MKB Juristen stelt juridische documenten op maat op
Het beste is om belangrijke contracten, algemene voorwaarden en andere juridische documenten niet zelf te knutselen of te kopiëren. Wij helpen ondernemers budgetvriendelijk met juridisch maatwerk, vooraf duidelijke kosten en praktische uitleg.
- Contracten, voorwaarden en juridische documenten op maat
- Budgetvriendelijk en vooraf duidelijk over de kosten
- Gratis adviesgesprek of vrijblijvend een offerte aanvragen
De regel “koop breekt geen huur” beschermt de huurder: verkoopt de verhuurder het pand, dan wordt de koper automatisch de nieuwe verhuurder en is hij gebonden aan de bestaande huurovereenkomst. Maar de regel is niet absoluut: alleen afspraken die direct verband houden met het gebruik van de zaak en de huurprijs gaan mee over. Clausules zoals een voorkeursrecht, branchebescherming of verrekening gaan vaak níet over.
“Koop breekt geen huur” is al sinds 1838 wettelijk vastgelegd, ter bescherming van de huurder. Verkoopt de verhuurder de verhuurde zaak, dan wordt de nieuwe eigenaar van rechtswege verhuurder en gebonden aan de oude huurovereenkomst. De regel is streng — er kan zelfs in de huurovereenkomst niet van worden afgeweken — maar niet absoluut.
De reikwijdte van de regel
De nieuwe eigenaar moet de oude afspraken respecteren, maar alleen voor zover die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak en de te betalen prijs — denk aan onderhoud, aanpassingen aan het gebouw of de oplevering aan het einde van de huur. Afspraken zonder dat directe verband gaan niet mee over. Over welke afspraken wel of niet overgaan, ontstaat geregeld discussie.
Voorbeeld: het voorkeursrecht van koop
Zo’n discussie speelde bij een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2021:209): kan een voorkeursrecht van koop ook tegen de nieuwe eigenaar worden ingeroepen? (Een voorkeursrecht geeft de huurder als eerste het recht om te kopen als de verhuurder wil verkopen.) De rechter keek of de huurprijs niet alleen een gebruiksvergoeding bevatte, maar ook een vergoeding voor de verkrijging van de zaak — zoals bij leaseovereenkomsten. Als dat zo is, houdt het voorkeursrecht verband met de huurprijs en gaat het mee over. Hier was dat niet het geval, dus hoefde de nieuwe eigenaar geen rekening te houden met het voorkeursrecht uit de oorspronkelijke huurovereenkomst.
Ook andere clausules gaan niet altijd mee
Een ander voorbeeld is de branchebeschermingsclausule, die de huurder verbiedt omliggende winkeliers te beconcurreren. Eerder is beslist dat de huurder daar na de verkoop niet meer aan gebonden is, tenzij hij dat met de nieuwe verhuurder opnieuw afspreekt. Ook een verrekenbeding (waarbij bepaalde vorderingen met de huur mogen worden verrekend) gaat vaak verloren door de koop.
Veelgestelde vragen
Wat betekent “koop breekt geen huur”?
Dat een lopende huurovereenkomst in stand blijft als het pand wordt verkocht: de koper wordt automatisch de nieuwe verhuurder en is aan de huurovereenkomst gebonden.
Gaan alle afspraken uit de huurovereenkomst mee over?
Nee. Alleen afspraken die direct verband houden met het gebruik van de zaak en de huurprijs. Clausules als een voorkeursrecht, branchebescherming of verrekening gaan vaak niet over.
Ik koop een verhuurd pand — waar moet ik op letten?
Laat de huurovereenkomst goed bestuderen om te bepalen welke afspraken u overneemt en welke niet, en wat eventueel opnieuw moet worden vastgelegd.
Huurovereenkomst laten beoordelen
Wordt u eigenaar van een verhuurd pand, of krijgt u als huurder een nieuwe eigenaar? De juristen van MKB Juristen beoordelen welke bedingen overgaan. Bekijk onze expertise in vastgoedrecht of plan een intakegesprek in.
