Geen vrijheid blijheid in huurovereenkomsten: laat ze nalezen!

Een huurder hoeft niet automatisch alle onderhoudskosten te dragen, ook niet als de huurovereenkomst dat letterlijk zo bepaalt. De wet verdeelt de kosten: de huurder draait op voor het kleine, dagelijkse onderhoud en de kleine herstellingen, terwijl groot onderhoud, reparaties en vervanging in beginsel voor rekening van de verhuurder komen. Bij woonruimte is die verdeling grotendeels (semi-)dwingend recht. Een contractsclausule die de huurder met meer kosten opzadelt dan wettelijk mag, kan door de rechter opzij worden gezet. Laat een huurovereenkomst daarom altijd nalezen voordat je tekent of verhuurt.

Wie betaalt het onderhoud bij een huurovereenkomst?

De hoofdregel is overzichtelijk: de verhuurder zorgt voor het groot onderhoud en het verhelpen van gebreken, de huurder verricht de kleine, dagelijkse herstellingen op eigen kosten. Deze verdeling is verankerd in het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 7:217 BW is de huurder verplicht de kleine herstellingen te verrichten, tenzij die nodig zijn doordat de verhuurder zijn verplichtingen niet is nagekomen.

Wat precies een “kleine herstelling” is, staat niet aan de willekeur van partijen overgelaten. Voor woonruimte is dat uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen (gebaseerd op artikel 7:240 BW). De bijlage daarbij bevat een concrete lijst van klusjes die voor rekening van de huurder komen.

Voorbeelden van kleine herstellingen (huurder)

• Het witten van binnenmuren en het bijwerken van klein schilderwerk binnen.
• Het vervangen van kraanleertjes en andere eenvoudige onderdelen van kranen.
• Het vervangen van lampen en kapotte schakelaars of stopcontacten waar dat eenvoudig kan.
• Het onderhouden van de tuin, zoals gras maaien en onkruid wieden.
• Het ontstoppen van putjes en eenvoudige afvoeren.

Voor rekening van de verhuurder

• Groot onderhoud en vervanging, zoals reparaties aan het dak of de gevel.
• Het verhelpen van gebreken die het huurgenot beperken.
• Onderhoud en vervanging van installaties die vast bij het pand horen, denk aan een cv-installatie of inbouwapparatuur.
• Schade door normale slijtage, tenzij de huurder die zelf veroorzaakte (bijvoorbeeld door een aanrijding).

Waarom “vrijheid blijheid” niet opgaat: dwingend recht

In veel huurovereenkomsten staat een clausule die de onderhoudskosten ruimhartig bij de huurder legt. Dat lijkt duidelijk en niet voor discussie vatbaar, maar dat is het lang niet altijd. Bij woonruimte geniet de huurder een verregaande wettelijke bescherming. Van het Besluit kleine herstellingen mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Met andere woorden: je kunt de onderhoudsplicht van de huurder contractueel niet zomaar oprekken.

Wijst de huurovereenkomst kosten toe aan de huurder die volgens de wet bij de verhuurder horen, dan kan zo’n bepaling worden vernietigd. De clausule belandt dan in de prullenmand, hoe stellig de tekst ook geformuleerd was. Dat maakt het opstellen van een sluitende huurovereenkomst lastiger dan het lijkt: “vrijheid blijheid” bestaat hier niet.

Voorbeeld uit de rechtspraak: onderhoud van de zonwering

Een sprekend voorbeeld is de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:69). De vraag was voor wiens rekening het onderhoud van een zonweringsinstallatie kwam. In het contract stond uitdrukkelijk dat dit voor de huurder was. De huurder vond die bepaling in strijd met het dwingend recht, en de kantonrechter gaf hem gelijk.

De verhuurder ging in hoger beroep. Hij stelde dat de zonwering geen bestanddeel van het gehuurde was, omdat de installatie niet constructief op het gebouw was afgestemd. Daarom zou de huurder de onderhouds- en vervangingskosten wel moeten dragen.

Het Hof volgde die redenering niet. Het gebouw zou volgens het Hof niet compleet zijn zonder de zonwering, omdat bij de bouw al rekening was gehouden met het wegwerken ervan. Bovendien is voor vervanging een hoogwerker nodig, zodat van een eenvoudige reparatie geen sprake is. De conclusie: het onderhoud van de zonweringsinstallatie kwam voor rekening van de verhuurder, ongeacht wat de huurovereenkomst daarover bepaalde.

De les: een clausule die kosten bij de huurder legt, houdt geen stand zodra die in strijd is met dwingend recht. De tekst van het contract is dan niet doorslaggevend.

Woonruimte versus bedrijfsruimte: niet dezelfde regels

Het is belangrijk om onderscheid te maken naar het type huur. De strenge huurdersbescherming en het Besluit kleine herstellingen zien vooral op de huur van woonruimte. Bij de huur van bedrijfsruimte (zoals een winkel of bedrijfspand) hebben partijen doorgaans meer contractuele vrijheid om afspraken over onderhoud en kosten te maken. Toch is ook daar maatwerk nodig: onduidelijke of onevenwichtige bepalingen leiden in de praktijk geregeld tot discussie en procedures.

Verhuur je als ondernemer een pand, of huur je zelf bedrijfsruimte? Controleer dan goed welke onderhoudsverplichtingen je op je neemt en of die clausule wel uitvoerbaar en evenwichtig is. Laat een huurovereenkomst voor een bedrijfspand liever vooraf nalezen dan dat je achteraf voor verrassingen komt te staan.

Praktische vervolgstappen voor ondernemers

1. Lees de onderhoudsclausule kritisch. Welke kosten worden bij wie gelegd, en zijn die bepalingen wel rechtsgeldig?
2. Onderscheid woon- en bedrijfsruimte. De spelregels en de mate van contractsvrijheid verschillen.
3. Leg afspraken concreet vast. Vage begrippen als “onderhoudskosten zijn voor de huurder” nodigen uit tot conflict.
4. Twijfel je? Laat het contract toetsen aan het dwingend recht en aan de bijzonderheden van het pand voordat je tekent.

Veelgestelde vragen over onderhoud in een huurovereenkomst

Mag een verhuurder alle onderhoudskosten contractueel bij de huurder leggen?

Bij woonruimte niet onbeperkt. Van het Besluit kleine herstellingen mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een clausule die de onderhoudsplicht van de huurder oprekt tot kosten die volgens de wet bij de verhuurder horen, kan worden vernietigd.

Welk onderhoud moet de huurder zelf doen?

De kleine, dagelijkse herstellingen die eenvoudig en goedkoop zijn, zoals het vervangen van kraanleertjes en lampen, het witten van binnenmuren en eenvoudig tuinonderhoud. Voor woonruimte staat de lijst in de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen.

Wie betaalt bij schade door slijtage?

Schade door normale slijtage komt in beginsel voor rekening van de verhuurder. Heeft de huurder de schade zelf veroorzaakt, bijvoorbeeld door onzorgvuldig gebruik of een aanrijding, dan kan de huurder daarvoor aansprakelijk zijn.

Gelden voor bedrijfsruimte dezelfde regels als voor een woning?

Nee. De strenge huurdersbescherming en het Besluit kleine herstellingen zien vooral op woonruimte. Bij bedrijfsruimte hebben partijen meer ruimte om zelf afspraken te maken, al blijft een evenwichtige en duidelijke regeling ook daar van belang.

Wat kan ik doen als ik twijfel over mijn huurcontract?

Laat de overeenkomst nalezen door een specialist. Die toetst de bepalingen aan het dwingend recht en aan de specifieke situatie van het pand, zodat je niet voor onverwachte kosten of een ongeldige clausule komt te staan.

Laat je huurovereenkomst nalezen door MKB Juristen

Twijfel je over de juistheid van een onderhoudsclausule, of wil je een huurovereenkomst laten opstellen of controleren? De juristen van MKB Juristen houden niet alleen rekening met het dwingend recht, maar ook met de bijzonderheden van het verhuurde pand. Bekijk onze expertise op het gebied van huurrecht of laat een huurovereenkomst opstellen.

Wil je sparren over jouw situatie? Plan een vrijblijvende intake in en leg je huurcontract aan ons voor.