Planschade

Planschade

In bepaalde gevallen kan een planologisch besluit resulteren in schade. Denk hierbij bijvoorbeeld aan schade in de vorm van waardevermindering of inkomensderving van een onroerende zaak. Niet in alle situaties waarbij sprake is van een planologische wijziging ontstaat een recht op schadevergoeding. De schade die wordt geleden moet namelijk onevenredig zwaar zijn. Tevens dient de benadeelde de schade niet te hebben kunnen voorzien.

Een verzoek tot het ontvangen van een schadevergoeding dient te worden ingediend bij de gemeente. Op het moment dat de gemeente de schadevergoeding niet (volledig) toekent, kan indien nodig een juridische procedure bij de rechtbank worden opgestart. Onze advocaten en juristen zijn ervaren in het indienen van een verzoek tot schadevergoeding en het starten van een juridische procedure.

Vragen omtrent planschade? Neem contact met ons op.

Wanneer heeft u recht op een tegemoetkoming in planschade?

Niet elke planologische wijziging leidt tot een vergoeding. Voor een tegemoetkoming in planschade moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. Er moet sprake zijn van een schadeoorzaak die de wet aanwijst, de schade moet uitstijgen boven het normaal maatschappelijk risico en u moet onevenredig zwaar worden getroffen in vergelijking met anderen. Daarnaast mag de schade niet voorzienbaar zijn geweest op het moment dat u de onroerende zaak kocht of bouwde; in dat geval geldt risicoaanvaarding.

De schade laat zich grofweg in twee vormen indelen: waardevermindering van een onroerende zaak en inkomensderving, bijvoorbeeld omdat een winkel of horecaonderneming klanten verliest door een gewijzigde verkeerssituatie. Of u het nu opneemt voor een internationaal vastgoedfonds of voor de bakker op de hoek wiens omzet terugloopt door een nieuw bouwplan aan de overkant: het beoordelingskader is hetzelfde, de feiten en de bewijslast bepalen de uitkomst.

Direct en indirect nadeel (planschade)

Binnen het planschaderecht wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect nadeel. Bij directe planschade wordt uw eigen perceel of pand getroffen, bijvoorbeeld doordat de bouw- of gebruiksmogelijkheden van uw eigen grond worden beperkt. Bij indirecte planschade ligt de schadeoorzaak op een naburig perceel: denk aan de bouw van een appartementencomplex of bedrijventerrein in uw directe omgeving, waardoor uw woning of bedrijfspand in waarde daalt door verlies van uitzicht, privacy, bezonning of door toegenomen overlast. Het onderscheid is belangrijk, omdat de berekening van de schade en de hoogte van het normaal maatschappelijk risico hiervan afhangen.

Planschade onder de Omgevingswet: nadeelcompensatie

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het klassieke begrip planschade uit artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgegaan in de bredere regeling voor nadeelcompensatie. Die regeling staat in afdeling 15.1 van de Omgevingswet, in samenhang met titel 4.5 (artikel 4:126 en verder) van de Algemene wet bestuursrecht. Inhoudelijk blijft de kern overeind: u kunt een tegemoetkoming vragen voor schade die rechtmatig overheidshandelen u onevenredig toebrengt.

Een belangrijk verschil is het schademoment. Onder de Wro ontstond de schade in beginsel zodra het planologische besluit onherroepelijk werd. Onder de Omgevingswet wordt de schade pas vastgesteld op het moment dat een activiteit daadwerkelijk wordt verricht of vergund, bijvoorbeeld wanneer de omgevingsvergunning wordt verleend of de feitelijke werkzaamheden beginnen. Dit raakt rechtstreeks aan de bestemmingsplannen (nu omgevingsplannen) en aan de omgevingsvergunningen waarop de schade is terug te voeren. Of uw situatie nog onder de Wro valt of al onder de Omgevingswet, hangt af van het overgangsrecht; dat is bepalend voor uw kansen en het juiste moment van aanvragen.

Normaal maatschappelijk risico en het forfait

Een deel van de schade blijft altijd voor eigen rekening: het normaal maatschappelijk risico. De gedachte daarachter is dat wie in een dynamische omgeving woont of onderneemt, een zekere mate van planologische verandering moet aanvaarden. Onder de oude Wro gold bij indirecte planschade door waardevermindering een wettelijk minimumforfait van 2% van de waarde van de onroerende zaak vóór de schadeveroorzakende ontwikkeling.

Onder de Omgevingswet is dit forfait bij indirecte schade in de vorm van waardevermindering verhoogd naar een vast percentage van 4%. Dit vaste forfait is ingevoerd om de voorspelbaarheid te vergroten. Boven dat forfaitaire deel kan het bestuursorgaan, afhankelijk van de omstandigheden, nog een hoger maatschappelijk risico in aftrek brengen. Juist op dit punt valt veel te winnen of te verliezen: de motivering van de aftrek is vaak vatbaar voor discussie en het is verstandig die kritisch te laten toetsen.

Risicoaanvaarding: actief en passief

De overheid kan een aanvraag afwijzen met een beroep op risicoaanvaarding. Bij actieve risicoaanvaarding heeft u de onroerende zaak gekocht op een moment dat de nadelige ontwikkeling al voorzienbaar was, bijvoorbeeld omdat een ontwerpbesluit of beleidsvoornemen al openbaar was. Bij passieve risicoaanvaarding wordt u verweten dat u hebt nagelaten een bestaande, gunstige bouw- of gebruiksmogelijkheid te benutten terwijl u wist dat die zou verdwijnen. Onder de Omgevingswet (onder meer de artikelen 15.5 en 15.6 Omgevingswet) gelden hiervoor specifieke voorwaarden en termijnen. Een tijdige en goed gedocumenteerde reactie kan voorkomen dat u uw aanspraak verspeelt.

De planschadeprocedure: van aanvraag tot bestuursrechter

De aanvraag om een tegemoetkoming dient u in bij het bevoegd gezag, doorgaans de gemeente. Het bestuursorgaan schakelt meestal een onafhankelijke deskundige of schadebeoordelingscommissie in die een advies uitbrengt over het causale verband en de hoogte van de schade. Op basis daarvan neemt het bestuursorgaan een besluit. Veel gemeenten heffen leges of een drempelbedrag voor het in behandeling nemen van de aanvraag; dat bedrag wordt bij toekenning in beginsel terugbetaald.

Bent u het niet eens met het besluit, dan staat bezwaar open en daarna beroep bij de bestuursrechter, met de mogelijkheid van hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Onze advocaten en bedrijfsjuristen beoordelen het deskundigenadvies kritisch, schakelen waar nodig een eigen taxateur in en voeren de procedure tot en met de hoogste instantie.

Termijnen voor uw aanvraag

Een aanvraag om nadeelcompensatie is aan een verjaringstermijn gebonden. Op grond van titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht moet u de aanvraag in beginsel indienen binnen vijf jaar nadat u bekend bent geworden zowel met de schade als met het schadeveroorzakende besluit. Wacht niet te lang: na het verstrijken van deze termijn vervalt uw aanspraak, en bij waardevermindering speelt bovendien het moment van verkoop een rol in de bewijsvoering. Twijfelt u of uw termijn nog loopt, leg de zaak dan vroegtijdig voor.

Planschade binnen het omgevingsrecht

Planschade staat zelden op zichzelf. Een schadeclaim hangt vrijwel altijd samen met de bredere context van het Omgevingsrecht: het omgevingsplan, de vergunningverlening en de ruimtelijke besluitvorming bij uw gemeente. Vaak loopt een planschadetraject parallel aan een procedure over ruimtelijke ordening of de onderliggende bestemmingsplannen. Lijdt u schade door rechtmatig overheidshandelen dat niet onder de klassieke planschade valt, dan is mogelijk de bredere regeling nadeelcompensatie van toepassing. Wij bekijken uw situatie integraal, zodat geen aanspraak onbenut blijft.

Wat MKB Juristen voor u doet

Bij MKB Juristen werkt u met gemengde teams van advocaten én bedrijfsjuristen die thuis zijn in het omgevingsrecht. Wij beoordelen of er een reële kans op een tegemoetkoming bestaat, stellen een onderbouwde aanvraag op, voeren overleg met de gemeente en haar deskundige, en procederen waar nodig. Onze cliënten lopen uiteen van projectontwikkelaars, woningcorporaties en industriële concerns tot particuliere eigenaren en de zelfstandige ondernemer om de hoek. Voor ieder van hen geldt dezelfde aanpak: scherp op de feiten, helder over de slagingskans en zonder onnodige kosten.

Veelgestelde vragen over planschade

Heet planschade nu nadeelcompensatie? Sinds 1 januari 2024 valt planschade onder de algemene regeling nadeelcompensatie van de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht. In de praktijk wordt de term planschade nog veel gebruikt voor schade door planologische wijzigingen.

Welk deel van de schade krijg ik niet vergoed? Het normaal maatschappelijk risico blijft voor eigen rekening. Bij indirecte schade door waardevermindering geldt onder de Omgevingswet een vast forfait van 4% (onder de oude Wro 2%), eventueel verhoogd op grond van de omstandigheden.

Binnen welke termijn moet ik aanvragen? In beginsel binnen vijf jaar nadat u bekend bent geworden met zowel de schade als het schadeveroorzakende besluit.

Wat kost een procedure? Gemeenten heffen meestal een drempelbedrag of leges, dat bij toekenning wordt terugbetaald. Wij maken vooraf heldere afspraken over de kosten van onze bijstand.