MKB Juristen stelt juridische documenten op maat op
Het beste is om belangrijke contracten, algemene voorwaarden en andere juridische documenten niet zelf te knutselen of te kopiëren. Wij helpen ondernemers budgetvriendelijk met juridisch maatwerk, vooraf duidelijke kosten en praktische uitleg.
- Contracten, voorwaarden en juridische documenten op maat
- Budgetvriendelijk en vooraf duidelijk over de kosten
- Gratis adviesgesprek of vrijblijvend een offerte aanvragen
Een hypotheek voor je eigen woning vanuit je holding-BV kan een interessante financieringsroute zijn voor dga’s: de holding heeft vaak vermogen, een bank vraagt het marktconforme tarief, en de hypotheek op de eigen woning valt buiten de excessief-lenen-regeling van € 700.000. Goed geregeld is dit fiscaal en juridisch een werkbare optie. Slecht geregeld levert het correcties bij de Belastingdienst of zelfs herclassificatie als dividend. Hieronder de spelregels.
Het korte antwoord
- Kan: ja — een dga kan een hypotheek krijgen vanuit zijn eigen holding.
- Voorwaarden: marktconforme rente, gebruikelijke aflossing, juridisch ingeschreven hypotheek op de woning, schriftelijke leningovereenkomst.
- Vrijstelling excessief lenen: hypotheek voor eigen woning telt niet mee in de € 700.000-grens.
- Fiscaal voordeel: rente in box 1 aftrekbaar (eigen woning), de holding krijgt rente-inkomsten (Vpb-belast).
Waarom een hypotheek uit je eigen holding?
Drie redenen:
- Beschikbaar vermogen. Je holding heeft vaak liquide middelen die anders renderen aan ~1–3% bij de bank. Hypotheek aan jezelf levert 4–6% rente op — voor je holding rendabeler dan parkeren.
- Geen bankafhankelijkheid. Geen Wwft-onderzoek, geen acceptatie-vraagstukken, geen wachttijd.
- Flexibele voorwaarden. Je kunt aflossingsschema, vaste/variabele rente en looptijd vrij overeenkomen (binnen marktconforme grenzen).
Nadeel: het geld dat je woning financiert, zit niet meer in liquide vorm in de holding voor andere zaken (investeringen, exit-buffer).
Voorwaarden om het fiscaal goed te krijgen
Drie strikte voorwaarden voor de eigen-woning-uitzondering binnen de excessief-lenen-regeling:
- De lening is voor de eigen woning. Aanschaf, verbouwing of onderhoud — niet voor consumptie of beleggingen.
- Marktconforme rente. Vergelijkbaar met wat een bank zou rekenen voor een vergelijkbare lening. In 2024-2025 doorgaans 4–6%.
- Aflossingsschema en hypothecaire inschrijving. Net als bij een bankhypotheek — vaak 30 jaar annuïtair of lineair, met hypotheekakte bij de notaris.
Ontbreekt één van deze voorwaarden? Dan kan de Belastingdienst de lening herclassificeren als gewone lening (valt onder de € 700.000-grens) of zelfs als verkapte dividenduitkering (direct belast in box 2).
Hoe ziet de constructie eruit?
- Leningsovereenkomst tussen jou (dga, privé) en je holding-BV.
- Hypotheekakte bij de notaris — vestiging hypotheekrecht op je eigen woning ten gunste van de holding.
- Rentebetaling jaarlijks of maandelijks; valt in box 1 aftrekbaar als hypotheekrente (voor je privé).
- De holding ontvangt rente als baten — belast in Vpb (~25,8% in 2024).
- Aflossing volgens schema.
Notariskosten voor de hypotheekakte: doorgaans € 400 – € 800.
De fiscale plaat
Een rekenvoorbeeld voor 2024:
- Hypotheek € 400.000 bij eigen holding tegen 5% rente.
- Jaarlijkse rente: € 20.000.
- Privé (dga): rente aftrekbaar in box 1 → besparing afhankelijk van IB-tarief (~37–49,5%). Bij 49,5% schijf: ~€ 9.900 belastingbesparing.
- Holding: rente belast met Vpb ~25,8% → € 5.160 Vpb.
- Netto effect: besparing van ~€ 4.700 per jaar t.o.v. bankhypotheek bij gelijke rente.
Geen exacte cijfers — wel een indicatie. De juiste berekening hangt af van jouw IB-positie en de actuele tarieven.
Risico’s en aandachtspunten
- Marktconforme rente. Te laag = fiscale correctie; te hoog = verkapte dividend. Hou minimaal 0,5% boven de gemiddelde Nederlandse hypotheekrente aan.
- Aflossing. Een aflossingsvrije hypotheek vanuit holding is mogelijk maar wordt door fiscus kritisch bekeken. Annuïtair of lineair is veiliger.
- Holdingvermogen. Maak je holding-BV niet “leeg” — bewaar voldoende voor operationele werkkapitaal van eventuele werkmaatschappij.
- Bij verkoop woning of overlijden: de schuld aan de holding moet worden afgelost of overgenomen. Plan dit vooraf.
Eerlijke aanbeveling
Hypotheek uit je holding is een goed instrument als je holding voldoende vermogen heeft en je een marktconforme constructie opzet. Bespreek vooraf met een fiscalist of accountant — het verschil tussen “fiscaal correct” en “fiscaal corrigerend” zit in details. De besparing kan oplopen tot duizenden euro’s per jaar; de risico’s bij slecht opzet zijn even substantieel.
Voor de bredere context: rekening-courant tussen BV’s en waarom een holding.
Veelgestelde vragen
Ja, mits aan voorwaarden voldaan: marktconforme rente, gebruikelijke aflossing, hypothecaire inschrijving bij de notaris, en de lening is écht voor eigen woning (aanschaf, verbouwing, onderhoud). Dan valt het buiten de € 700.000-grens van de excessief-lenen-regeling.
Marktconform — doorgaans 4–6% in 2024-2025, vergelijkbaar met bankhypotheken. Te lage rente wordt door de fiscus gecorrigeerd; te hoge rente kan als verkapt dividend worden gezien. Vraag accountant naar het juiste percentage.
Ja, mits het een echte hypotheek voor eigen woning is — net zo aftrekbaar in box 1 als een gewone bankhypotheek. De holding ontvangt de rente als baten en betaalt daarover Vpb. Netto vaak voordeliger dan een bankhypotheek bij gelijke rente.
Nee, mits aan de uitzondering voor eigen woning is voldaan. De hypotheek voor eigen woning telt niet mee in de excessief-lenen-regeling, ongeacht hoogte. Voorwaarden moeten wel kloppen — anders geldt de uitzondering niet.
Ja, op een marktconforme manier — meestal annuïtair of lineair over 30 jaar (zoals bij banken). Aflossingsvrij is mogelijk maar wordt kritischer bekeken door de fiscus en moet stevig onderbouwd worden.
Notariskosten voor de hypotheekakte: € 400 – € 800. Juridische voorbereiding (leningsovereenkomst): € 250 – € 500. Een gesprek met accountant of fiscalist: € 200 – € 500. Totaal € 850 – € 1.800 voor een fatsoenlijke opzet.
De hypotheekschuld aan de holding moet worden afgelost uit de verkoopopbrengst, net als bij een bankhypotheek. Eventuele overwaarde landt in privé. Bespreek met fiscalist of die overwaarde slim wordt geherinvesteerd of als dividend wordt uitgekeerd.
