De Wet WOZ had uiteraard een objectieve waardering als finaal doel. Zo zou de WOZ-waarde van twee identieke kantoorpanden ook identiek moeten zijn, ongeacht het vraagstuk welk kantoorpand een betere (lees: meer betalende) huurder kent. Tot daar de theorie, want in een recentelijk openbaar gemaakte beslissing oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat de verkoopprijs wel degelijk invloed kan hebben op de WOZ-waardering.
Invloed van de beleggingsverkoop op de WOZ-waardering
De grote huurprijsverschillen hebben alles te maken met de marktevolutie. Nieuwe huurders moeten de meer actuele huurprijzen ophoesten, terwijl vroegere huurders soms minder moeten betalen. Zelfs indien er sprake is van een indexeringsclausule.
Bij de aankoop van een kantoorpand is er dan ook meestal sprake van een beleggingsverkoop en blijft de bestaande huurprijs behouden. Soms is dat voor de koper-investeerder financieel nadelig. Anderzijds hoeft de koper-investeerder geen huurder te zoeken en hoeft het daarvoor geen extra kosten te maken. Dat speelt dan weer in zijn voordeel.
Bij beleggingsverkoop is een klassieke WOZ-waardering met andere woorden niet realistisch, want voor de bepaling van de WOZ-waarde moet men nog steeds uitgaan van de verkoop van een kantoor in onverhuurde staat. En daar leek ook de gemeente Amsterdam het moeilijk mee te hebben. Toch maakt bovenstaande afweging ook duidelijk dat zomaar de beleggingsverkoopwaarde overnemen absoluut geen goed idee is.
Gerechtshof Amsterdam stelt specialist aan
De WOZ-waarde van een kantoorpand gelegen op de Amsterdamse Zuidas werd begroot op zo’n €93.000.000,-. Na oplevering was het kantoorpand al voor zo’n 90% verhuurd. Het gaat dan ook om een heel populair zakendistrict. Dat bewijst ook het vervolgverhaal, want ongeveer vier jaar later werd het kantoorpand door een investeerder gekocht. De investeerder hoestte daarvoor zo’n €131.000.000,- op. Uiteindelijk ontstond er een discussie omtrent de WOZ-waarde en werd de rechter aangezocht.
De rechter in eerste aanleg stelde daarop een deskundige aan. De deskundige oordeelde dat beleggingsverkopen de beste indicatie zijn voor de WOZ-waarde van een kantoorpand, daar zij meestal in verhuurde staat worden verkocht. Echter haalde de expert aan dat er bij de berekeningsmethode voldoende rekening moet worden gehouden met de waarde die men aan de verhuurde staat kan toekennen. Hij stelde hierop een berekeningsmethode voor. Zowel de rechter in eerste aanleg als het Gerechtshof Amsterdam gingen overstag.
Berekeningsmethode WOZ-waardering kantoorpand
De expert stelde voor om in eerste instantie de huurwaardekapitalisatiemethode toe te passen door de jaarhuur van het pand te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor, die gelijk is aan het quotiënt van de verkoopprijs en de jaarhuur. Volgens de expert moet de bekomen factor omwille van de WOZ-fictie echter worden gecorrigeerd door rekening te houden met de aanvangsleegstand, het marktrisico, de ondernemersbeloning, de exploitatiekosten en de kosten voor doorlopende marketing.
Een ingewikkelde berekening die we hier achterwege laten. Maar onthoud vooral dat er tussen de gecorrigeerde kapitalisatiefactor en de factor voor de beleggingsverkoop al snel zo’n drie punten zullen zitten. En dat men bij de bepaling van de WOZ-waarde deels rekening zal houden met de verkoopprijs.
Conclusie: beleggingsverkoopprijs zal WOZ-waarde kantoorpand beïnvloeden
Bovenstaande zaak toont aan dat de verkoopprijs van een verhuurd kantoorpand de uiteindelijke WOZ-waarde sterk kan beïnvloeden. Ten behoeve van de belastingheffing kan dit dan ook financiële gevolgen hebben. Spreek er daarom over met een fiscaal expert en onthoud bovenal dat een hogere aankoopprijs ook fiscaal kan doorschemeren.
Vind je een overeenkomst? Dan vind je ook in MKB Juristen een ideale partner. Wij stellen de benodigde zakelijke huurovereenkomsten voor jou op en fungeren als eerste aanspreekpunt indien juridische problemen opdoemen. En zo bouwen we mee aan het succes van jouw investeringen. Meer weten over onze dienstverlening? Plan dan nu een belafspraak in. Wij leggen jou vrijblijvend een en ander uit.
