Ja, in principe mag je een deel van je gehuurde bedrijfsruimte onderverhuren. Artikel 7:221 BW geeft de huurder die bevoegdheid, tenzij je moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren heeft. Belangrijk: dit is regelend recht. De huurovereenkomst mag er dus van afwijken en onderhuur volledig verbieden of aan toestemming binden. In de praktijk gebeurt dat ook vaak. Lees daarom altijd eerst je hoofdhuurovereenkomst (inclusief de algemene bepalingen) en vraag de verhuurder bij voorkeur vooraf om schriftelijke toestemming.
Soms vind je het ideale pand, maar is het net te groot voor je activiteiten. De huurkosten lopen dan onnodig op. Een deel van de ruimte onderverhuren kan die kosten compenseren, mits onderhuur is toegestaan. Of dat zo is, hangt vooral af van de bepalingen in je huurovereenkomst bedrijfsruimte. Hieronder leggen we de spelregels, de risico’s en de juiste vervolgstappen uit.
Wat zegt de wet over onderhuur van bedrijfsruimte?
Het uitgangspunt staat in artikel 7:221 BW: de huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zal hebben. Onderhuren mag dus, maar niet onbeperkt.
Cruciaal is dat deze bepaling van regelend recht is. Dat betekent dat verhuurder en huurder in het contract andere afspraken mogen vastleggen, en dat gebeurt in de praktijk vaak. Staat er in de hoofdhuurovereenkomst of in de algemene bepalingen een onderhuurverbod of een toestemmingsvereiste, dan gaat die afspraak vóór op het wettelijke uitgangspunt. De inhoud van het contract is daarom altijd leidend, ongeacht welk type bedrijfsruimte je huurt.
Het verschil tussen 230a- en 290-bedrijfsruimte
Bij bedrijfsruimte maakt de wet onderscheid tussen twee categorieën, en dat onderscheid speelt ook bij onderhuur een rol:
- 290-bedrijfsruimte: detailhandel, horeca, afhaal- en ambachtsbedrijven met een voor publiek toegankelijk lokaal (denk aan winkels, cafés en restaurants). Hiervoor geldt extra huurbescherming.
- 230a-bedrijfsruimte: overige bedrijfsruimte, zoals kantoren, opslag- en productieruimte. Hier geldt een lichter beschermingsregime.
Voor 290-bedrijfsruimte gelden bij beëindiging en ontruiming bijzondere regels die ook gevolgen hebben voor de onderhuurder. Daarover verderop meer.
Lees altijd eerst de hoofdhuurovereenkomst
Voordat je iemand in je pand laat trekken, controleer je je eigen huurcontract én de bijbehorende algemene bepalingen. Let in elk geval op:
- Is onderhuur uitdrukkelijk verboden? Dan mag je niet onderverhuren zonder afwijkende afspraak met de verhuurder.
- Is onderhuur toegestaan mits schriftelijke toestemming? Vraag die toestemming dan altijd vooraf aan.
- Gelden er voorwaarden, bijvoorbeeld aan de branche van de onderhuurder of aan de duur van de onderhuur?
- Zijn er procedurele bepalingen, zoals een meldingsplicht of een termijn waarbinnen je toestemming moet vragen?
Staat er niets over onderhuur in het contract, dan val je terug op het wettelijke uitgangspunt: onderhuur is toegestaan, behalve bij redelijke bezwaren van de verhuurder.
Vraag de verhuurder om toestemming
Ook als het contract onderhuur niet verbiedt, is het verstandig om de verhuurder vooraf om toestemming te vragen. Dat voorkomt discussie achteraf en zet je in een sterkere positie. Soms is het bovendien contractueel verplicht.
Onderhuur is namelijk óók zonder een contractueel verbod niet toegestaan wanneer de verhuurder redelijke bezwaren kan hebben. Vraag de verhuurder daarom schriftelijk (bijvoorbeeld per e-mail) of er bezwaren zijn, en check of je hoofdhuurovereenkomst geen aanvullende procedure voorschrijft. Bewaar de toestemming goed: een bevestiging per e-mail is achteraf een belangrijk bewijsstuk.
Wanneer heeft een verhuurder redelijke bezwaren?
Of er sprake is van redelijke bezwaren, wordt beoordeeld naar het moment waarop je de onderhuur aangaat: wat moest je toen redelijkerwijs aannemen? De bezwaren kunnen zowel de onderhuur zelf als de persoon van de onderhuurder betreffen. Voorbeelden zijn:
- De onderhuurder verkeert in een zorgwekkende financiële positie.
- De onderhuurder is een directe concurrent van de verhuurder.
- De onderhuur brengt een verhoogd risico op schade aan het pand met zich mee.
- De beoogde activiteiten of branche passen niet bij het pand of bij bijzondere afspraken in de hoofdhuurovereenkomst.
Je hoeft niet zomaar akkoord te gaan met elk bezwaar dat de verhuurder aanvoert. Een weigering mag geen misbruik van recht opleveren en mag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar zijn. Toch sta je het sterkst met een uitdrukkelijke, schriftelijke toestemming op zak.
Wat zijn de risico’s van illegale onderhuur?
Het belang van toestemming mag je niet onderschatten. Verhuur je een deel van de bedrijfsruimte onrechtmatig, dan gedraag je je niet als een goed huurder (artikel 7:213 BW). De gevolgen kunnen fors zijn:
- De verhuurder kan ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst vorderen.
- Je kunt schadeplichtig worden richting de verhuurder.
- Je blijft intussen gebonden aan je verplichtingen jegens de onderhuurder, die jou kan blijven aanspreken.
Voor 290-bedrijfsruimte geldt een bijzondere regel: eindigt de hoofdhuur doordat de hoofdverhuurder met succes beëindiging vordert, dan eindigt de onderhuurovereenkomst op de door de rechter bepaalde ontruimingsdatum. Dat onderstreept hoe belangrijk het is om onderhuur netjes en met toestemming te regelen.
Stem de onderhuurovereenkomst af op de hoofdhuurovereenkomst
Juridisch staan de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst los van elkaar: tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder bestaat geen contractuele band. In de praktijk zijn beide contracten echter sterk met elkaar verweven. Loopt het mis in de hoofdhuur, dan raakt dat vrijwel altijd ook de onderhuur.
Daarom is het verstandig die verwevenheid contractueel te regelen. Laat de huurtermijnen en de verplichtingen van de onderhuurder aansluiten op de bepalingen van de hoofdhuurovereenkomst. Let onder meer op:
- De huurtermijn en opzegtermijnen moeten op elkaar aansluiten, zodat je niet vastzit aan een onderhuurder terwijl je hoofdhuur al is geëindigd.
- Verplichtingen rond onderhoud, gebruik en bestemming moeten doorlopen naar de onderhuurder.
- Vergeet de indexering van de huurprijs niet tijdig en correct door te berekenen.
Let er bij 290-bedrijfsruimte extra op dat je de onderhuurder vooraf juist informeert over de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt. Licht je de onderhuurder onvoldoende voor, of waak je bij de beëindiging onvoldoende voor zijn belangen, dan kun je verplicht zijn de schade te vergoeden die de onderhuurder daardoor lijdt. Bezorg ons bij het opstellen van een onderhuurovereenkomst daarom altijd ook de hoofdhuurovereenkomst. Alleen zo kunnen we voorkomen dat de onderhuur in de praktijk tot problemen leidt.
Stappenplan: zo regel je onderhuur veilig
- Lees je hoofdhuurovereenkomst en de algemene bepalingen, en controleer of onderhuur is toegestaan, verboden of aan toestemming gebonden.
- Vraag de verhuurder schriftelijk om toestemming, ook als het contract zwijgt, en bewaar de bevestiging.
- Beoordeel de onderhuurder: financiële positie, branche en mogelijke concurrentie.
- Laat een onderhuurovereenkomst opstellen die aansluit op de hoofdhuur.
- Houd termijnen in de gaten, zowel bij het indexeren als bij het beëindigen van beide contracten.
Veelgestelde vragen over onderhuur van bedrijfsruimte
Mag ik mijn bedrijfsruimte zonder toestemming onderverhuren?
Wettelijk mag onderhuur, maar niet als de verhuurder redelijke bezwaren heeft of als het contract onderhuur verbiedt of aan toestemming bindt. In veel huurcontracten en algemene bepalingen is onderhuur uitgesloten, tenzij de verhuurder vooraf schriftelijk toestemt. Het is daarom altijd verstandig om vooraf schriftelijke toestemming te vragen, ook als het contract daarover zwijgt.
Wat gebeurt er met de onderhuurder als mijn huurovereenkomst eindigt?
Dat hangt af van de manier waarop de hoofdhuur eindigt. Bij 290-bedrijfsruimte geldt een specifieke regel: eindigt de hoofdhuur doordat de hoofdverhuurder met succes beëindiging vordert, dan eindigt de onderhuurovereenkomst op de door de rechter bepaalde ontruimingsdatum. Eindigt de hoofdhuur op een andere manier, dan loopt de onderhuur niet automatisch mee. Stem de termijnen daarom altijd goed op elkaar af om gaten en aansprakelijkheid te voorkomen.
Kan de verhuurder de huur ontbinden bij ongeoorloofde onderhuur?
Ja. Verhuur je onrechtmatig onder, dan gedraag je je niet als goed huurder en kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Daarbij kun je ook schadeplichtig worden, terwijl je verplichtingen jegens de onderhuurder blijven bestaan.
Geldt er een verschil tussen winkelruimte en kantoorruimte?
Ja. Winkels, horeca en vergelijkbare ruimten vallen onder 290-bedrijfsruimte met extra huurbescherming. Kantoren en opslag vallen meestal onder 230a-bedrijfsruimte met een lichter regime. Dat verschil werkt door in beëindiging en ontruiming, en dus ook in de positie van een onderhuurder.
Moet de onderhuurovereenkomst aansluiten op de hoofdhuurovereenkomst?
Juridisch staan beide contracten los van elkaar, maar praktisch zijn ze sterk verweven. Het is sterk aan te raden de termijnen en verplichtingen op elkaar af te stemmen, zodat je niet vastzit aan een onderhuurder als je hoofdhuur eindigt.
Mag ik meer huur vragen dan ik zelf betaal?
Voor de huurprijs die je een onderhuurder van bedrijfsruimte in rekening brengt, geldt geen wettelijk maximum zoals bij sommige woonruimte. Je mag dus in beginsel zelf de onderhuurprijs bepalen, mits je hoofdhuurovereenkomst dat niet beperkt. Let wel op dat een te hoge of oneerlijke prijs de relatie met je verhuurder en onderhuurder onder druk kan zetten.
Mag ik mijn hele bedrijfsruimte onderverhuren in plaats van een deel?
Het wettelijke uitgangspunt van artikel 7:221 BW geldt zowel voor gedeeltelijke als voor volledige onderhuur. Bij het onderverhuren van de hele ruimte gebruik je het pand zelf niet meer, wat eerder tot redelijke bezwaren van de verhuurder kan leiden en vaker in strijd is met het huurcontract. Controleer ook hier eerst je hoofdhuurovereenkomst en vraag schriftelijke toestemming.
Onderhuur juridisch goed geregeld? Wij helpen je verder
Onderhuur lijkt eenvoudig, maar de afstemming tussen hoofd- en onderhuur, de toestemming van de verhuurder en de termijnen luisteren nauw. Onze juristen gespecialiseerd in huurrecht beoordelen je situatie en stellen een onderhuurovereenkomst op die aansluit op je hoofdhuur.
Wil je weten wat in jouw geval mag en hoe je het risicovrij regelt? Plan een vrijblijvende intake in en leg je vraag voor aan een van onze juristen.
