تدهور التخطيط

تدهور التخطيط

في بعض الحالات، قد يُؤدي قرار التخطيط إلى أضرار، مثل انخفاض قيمة العقار أو خسارة دخله. ولا يُمنح الحق في التعويض في جميع الحالات التي تنطوي على تغيير في التخطيط، إذ يجب أن يكون الضرر جسيمًا بشكل غير متناسب، وأن يكون الطرف المتضرر غير قادر على توقع هذا الضرر.

يجب تقديم طلب التعويض إلى البلدية. وفي حال عدم موافقة البلدية على التعويض (كاملاً)، يمكن اللجوء إلى القضاء عند الضرورة. يتمتع محامونا وخبراؤنا القانونيون بخبرة واسعة في تقديم طلبات التعويض واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.

هل لديك أسئلة بخصوص التخطيط لمكافحة التدهور العمراني؟ تواصل معنا.

متى يحق لك الحصول على تعويض عن أضرار التخطيط؟

لا يؤدي كل تغيير في التخطيط إلى تعويض. وللاستحقاق للتعويض عن أضرار التخطيط، يجب استيفاء عدد من الشروط. يجب أن يكون هناك سبب للضرر محدد قانونًا، وأن يتجاوز الضرر المخاطر المجتمعية المعتادة، وأن تكون متضررًا بشكل غير متناسب مقارنة بالآخرين. إضافة إلى ذلك، يجب ألا يكون الضرر متوقعًا وقت شراء أو بناء العقار؛ وفي هذه الحالة، يُطبق مبدأ قبول المخاطر.

يمكن تقسيم الضرر بشكل عام إلى نوعين: انخفاض قيمة العقارات وخسارة الدخل، على سبيل المثال، نتيجة فقدان متجر أو منشأة ضيافة لزبائنها بسبب تغيرات في حركة المرور. سواء كنت تمثل صندوقًا استثماريًا عقاريًا دوليًا أو مخبزًا صغيرًا يتراجع دخله بسبب مشروع بناء جديد في الجهة المقابلة من الشارع، فإن إطار التقييم واحد؛ وتُحدد الحقائق وعبء الإثبات النتيجة.

الضرر المباشر وغير المباشر (تدهور التخطيط العمراني)

في قانون أضرار التخطيط، يُفرّق بين الضرر المباشر وغير المباشر. ففي حالة الضرر المباشر ، تتأثر أرضك أو عقارك، على سبيل المثال، بسبب تقييد إمكانيات البناء أو الاستخدام على أرضك. أما في حالة غير المباشر ، فيقع سبب الضرر على أرض مجاورة: كأن يُبنى مجمع سكني أو منطقة تجارية في جوار منزلك أو عقارك التجاري، مما يؤدي إلى انخفاض قيمته نتيجة فقدان المنظر أو الخصوصية أو ضوء الشمس أو زيادة الإزعاج. هذا التمييز مهم لأن حساب الضرر ومستوى المخاطر المجتمعية الطبيعية يعتمدان عليه.

التدهور العمراني بموجب قانون البيئة والتخطيط: التعويض عن الضرر

منذ دخول قانون البيئة والتخطيط حيز التنفيذ في 1 يناير 2024، تم دمج المفهوم الكلاسيكي للتدهور العمراني، الوارد في المادة 6.1 من قانون التخطيط المكاني (Wro)، ضمن نظام أوسع للتعويض عن الأضرار. يُمكن الاطلاع على هذا النظام في القسم 15.1 من قانون البيئة والتخطيط، بالاقتران مع الباب 4.5 (المادة 4:126 وما يليها) من قانون الإدارة العامة. ويبقى جوهر النظام كما هو: إذ يُمكنك المطالبة بتعويض عن الأضرار التي تُلحقها بك إجراءات حكومية مشروعة بشكل غير متناسب.

يُعدّ وقت وقوع الضرر فرقًا جوهريًا . فبموجب قانون التخطيط المكاني (Wro)، يُعتبر الضرر قائمًا بمجرد أن يصبح قرار التخطيط المكاني نهائيًا وغير قابل للإلغاء. أما بموجب قانون البيئة والتخطيط (Omgevingswet)، فلا يُحدد الضرر إلا عند تنفيذ النشاط أو السماح به فعليًا، كأن يُمنح الترخيص البيئي أو يبدأ العمل الفعلي. ويؤثر هذا بشكل مباشر على خطط تقسيم المناطق (التي أصبحت الآن خططًا بيئية) والتصاريح البيئية التي يُمكن ربط الضرر بها. ويعتمد ما إذا كانت حالتك لا تزال خاضعة لقانون التخطيط المكاني (Wro) أو خاضعة بالفعل لقانون البيئة والتخطيط على القانون الانتقالي؛ وهذا ما يُحدد فرصك والتوقيت الأمثل لتقديم طلبك.

المخاطر المجتمعية العادية والسعر الثابت

يتحمل الفرد دائمًا جزءًا من الضرر، وهو ما يُعرف بالمخاطر المجتمعية المعتادة. ويكمن الأساس المنطقي في أن أي شخص يعيش أو يمارس أعمالًا تجارية في بيئة متغيرة عليه أن يتقبل قدرًا معينًا من التغييرات التخطيطية. وبموجب قانون التخطيط المكاني القديم (Wro)، كان يُطبق حد أدنى قانوني ثابت بنسبة 2% من قيمة العقار قبل التطوير المُسبب للضرر، وذلك على الأضرار التخطيطية غير المباشرة الناتجة عن انخفاض القيمة.

بموجب قانون البيئة والتخطيط، رُفعت النسبة الثابتة للتعويض عن الأضرار غير المباشرة، والمتمثلة في الاستهلاك، إلى نسبة ثابتة قدرها 4%. وقد طُبقت هذه النسبة الثابتة لزيادة إمكانية التنبؤ. وفوق هذه النسبة الثابتة، يجوز للجهة الإدارية خصم نسبة أعلى من المخاطر المجتمعية، وذلك بحسب الظروف. وهنا تحديدًا تكمن أهمية الأمر: فمبررات هذا الخصم غالبًا ما تكون محل نقاش، ويُنصح بمراجعتها بدقة.

قبول المخاطر: النشط والسلبي

يجوز للحكومة رفض الطلب استنادًا إلى قبول المخاطر. في حالة قبول المخاطر بشكل فعلي، يكون شراء العقار قد تم في وقت كان فيه التطور السلبي متوقعًا، كأن يكون مشروع قرار أو توجه سياسي قد نُشر بالفعل. أما في حالة قبول المخاطر بشكل غير فعلي، فيُتهم الشخص بعدم استغلال مبنى قائم ومواتٍ أو فرصة استخدام مع علمه بزوالها. وبموجب قانون البيئة والتخطيط (بما في ذلك المادتين 15.5 و15.6 منه)، تُطبق شروط ومهل زمنية محددة في هذا الشأن. ويمكن للرد في الوقت المناسب والموثق جيدًا أن يحفظ حقه.

إجراءات التعويض عن التخطيط: من تقديم الطلب إلى المحكمة الإدارية

تُقدّم طلب التعويض إلى الجهة المختصة، وعادةً ما تكون البلدية. تُعيّن الجهة الإدارية عادةً خبيرًا مستقلًا أو لجنة لتقييم الأضرار لتقديم المشورة بشأن العلاقة السببية وقيمة الضرر. وبناءً على ذلك، تتخذ الجهة الإدارية قرارها. تفرض العديد من البلديات رسومًا أو حدًا أدنى لمعالجة الطلب؛ ومن حيث المبدأ، يُستردّ هذا المبلغ عند الموافقة.

إذا كنت لا توافق على القرار، فلك الحق في اعتراض ، يليه استئناف أمام المحكمة الإدارية، مع إمكانية استئناف آخر أمام شعبة الاختصاص الإداري بمجلس الدولة. يقوم محامونا ومستشارونا القانونيون بمراجعة رأي الخبير بدقة، ويستعينون بخبير تقييم خاص بهم عند الضرورة، ويتابعون الإجراءات حتى أعلى مستوى قضائي.

المواعيد النهائية لتقديم طلبك

يخضع طلب التعويض عن الخسارة لفترة تقادم. وفقًا للباب 4.5 من قانون الإدارة العامة، يجب عليك مبدئيًا تقديم الطلب في غضون خمس سنوات من تاريخ علمك بالضرر والقرار المُسبب له. لا تنتظر طويلًا، إذ يسقط حقك في المطالبة بعد انقضاء هذه الفترة، وفي حالة الاستهلاك، يُؤخذ تاريخ البيع في الاعتبار عند إثبات الحق. إذا كنت غير متأكد من سريان مهلة التقادم، فبادر بتقديم طلبك مبكرًا.

التخطيط للتدهور البيئي في إطار القانون البيئي

نادرًا ما يُنظر إلى التدهور العمراني بمعزل عن غيره. فغالبًا ما يرتبط طلب التعويض بالسياق الأوسع لقانون البيئة : الخطة البيئية، ومنح التراخيص، واتخاذ القرارات المكانية داخل البلدية. وفي كثير من الأحيان، تسير إجراءات التدهور العمراني بالتوازي مع إجراءات التخطيط المكاني أو خطط تقسيم المناطق الأساسية . إذا لحق بك ضرر نتيجة إجراء حكومي قانوني لا يندرج تحت التدهور العمراني التقليدي، فقد ينطبق عليك نظام التعويض الأوسع نطاقًا . نراجع وضعك بدقة لضمان استغلال جميع حقوقك.

ما يقدمه لك مكتب MKB Juristen

في مكتب MKB Juristen، ستتعاون مع فرق متنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين المتخصصين في القانون البيئي. نقوم بتقييم فرص الحصول على تعويض، وإعداد طلب مدعوم بالأدلة، والتشاور مع البلدية وخبيرها، واللجوء إلى التقاضي عند الضرورة. تشمل قائمة عملائنا شركات التطوير العقاري، وشركات الإسكان، والمؤسسات الصناعية، بالإضافة إلى الملاك الأفراد ورواد الأعمال المستقلين. نعتمد معهم جميعًا نفس النهج: دقة في تحليل الحقائق، ووضوح في تقدير فرص النجاح، ودون تكاليف إضافية.

الأسئلة الشائعة حول التخطيط للتدهور العمراني

هل يُطلق على أضرار التخطيط الآن اسم تعويضات الضرر؟ منذ 1 يناير 2024، تندرج أضرار التخطيط ضمن نظام تعويضات الضرر العام المنصوص عليه في قانون البيئة والتخطيط وقانون الإدارة العامة. عمليًا، لا يزال مصطلح "أضرار التخطيط" شائع الاستخدام للإشارة إلى الأضرار الناجمة عن تغييرات التخطيط المكاني.

أي جزء من الضرر لن يتم تعويضي عنه؟ يبقى الخطر المجتمعي المعتاد على نفقتي الخاصة. أما بالنسبة للأضرار غير المباشرة الناتجة عن الاستهلاك، فيُطبق معدل ثابت بنسبة 4% بموجب قانون البيئة والتخطيط (2% بموجب قانون التخطيط المكاني السابق)، وقد تزيد هذه النسبة بناءً على الظروف.

في أي إطار زمني يجب أن أتقدم بطلب؟ من حيث المبدأ، في غضون خمس سنوات من تاريخ علمك بكل من الضرر والقرار الذي تسبب في الضرر.

ما هي تكلفة الإجراء؟ عادةً ما تفرض البلديات مبلغاً محدداً أو رسوماً تُسترد عند الموافقة. نتفق مسبقاً بشكل واضح على تكاليف مساعدتنا.