Ruimtelijke ordening advocaat & jurist

Ruimtelijke ordening

De ruimtelijke ordening betreft het proces op welke wijze de leefruimte c.q. omgeving wordt benut en ingericht. Ruimtelijke ordening vindt plaats op grond van verschillende wet- en regelgeving. Met deze verscheidenheid aan regelgeving wordt getracht rekening te houden met de gemeenschappelijke en individuele belangen.

De (regionale) overheid heeft de bevoegdheid en de instrumenten om de ruimte in te richten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het opstellen van bestemmingsplannen, maar ook aan het verstrekken van vergunningen. Tevens kan worden gehandhaafd indien personen of bedrijven zich niet gedragen conform de wet- en regelgeving.

Vragen omtrent de ruimtelijke ordening? Neem contact met ons op.

Ruimtelijke ordening onder de Omgevingswet

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet, de grootste stelselherziening in het omgevingsrecht in decennia. De Omgevingswet bundelt tientallen wetten voor de fysieke leefomgeving — waaronder de vroegere Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wabo — in één samenhangend stelsel. Voor de ruimtelijke ordening is de belangrijkste verschuiving dat het gemeentelijke bestemmingsplan opgaat in het omgevingsplan: elke gemeente stelt voor haar hele grondgebied één omgevingsplan vast. Tot het moment waarop de gemeente haar omgevingsplan volledig heeft opgebouwd, vormen de oude bestemmingsplannen samen het tijdelijke deel van dat omgevingsplan (het zogeheten overgangsrecht). De centrale toets is niet langer “een goede ruimtelijke ordening”, maar een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 Omgevingswet). Dat klinkt technisch, maar raakt iedere ondernemer die wil bouwen, verbouwen, uitbreiden of een nieuwe activiteit op een locatie wil starten. Deze pagina valt onder onze bredere expertise Omgevingsrecht.

Omgevingsplan, omgevingsvergunning en de BOPA

Of een plan of activiteit mag, hangt af van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Past uw initiatief binnen de toegestane functie en de bouw- en gebruiksregels, dan kan vaak relatief snel een vergunning volgen. Past het er niet in, dan zijn er meerdere routes. De gemeente kan het omgevingsplan wijzigen, of u vraagt een omgevingsvergunning aan voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) — de opvolger van de vroegere “afwijkingsvergunning”. Bij die afweging speelt opnieuw de evenwichtige toedeling van functies aan locaties: het bevoegd gezag (meestal het college van burgemeester en wethouders) weegt uw belang af tegen de belangen van omwonenden, milieu en omgeving. Onze advocaten en bedrijfsjuristen beoordelen vooraf welke route de snelste en meest kansrijke is, en bouwen de aanvraag en motivering zo op dat die een eventuele procedure doorstaat. Dat geldt zowel voor het internationale concern met een grootschalige gebiedsontwikkeling als voor de bakker op de hoek die zijn pand wil uitbreiden of een terras wil plaatsen.

Bezwaar, beroep en voorlopige voorziening

Tegen besluiten in de ruimtelijke ordening staat rechtsbescherming open, maar de route hangt af van de gevolgde voorbereidingsprocedure. Bij de reguliere procedure kunt u als belanghebbende binnen zes weken na bekendmaking bezwaar maken bij het bestuursorgaan dat het besluit nam, en daarna beroep instellen bij de rechtbank. Bij de uitgebreide procedure — die geldt voor bijvoorbeeld het omgevingsplan en complexere vergunningen — dient u eerst een zienswijze in tegen het ontwerpbesluit, waarna beroep openstaat. Hoger beroep loopt in veel zaken rechtstreeks naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dreigt onomkeerbare schade, bijvoorbeeld doordat een buurman al begint te bouwen, dan kunt u tegelijk een voorlopige voorziening vragen om het besluit te schorsen. Termijnen zijn fataal: te laat is in beginsel te laat. Daarom is het verstandig vroeg juridisch advies in te winnen, zodat zienswijzen, gronden van bezwaar en beroepsgronden tijdig en volledig worden ingediend.

Handhaving in de ruimtelijke ordening

Houdt iemand zich niet aan het omgevingsplan of de vergunningvoorschriften — bijvoorbeeld bouwen zonder vergunning of een gebruik dat niet is toegestaan — dan kan het bevoegd gezag handhaven. Hoofdstuk 18 van de Omgevingswet geeft daarvoor de instrumenten: een last onder dwangsom, een last onder bestuursdwang en in voorkomende gevallen het intrekken van een vergunning. Op grond van de zogeheten beginselplicht tot handhaving moet de overheid in beginsel optreden tegen overtredingen, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden of concreet zicht op legalisatie. Krijgt u als ondernemer een handhavingsbesluit, dan kunt u daartegen opkomen; ziet u juist overlast of illegale bouw bij de buren, dan kunt u een handhavingsverzoek indienen. Wij staan zowel ondernemers bij die met handhaving worden geconfronteerd als partijen die handhaving willen afdwingen.

Nadeelcompensatie en planschade

Wijzigt de overheid het omgevingsplan of verleent zij een vergunning waardoor uw pand minder waard wordt of uw bedrijfsvoering schade lijdt, dan bestaat soms recht op schadevergoeding. Onder de Omgevingswet is dit geregeld in afdeling 15.1 (nadeelcompensatie); de oude term “planschade” wordt in de praktijk nog vaak gebruikt. Niet alle schade komt voor vergoeding in aanmerking: een deel valt onder het normaal maatschappelijk risico. Of u in aanmerking komt en hoe hoog een vergoeding kan zijn, vergt een zorgvuldige juridische en feitelijke beoordeling. Lees meer over nadeelcompensatie en planschade.

Veelgestelde vragen over ruimtelijke ordening

Wat is het verschil tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan?
Sinds de Omgevingswet (1 januari 2024) is het bestemmingsplan vervangen door het omgevingsplan. Bestaande bestemmingsplannen blijven gelden als tijdelijk deel van het omgevingsplan, totdat de gemeente haar definitieve omgevingsplan heeft vastgesteld.

Mijn plan past niet in het omgevingsplan. Kan het dan toch?
Vaak wel. De gemeente kan het omgevingsplan wijzigen, of u vraagt een omgevingsvergunning aan voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het bevoegd gezag maakt dan een afweging op basis van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoeveel tijd heb ik om bezwaar of beroep in te stellen?
In beginsel zes weken na bekendmaking of terinzagelegging van het besluit. Bij de uitgebreide procedure dient u eerst tijdig een zienswijze in tegen het ontwerpbesluit. Deze termijnen zijn fataal.

Kan ik schade verhalen als mijn pand minder waard wordt?
Soms wel, via nadeelcompensatie (afdeling 15.1 Omgevingswet, voorheen planschade). Een deel van de schade blijft echter voor eigen rekening als normaal maatschappelijk risico.

Advocaat of jurist ruimtelijke ordening inschakelen

Bij MKB Juristen werken advocaten en bedrijfsjuristen samen in gemengde teams. Daardoor kunnen wij zowel strategisch meedenken aan de voorkant — bij locatiekeuze, gebiedsontwikkeling en vergunningstrajecten — als procederen wanneer dat nodig is. Wij bedienen het volledige spectrum: van het internationale concern met een complexe gebiedsontwikkeling tot de bakker op de hoek die wil uitbreiden. Vragen over ruimtelijke ordening, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een handhavingsbesluit? Neem contact met ons op voor een eerste, vrijblijvende beoordeling van uw zaak.