MKB Juristen stelt juridische documenten op maat op
Het beste is om belangrijke contracten, algemene voorwaarden en andere juridische documenten niet zelf te knutselen of te kopiëren. Wij helpen ondernemers budgetvriendelijk met juridisch maatwerk, vooraf duidelijke kosten en praktische uitleg.
- Contracten, voorwaarden en juridische documenten op maat
- Budgetvriendelijk en vooraf duidelijk over de kosten
- Gratis adviesgesprek of vrijblijvend een offerte aanvragen
Bij verkrijging van een bedrijfspand (kantoor, magazijn, winkel) betaalt de koper 10,4% overdrachtsbelasting (2024) — over de hoogste van koopprijs en marktwaarde. Voor woningen geldt 2% of 0% (starters), maar zakelijk vastgoed kent het hogere tarief. Uitzonderingen: BTW-belaste levering (binnen 2 jaar na eerste ingebruikname), bedrijfsoverdracht onder voorwaarden, of vrijstelling bij overdracht tussen verbonden BV’s. Hieronder: tarief, vrijstellingen, en hoe Karim’s holding een werkpand verwerft zonder extra heffing.
Het korte antwoord
- Tarief 2024: 10,4% voor zakelijk vastgoed (kantoor, magazijn, winkel).
- Heffingsgrondslag: hoogste van koopprijs of marktwaarde.
- Wie betaalt: de koper.
- Vrijstelling bij BTW: nieuwbouw (< 2 jaar) met BTW geleverd — geen overdrachtsbelasting.
- Concernvrijstelling: overdracht binnen ≥ 95% verbonden vennootschappen vrijgesteld.
Wanneer is overdrachtsbelasting verschuldigd?
Bij verkrijging van Nederlandse onroerende zaken in juridische zin:
- Koop, ruil, schenking, inbreng in BV.
- Vestiging van beperkte rechten (erfpacht, opstal, vruchtgebruik).
- Verkrijging van economische eigendom (langlopende huurkoop, leasing).
- Aandelen in onroerendgoed-vennootschappen (“onroerendgoed-BV”) onder voorwaarden.
Belasting wordt gefactureerd via de notaris bij overdracht (akte van levering) en daarna afgedragen aan Belastingdienst.
Tarieven 2024-2025
- Zakelijk vastgoed (kantoor, bedrijfspand, magazijn, winkel): 10,4%.
- Woning (zelf bewoond): 2%.
- Woning starters (< 35 jr, hoofdverblijf, < € 510.000 in 2024): 0%.
- Woning beleggingsobject (verhuur, tweede woning): 10,4%.
Het hoge tarief voor zakelijk en verhuurd vastgoed is bewuste keuze om hoofdverblijf-eigenwoning te bevoordelen.
BTW versus overdrachtsbelasting
Bij nieuwbouw binnen 2 jaar na eerste ingebruikname: levering is BTW-plichtig (21%) én vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Daarna: BTW-vrijgesteld én overdrachtsbelasting van 10,4%.
Soms slim: opteren voor BTW-belaste levering (mits beide partijen BTW-aftrekgerechtigd). Dan geen 10,4% overdrachtsbelasting, maar wel 21% BTW — die voor de koper aftrekbaar is. Netto-effect kan voordelig zijn voor kantoor- en winkelpanden in BTW-onderneming.
Belangrijke vrijstellingen
Concernvrijstelling (art. 15 lid 1 sub h)
Overdracht binnen een concern (≥ 95% verbonden vennootschappen) is vrijgesteld. Praktisch: pand verschuiven van werkmaatschappij naar holding of vice versa — geen overdrachtsbelasting.
Voorwaarde: blijvend houden in concern minimaal 3 jaar (anders herziening met terugwerkende kracht).
Reorganisatievrijstelling
Bij juridische fusie, splitsing of inbreng onder voorwaarden vrijstelling — mits zakelijk en niet hoofdzakelijk fiscaal gemotiveerd.
Vrijstelling bij bedrijfsoverdracht (art. 15 lid 1 sub b)
Bij overdracht van een onderneming aan kind of familie onder voorwaarden vrijstelling. Speciaal voor familiebedrijfsoverdracht.
Cultureel erfgoed
Monumenten en cultureel-erfgoedpanden: onder voorwaarden vrijstelling of verminderd tarief.
Karim koopt een werkpand
Karim’s holding wil een bedrijfspand kopen voor € 800.000 — kantoor uit 2010, niet meer in BTW-overdrachtsregime.
- Overdrachtsbelasting: 10,4% × € 800.000 = € 83.200.
- Plus notaris (€ 1.500), kadaster (€ 200), eventueel taxatie (€ 500).
Totaal verwervingskosten naast koopprijs: € 85.000+. Karim’s accountant denkt mee over slimme structurering — bv. concernvrijstelling als pand later naar werkmaatschappij moet, of BTW-optie bij nieuwbouw.
Slim plannen
- BTW-optie bij commercieel pand: alleen bij eerste levering binnen 2 jaar en BTW-aftrekgerechtigde partijen.
- Pand direct in juiste BV: oorspronkelijk in de “eindbestemmings-BV” zetten, in plaats van later verschuiven.
- Concernvrijstelling kennen: bij herstructurering vaak waardevol.
- Familiebedrijf: BOR-route voor bedrijfsoverdracht kan ook overdrachtsbelasting raken.
Eerlijke aanbeveling
Voor zakelijk vastgoed is overdrachtsbelasting met 10,4% een serieuze kostenpost. Bij grotere transacties (> € 500.000) altijd vooraf fiscaal advies: BTW-optie, concernvrijstelling, of slimme volgorde van verwervingen kunnen tienduizenden besparen. Voor familiebedrijfsoverdracht: combineer BOR-vrijstelling met overdrachtsbelasting-route. Een goede notaris met vastgoed-ervaring is essentieel.
Voor andere onderwerpen: welke belastingen betaalt een BV, BTW-aangifte en schenking en belasting.
Veelgestelde vragen
10,4% overdrachtsbelasting in 2024 voor zakelijk vastgoed (kantoor, magazijn, winkel) en verhuurde woningen. Eigen-woning hoofdverblijf: 2% of 0% (starters). Wordt geheven over de hoogste van koopprijs en marktwaarde.
De koper. De notaris berekent het bij de akte van levering, factureert het aan de koper en draagt het af aan de Belastingdienst. Komt boven op de koopprijs.
Bij nieuwbouw binnen 2 jaar na eerste ingebruikname: levering is BTW-plichtig (21%) én vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Of opteren voor BTW-belaste levering tussen aftrekgerechtigden — soms voordeliger.
Overdracht van vastgoed tussen ≥ 95% verbonden vennootschappen is vrijgesteld van overdrachtsbelasting (art. 15 lid 1 sub h). Voorwaarde: blijvend in concern houden 3 jaar — anders herziening.
Onder voorwaarden ja — bij aandelen in een “onroerendgoed-BV” (bezit voornamelijk uit vastgoed) kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn bij overdracht van aandelen. Voorkomt fiscale ontwijking via aandelen-route.
Bij juridische fusie, splitsing of inbreng onder voorwaarden vrijstelling van overdrachtsbelasting — mits zakelijke achtergrond en niet hoofdzakelijk fiscaal gemotiveerd. Maakt herstructureringen betaalbaar.
Voor een BV: ja, de overdrachtsbelasting wordt geactiveerd als onderdeel van de aanschafprijs van het pand en via afschrijving terugverdiend over de levensduur (meestal 30-40 jaar voor zakelijk vastgoed).
