MKB Juristen heeft een ruime expertise op het gebied van erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerende zaak, het dienende erf, ten behoeve van een ander erf. Dit andere erf wordt het heersende erf genoemd. In de praktijk wil dit zeggen dat het dienende erf iets moet dulden of niet mag doen waar het heersende erf van profiteert. Er bestaan verschillende soorten erfdienstbaarheden, zoals een recht van weg, een recht van uitzicht en een recht van overpad. Recent heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch een interessante uitspraak gedaan over de geldigheid van een recht van overpad in een eeuwenoude akte.
Recht van overpad volgens een akte uit 1755
Deze zaak was er een tussen de eigenaren van twee percelen. De eigenaar van een winkelpand op een van de percelen wil boven dat pand twee appartementen realiseren. De voorgevel heeft echter slechts één voordeur die momenteel als ingang voor de winkel wordt gebruikt. Daarom heeft de eigenaar het plan om de ingang voor de appartementen aan de achterzijde van het pand te plaatsen.
Daarvoor moeten de toekomstige bewoners wel via een steeg die over het perceel van een andere eigenaar loopt. Deze steeg is vooralsnog afgesloten door een poort en de eigenaar van de steeg wil niet dat anderen door de steeg gaan. De eigenaar van het winkelpand beroept zich echter op een oud recht van overpad dat in een akte van overdracht uit 1755 is opgenomen. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch diende te oordelen of dit eeuwenoude recht van overpad nog steeds geldig is.
Geldigheid van een recht van overpad uit 1755
De historische akte uit 1755 laat er in ieder geval geen twijfel over bestaan: er is een recht van passage gevestigd ten gunste van het perceel van het winkelpand. Dit recht van passage is een erfdienstbaarheid, tegenwoordig een recht van overpad genoemd. De eigenaar van de steeg werpt op dat het om een persoonlijk recht gaat, een recht dat dus stopt bij het overlijden van de vrouw die in 1755 eigenaresse was, maar dat verwerpt het hof.
Ook geeft het hof aan dat het recht van overpad niet is verjaard met de invoering van de nationale wetboeken, want de wetgever had daarbij helemaal niet de bedoeling om bestaande rechten af te schaffen. Ook het feit dat het recht niet in het kadaster is ingeschreven, doet volgens het hof geen afbreuk aan de geldigheid. Dat is ook logisch: in 1755 bestond het kadaster nog niet.
Het hof beslist uiteindelijk dat het recht van overpad uit de historische akte van 1755 nog steeds bestaat. Hierdoor kunnen de toekomstige bewoners van de appartementen via de steeg hun voordeur bereiken. De eigenaar van de steeg mag deze bewoners de toegang niet weigeren. Anderzijds moet de gebruiker van een recht van overpad ook rekening houden met een aantal verplichtingen. Zo moeten de toekomstige bewoners de overlast beperken. Ook kunnen er gevolgen zijn voor de onderhoudskosten. De eigenaar van de steeg kan bijvoorbeeld een vergoeding vragen voor de uitvoering van werkzaamheden om het overpad te verbeteren.
