Beëindiging pachtovereenkomst: wat met de fosfaatrechten?

Bij beëindiging van een pachtovereenkomst behoren de fosfaatrechten in beginsel toe aan de pachter. De pachter hoeft ze in principe niet aan de verpachter over te dragen en mag er vrij over beschikken. Op deze hoofdregel bestaat één belangrijke uitzondering: heeft de verpachter langdurig grond of gebouwen ter beschikking gesteld die van overwegend belang waren voor het melkveebedrijf, dan kan de pachter onder strikte, cumulatieve voorwaarden tóch verplicht zijn de rechten over te dragen, tegen betaling van 50% van de marktwaarde. De Hoge Raad heeft dit kader op 15 december 2023 bevestigd. Wie discussie wil voorkomen, legt de fosfaatrechten vooraf vast in de pachtovereenkomst.

Wat zijn fosfaatrechten?

Fosfaatrechten zijn productierechten die sinds 2018 gelden voor melkveehouders in Nederland. Met het fosfaatrechtenstelsel wordt de productie van fosfaat (via de mest van melkvee) begrensd. Elk bedrijf kreeg een hoeveelheid rechten toegekend, uitgedrukt in kilogrammen fosfaat. Een melkveehouder mag niet méér fosfaat produceren dan het aantal rechten dat hij bezit.

Belangrijk voor de praktijk: over fosfaatrechten kun je vrij beschikken. Ze zijn verhandelbaar en kunnen worden verkocht of overgedragen. Daardoor vertegenwoordigen ze een aanzienlijke economische waarde. De marktprijs per kilogram fosfaat schommelt en is afhankelijk van vraag en aanbod, maar het gaat al snel om grote bedragen. Juist die waarde maakt dat bij het einde van een pacht de vraag opkomt: aan wie behoren de fosfaatrechten toe?

Aan wie behoren de fosfaatrechten toe bij einde pacht?

De rechten zijn destijds toegekend aan de ondernemer die het melkvee hield: de pachter. De Meststoffenwet verplicht de pachter niet om die rechten bij het einde van de pacht aan de verpachter over te dragen. Er bestaat ook geen vaste gewoonte (gewoonterecht) die tot overdracht dwingt; daarvoor is het stelsel te jong.

Omdat in veel oudere pachtovereenkomsten niets over fosfaatrechten is geregeld, moet de rechter terugvallen op de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). De pachtkamer en later de Hoge Raad hebben hieruit een aanvullende regel afgeleid: als partijen niets hebben afgesproken, blijven de fosfaatrechten in beginsel bij de pachter, tenzij aan een aantal cumulatieve voorwaarden is voldaan.

De uitzondering: wanneer kan de verpachter aanspraak maken?

De Hoge Raad bevestigde op 15 december 2023 een eerdere lijn waarin een verpachter onder voorwaarden tóch recht heeft op (een deel van) de fosfaatrechten. De achterliggende gedachte: heeft de verpachter de productiemiddelen langdurig ter beschikking gesteld die het melkveebedrijf mede mogelijk maakten, dan is het redelijk dat hij meedeelt in de waarde van de rechten die daarmee zijn opgebouwd.

Volgens deze rechtspraak gelden, kort samengevat, onder meer de volgende voorwaarden naast elkaar:

• Er bestond op de peildatum (2 juli 2015) een reguliere pachtovereenkomst, of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan twaalf jaar of langer duurt.
• Het gaat om hoevepacht, om pacht van een substantieel oppervlak grond, of om een gebouw dat specifiek is ingericht en noodzakelijk is voor de melkveehouderij en dat door de verpachter ter beschikking is gesteld.
• De ter beschikking gestelde grond en gebouwen stonden de pachter ten dienste van het gehouden vee.
• De verpachter betaalt de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten, gerekend naar de datum waarop de pacht eindigt.

Is aan deze voorwaarden voldaan, dan kan de pachter worden verplicht de aan het verpachte toe te rekenen fosfaatrechten over te dragen tegen die vergoeding van 50%. Wordt aan één van de voorwaarden niet voldaan, dan blijft de hoofdregel overeind en houdt de pachter de rechten. De rechter kan bovendien bij bijzondere omstandigheden van het geval afwijken van deze aanvullende regel.

Let op: dit is een samenvatting op hoofdlijnen. De precieze toepassing is sterk afhankelijk van het type pacht, de peildatum, de duur en de feitelijke situatie op het bedrijf. Of een gebouw of een bepaald aantal hectare grond binnen de uitzondering valt, hangt af van de concrete omstandigheden. Laat uw eigen situatie daarom altijd juridisch beoordelen voordat u conclusies trekt.

Hoe wordt de over te dragen hoeveelheid berekend?

Niet álle fosfaatrechten van het bedrijf vallen onder de eventuele overdracht, maar alleen het deel dat aan het verpachte is toe te rekenen. In de rechtspraak wordt voor die toerekening uitgegaan van een verdeling waarbij de rechten deels worden toegerekend aan de gebouwen en deels aan de grond die de pachter op de peildatum (2 juli 2015) ten dienste stonden voor het houden van vee. Vervolgens wordt naar verhouding bepaald welk deel op het verpachte rust.

Voor de waardering geldt de marktwaarde op het moment dat de pacht eindigt. Omdat de prijs per kilogram fosfaat sterk kan schommelen, is het verstandig om rond de beëindiging een actuele, onafhankelijke waardering te laten maken. Zo voorkomt u discussie over de hoogte van de vergoeding van 50%.

Wat betekent dit voor pachter en verpachter?

Voor de pachter geldt: u staat in beginsel sterk. Zonder andersluidende afspraak en buiten de hiervoor genoemde uitzondering blijven de fosfaatrechten van u en kunt u ze vrij verkopen of meenemen. Wel doet u er goed aan om bij het aangaan en bij het einde van de pacht uw positie schriftelijk vast te leggen, zodat hierover later geen discussie ontstaat.

Voor de verpachter geldt: u heeft alleen onder de strikte, cumulatieve voorwaarden aanspraak op (een deel van) de waarde, en dan nog tegen betaling van 50% van de marktwaarde. Wilt u zekerheid over de rechten of een aandeel in de waarde, regel dat dan expliciet in de pachtovereenkomst in plaats van te vertrouwen op de aanvullende regel uit de rechtspraak.

Omdat fosfaatrechten een forse waarde vertegenwoordigen, lopen de belangen bij beëindiging van de pacht vaak ver uiteen. Een onduidelijke of zwijgende overeenkomst is daarmee een bron van conflicten en soms langdurige procedures. Wie er samen niet uitkomt, kan de zaak voorleggen aan de pachtkamer; ook dan helpt het om een goed gedocumenteerde positie te hebben. Lees meer over uw mogelijkheden bij juridische hulp en geschillen.

Voorkom discussie: regel de fosfaatrechten in de pachtovereenkomst

De belangrijkste les uit deze rechtspraak is praktisch van aard: laat het niet aankomen op een procedure, maar maak vooraf duidelijke afspraken. In de pachtovereenkomst kunt u bijvoorbeeld vastleggen dat:

• de fosfaatrechten blijvend aan de pachter toebehoren en bij hem blijven na afloop van de pacht;
• de verpachter het recht heeft de rechten bij einde pacht over te nemen tegen een vooraf afgesproken prijs of waarderingsmethode;
• helder is hoe de marktwaarde op het moment van overdracht wordt bepaald en door wie.

Met heldere clausules weten pachter en verpachter allebei waar ze aan toe zijn en voorkomt u dat de rechter achteraf via redelijkheid en billijkheid moet invullen wat partijen hadden moeten afspreken. Een zorgvuldig opgestelde overeenkomst is hier dus geen formaliteit, maar een manier om een dure procedure te vermijden. Meer over het belang van goede afspraken leest u bij ons contractenrecht.

Een goede pachtovereenkomst regelt niet alleen de grond en de prijs, maar ook de fosfaatrechten en wat daarmee gebeurt als de pacht eindigt.

Onze juristen stellen uw pachtovereenkomst op of beoordelen een bestaand contract op risico’s. Zo voorkomt u onnodige discussies en heeft u als pachter of verpachter vooraf duidelijkheid, ook over de fosfaatrechten. Wilt u een contract laten controleren of opstellen? Bekijk onze hulp bij contracten en overeenkomsten.

Veelgestelde vragen over fosfaatrechten en pacht

Zijn de fosfaatrechten van de pachter of de verpachter?

In beginsel van de pachter. De rechten zijn toegekend aan de ondernemer die het melkvee hield. Alleen onder strikte, cumulatieve voorwaarden kan de verpachter aanspraak maken op overdracht, en dan tegen betaling van 50% van de marktwaarde aan de pachter.

Moet de pachter de fosfaatrechten bij einde pacht overdragen?

Niet automatisch. Zonder andersluidende afspraak hoeft de pachter de rechten in beginsel niet over te dragen. Dat ligt alleen anders als is voldaan aan de uitzonderingsvoorwaarden uit de rechtspraak van de Hoge Raad.

Wat heeft de Hoge Raad over fosfaatrechten en pacht beslist?

De Hoge Raad bevestigde op 15 december 2023 dat fosfaatrechten in beginsel bij de pachter blijven, maar dat de verpachter onder voorwaarden recht heeft op overdracht tegen vergoeding van 50% van de marktwaarde. Of die voorwaarden in een concreet geval gelden, hangt sterk af van het type en de duur van de pacht en de feitelijke omstandigheden.

Welke peildatum geldt voor fosfaatrechten bij pacht?

Voor de beoordeling wordt uitgegaan van de peildatum 2 juli 2015. Op die datum moet onder meer een kwalificerende pachtovereenkomst hebben bestaan en moeten de grond en gebouwen de pachter ten dienste hebben gestaan voor het houden van vee. Die datum is dus bepalend voor de vraag of de uitzondering überhaupt in beeld komt.

Hoe voorkom ik een conflict over fosfaatrechten?

Door vooraf duidelijke afspraken in de pachtovereenkomst op te nemen over wie de rechten houdt, of en tegen welke prijs ze worden overgenomen en hoe de waarde wordt bepaald. Laat de overeenkomst opstellen of controleren door een jurist.

Wat is de waarde van fosfaatrechten?

Fosfaatrechten worden per kilogram fosfaat verhandeld en vertegenwoordigen een aanzienlijke waarde. De marktprijs wisselt door vraag en aanbod, dus laat een actuele waardering maken voordat u rechten verkoopt of overdraagt.

Pachtovereenkomst laten opstellen of controleren?

Twijfelt u over de fosfaatrechten in uw pacht, of wilt u een conflict bij het einde van de overeenkomst voorkomen? Onze juristen helpen pachters én verpachters met heldere afspraken en het beoordelen van risico’s.

• Hulp bij contracten en overeenkomsten laten opstellen of controleren
• Meer over ons contractenrecht en ondernemingsrecht
• Direct sparren met een jurist? Plan een intake in