Een woning, kantoor of bedrijf kan op erfpachtgrond gelegen zijn. In dat geval is degene die de grond bebouwd eigenaar van het gebouw en van het erfpachtrecht, maar niet van de grond zelf. De grond wordt als het ware gehuurd van de grondeigenaar die hier een financiële vergoeding voor krijgt. Deze financiële vergoeding wordt ook wel eens een canon genoemd. Het erfpachtrecht kan worden overgedragen en dus bijvoorbeeld worden verkocht. Anderzijds kan de grondeigenaar het een en ander doen om de overdracht van het erfpachtrecht te reguleren.
Beperkingen bij overdracht erfpachtrecht
Bij de overdracht van het erfpachtrecht houden grondeigenaren graag een vinger in de pap. Daarom staat er vaak een voorwaarde in de overeenkomst die stelt dat de overdracht van het erfpachtrecht enkel kan met toestemming van de grondeigenaar. Om ervoor te zorgen dat het niet louter om een formele toestemming gaat, zijn hieraan een aantal objectieve criteria gekoppeld waaraan moet zijn voldaan vooraleer de grondeigenaar tot de toestemmingsverlening kan overgaan.
Het is echter ook mogelijk om na de toestemmingsverplichting andere afspraken te maken die het lot van het erfpachtrecht regelen. Voorbeelden hiervan zijn een terugkoopplicht voor de grondeigenaar (de grondeigenaar is verplicht om de erfpacht terug te kopen) of een eerste recht (waarbij de grondeigenaar als eerste het recht mag uitoefenen om het erfpachtrecht terug te kopen, zonder dat dit verplicht is).
Grondeigenaar mag overdracht erfpachtrecht niet zomaar weigeren
Wanneer de grondeigenaar niet formeel zijn toestemming verleent of de weigering niet uitspreekt op basis van redelijke gronden, kan de overdrager de kantonrechter aanzoeken. De kantonrechter moet zich dan uitspreken over het geldig karakter van de weigering of het stilzwijgen. Als de rechter oordeelt dat het weigeren of stilzwijgen onredelijk is, kan de kantonrechter zelf de overdrachtsmachtiging verlenen. Dit is ook het geval wanneer de grondeigenaar onredelijke voorwaarden koppelt aan de toestemmingsverlening. De vraag stelt zich natuurlijk wat al dan niet als een redelijke voorwaarde kan worden bestempeld.
Redelijke voorwaarden bij overdracht erfpachtrecht
Of een overdrachtsweigering al dan niet redelijk of onredelijk is, is geen nattevingerwerk. De rechtspraak ontwikkelde een aantal criteria om na te gaan of de weigering onredelijk is. Dit zal het geval zijn indien aan een van deze drie voorwaarden is voldaan:
- De opgelegde voorwaarden maken het erfpachtrecht in feite onoverdraagbaar;
- De grondeigenaar handelt via de voorwaarden in strijd met de bedoeling van de wetgever of stelt voorwaarden die geen verband houden met de rechtshandeling;
- De grondeigenaar handelt in strijd met de bepalingen van de erfpachtakte of de erfpachtvoorwaarden.
Er zijn talloze voorwaarden te bedenken die deze toets eenvoudig kunnen doorstaan. Zo kan men perfect bepalen dat de toestemmingsaanvraag schriftelijk moet worden ingediend en dat de financiële gezondheid van de derde moet bewezen zijn. Dergelijke voorwaarden behartigen de belangen van de grondeigenaar, maar gaan niet zo ver dat het erfpachtrecht niet langer overdraagbaar is.
Onredelijke voorwaarden bij overdracht erfpachtrecht
In een eerder conflict oordeelde de rechter dat de voorwaarde tot een nieuwe uitgifte van het erfpachtrecht onder nieuwe voorwaarden, waarbij de voorwaarden van 2005 deze van 1994 vervingen, onredelijk was. De nieuwe voorwaarden zorgden bijna voor een verdubbeling van de jaarlijks te betalen canon en dat vond de rechter dan ook onredelijk. Het feit dat hierover in de algemene voorwaarden van 1994 niets was vermeld, speelde in het nadeel van de grondeigenaar.
Ook in een andere meer recente zaak koppelde een grondeigenaar aan de overdracht van een eeuwigdurend erfpacht een canonverhoging, net zoals een indexeringsclausule. Hier oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat dit onredelijk was. Laat het wel duidelijk zijn dat het stellen van financiële voorwaarden bij de toestemmingsverlening niet altijd onredelijk zal zijn, maar dat dit geval per geval moet worden bekeken. In dit geval speelde het bijvoorbeeld een rol dat het ging om een eeuwigdurende erfpacht en dat de grondeigenaar een stichting was zonder winstoogmerk, waardoor het hof oordeelde dat de erfpachter er niet op bedacht hoefde te zijn dat de stichting bij de overdracht zo’n canonherziening zou willen bewerkstelligen.
Heb je vragen over de overdraagbaarheid van het erfpachtrecht of wil je weten hoe je je als grondeigenaar maximaal kan beschermen zonder een machtiging door de rechter te moeten vrezen? Spreek er dan over met een van onze juristen. Neem vrijblijvend contact op met MKB Juristen voor meer informatie.
