Huurder mag niet verhuren via Airbnb: concreet verbod noodzakelijk

Een huurder mag niet zomaar via Airbnb (onder)verhuren, maar een algemeen verbod op onderverhuur is daarvoor vaak niet genoeg. Verhuurders die toeristische verhuur via platforms als Airbnb of Vrbo écht willen tegenhouden, doen er goed aan dit expliciet en concreet in de huurovereenkomst te verbieden. Rechters oordelen namelijk niet altijd hetzelfde: een vaag of algemeen onderverhuurverbod biedt minder zekerheid dan een clausule die Airbnb-achtige verhuur met zoveel woorden uitsluit.

Het uitgangspunt: onderverhuur mag niet zonder toestemming

Voor zelfstandige woonruimte geldt als hoofdregel dat een huurder de woning niet aan een ander in gebruik mag geven zonder toestemming van de verhuurder. Verhuur via Airbnb valt daar in beginsel onder: ook het tijdelijk aan toeristen aanbieden van (een deel van) de woning is een vorm van ingebruikgeving aan derden.

Die toestemming kan vooraf in de huurovereenkomst worden vastgelegd, maar dat is voor een verhuurder zelden wenselijk. In de praktijk wordt daarom meestal het tegendeel opgenomen: een uitdrukkelijk verbod op onderverhuur. Daarmee voorkom je discussie over een eventuele stilzwijgende toestemming.

Veel huurovereenkomsten verwijzen naar standaardvoorwaarden, zoals de ROZ-modellen. Nieuwere versies van die algemene bepalingen spelen inmiddels in op het fenomeen Airbnb en benoemen toeristische verhuur via vergelijkbare platforms uitdrukkelijk. Werk je nog met een ouder model, dan is de kans groot dat zo’n specifieke clausule ontbreekt.

Waarom Airbnb juridisch lastiger ligt dan klassieke onderhuur

Bij klassieke onderhuur draagt de huurder (een deel van) het gehuurde voor langere tijd over aan een andere bewoner. Airbnb-verhuur is anders van karakter: het gaat vaak om kortdurende, wisselende verhuur aan toeristen, terwijl de huurder zelf in de woning blijft wonen. Juist dat verschil zorgt voor onduidelijkheid. Een rechter kan zich afvragen of een huurder bij het lezen van een algemeen onderhuurverbod redelijkerwijs had moeten begrijpen dat ook het af en toe verhuren van een kamer via Airbnb daaronder valt.

Rechtspraak is verdeeld: dezelfde clausule, andere uitkomst

De rechtspraak over Airbnb-verhuur is niet eenduidig. In de ene zaak wordt de huurovereenkomst ontbonden en de huurder ontruimd; in een andere zaak wijst de rechter dezelfde vordering juist af, terwijl onderverhuur in beide gevallen verboden was. Het is dus risicovol om je blind te staren op één gunstige uitspraak uit het verleden.

In strengere uitspraken zwaait de rechter de tekortkoming zwaar aan: er was een contractueel verbod, de huurder heeft zich daar niet aan gehouden, en dat rechtvaardigt ontbinding. In mildere uitspraken weegt de rechter alle omstandigheden mee en oordeelt dat de gevolgen voor de huurder te zwaar zouden zijn ten opzichte van het belang van de verhuurder.

Welke omstandigheden geven de doorslag?

Of een rechter de huurovereenkomst ontbindt, hangt sterk af van de feiten. Factoren die in de rechtspraak terugkomen zijn onder meer:

• Hoofdverblijf: woont de huurder er zelf nog en verhuurt hij alleen incidenteel een deel? Dan wordt ontbinding minder snel toegewezen.
• Omvang en frequentie: structurele, bedrijfsmatige verhuur weegt zwaarder dan een enkele keer per jaar een kamer aanbieden.
• Overlast: klachten van buren of schade aan het pand maken de positie van de verhuurder sterker.
• Financieel voordeel: rechters kijken kritisch naar huurders die structureel verdienen aan andermans pand.
• Duidelijkheid van het verbod: een specifiek verbod op toeristische verhuur staat sterker dan een algemeen onderhuurverbod.

De rode draad: hoe duidelijker het contractuele verbod én hoe ernstiger de overtreding, hoe groter de kans dat een verhuurder met succes ontbinding en ontruiming vordert.

Risico’s voor verhuurder én huurder

Voor de verhuurder betekent onbedoelde Airbnb-verhuur verlies van controle: je weet niet wie er in je pand verblijft, je loopt risico op overlast, schade en mogelijke problemen met verzekering, vergunningen of de gemeente. Bovendien kan een huurder verdienen aan jouw eigendom zonder dat jij daar iets van terugziet.

Voor de huurder kunnen de gevolgen ingrijpend zijn. Wie het verbod overtreedt, riskeert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, een schadevergoeding of het afdragen van de met de verhuur behaalde winst. Veel gemeenten stellen daarnaast eigen regels en vergunningsplichten aan toeristische verhuur, los van wat in de huurovereenkomst staat.

Zo leg je een waterdicht verbod vast

Wil je als verhuurder Airbnb-verhuur echt voorkomen, dan is een goed geformuleerde clausule het belangrijkste instrument. Denk daarbij aan het volgende:

1. Neem een expliciet verbod op onderverhuur én op toeristische verhuur op, met platforms als Airbnb en Vrbo bij naam genoemd of via een ruime omschrijving van “kortdurende verhuur aan toeristen of derden”.
2. Verbied ook varianten zoals huizenruil en het tegen vergoeding in gebruik geven aan derden, zodat creatieve omwegen worden afgedekt.
3. Verbind aan overtreding een duidelijke sanctie (bijvoorbeeld een boetebeding) zodat handhaving makkelijker wordt.
4. Verwijs naar een actuele set algemene bepalingen die Airbnb-verhuur al benoemt, en controleer of je standaardcontract niet verouderd is.
5. Leg de huurovereenkomst bij elke nieuwe huurder opnieuw juridisch tegen het licht; rechtspraak en standaardvoorwaarden veranderen.

Een goed opgesteld contract rond (onder)huur voorkomt dat je achteraf bij de rechter moet hopen op een gunstige uitleg. Voorkomen is hier echt beter dan procederen.

Veelgestelde vragen over Airbnb en onderverhuur

Mag een huurder zijn woning via Airbnb verhuren?

In beginsel niet zonder toestemming van de verhuurder. Staat er een onderverhuurverbod in de huurovereenkomst, dan is verhuur via Airbnb in de regel niet toegestaan. Daarnaast gelden vaak gemeentelijke regels en vergunningsplichten voor toeristische verhuur.

Is een algemeen onderverhuurverbod genoeg om Airbnb tegen te houden?

Niet altijd. Sommige rechters vinden een algemeen verbod te onduidelijk voor kortdurende toeristische verhuur. Een verbod dat Airbnb-achtige verhuur uitdrukkelijk noemt, biedt meer zekerheid.

Kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden bij Airbnb-verhuur?

Dat kan, maar het hangt af van de omstandigheden. Een duidelijk contractueel verbod, structurele verhuur, overlast of het wegvallen van het hoofdverblijf vergroten de kans dat een rechter ontbinding en ontruiming toewijst.

Telt het mee als de huurder zelf in de woning blijft wonen?

Ja. Behoudt de huurder zijn hoofdverblijf en verhuurt hij slechts incidenteel een deel van de woning, dan oordelen rechters vaak terughoudend over ontbinding, omdat de gevolgen voor de huurder zwaar wegen.

Wat kan een verhuurder doen bij ongeoorloofde Airbnb-verhuur?

Afhankelijk van de situatie zijn er meerdere routes: de huurder sommeren te stoppen, een boete of schadevergoeding vorderen, de met de verhuur behaalde winst opeisen of ontbinding en ontruiming vragen. Laat je positie eerst juridisch beoordelen voordat je actie onderneemt.

Huurovereenkomst laten opstellen of controleren?

Bij MKB Juristen volgen we de juridische actualiteit en rechtspraak op de voet en vertalen we nieuwe trends naar concrete, afdwingbare clausules. Of je nu een verhuurder bent die een sluitend Airbnb-verbod wil, of een ondernemer met een conflict over onderverhuur: wij denken praktisch met je mee.

• Meer weten over je positie als verhuurder of huurder? Bekijk onze expertise op het gebied van huurrecht.
• Een lopend geschil of juridische vraag? Onze juristen helpen je bij rechtshulp voor ondernemers.

Laat je huurovereenkomst opstellen of controleren door een specialist. Plan een vrijblijvende intake in en ontdek hoe je jouw pand juridisch goed beschermt.