MKB Juristen stelt juridische documenten op maat op
Het beste is om belangrijke contracten, algemene voorwaarden en andere juridische documenten niet zelf te knutselen of te kopiëren. Wij helpen ondernemers budgetvriendelijk met juridisch maatwerk, vooraf duidelijke kosten en praktische uitleg.
- Contracten, voorwaarden en juridische documenten op maat
- Budgetvriendelijk en vooraf duidelijk over de kosten
- Gratis adviesgesprek of vrijblijvend een offerte aanvragen
Ja, de beleggingsverkoopprijs van een verhuurd kantoorpand kan de WOZ-waarde beïnvloeden. De WOZ-waarde wordt wettelijk bepaald alsof het pand onverhuurd en vrij van rechten wordt verkocht (de zogenoemde WOZ-ficties). Toch oordeelde het Gerechtshof Amsterdam (uitspraak van 1 maart 2018) dat de prijs uit een beleggingstransactie wel degelijk als onderbouwing mag meewegen, mits die prijs eerst wordt gecorrigeerd voor het effect van de bestaande verhuur. Voor een koper-investeerder kan een hogere aankoopprijs daardoor fiscaal doorwerken in de jaarlijkse aanslagen die op de WOZ-waarde zijn gebaseerd.
Wat is de WOZ-waarde en hoe wordt die bepaald?
De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft als doel om onroerend goed objectief te waarderen. De gedachte daarachter: twee identieke kantoorpanden zouden in beginsel dezelfde WOZ-waarde moeten krijgen, ongeacht welk pand toevallig een betere of meer betalende huurder heeft. De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast en hanteert daarbij een waardepeildatum die ligt op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar.
Bij courante bedrijfspanden zoals kantoren en winkels wordt vaak de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt. Daarbij wordt de jaarlijkse markthuurwaarde van het pand vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Het resultaat is de geschatte marktwaarde, oftewel de WOZ-waarde.
Kort gezegd: WOZ-waarde = markthuurwaarde op de peildatum x kapitalisatiefactor. De feitelijke (soms lagere) huur die uw zittende huurder betaalt, telt voor de WOZ in beginsel niet mee.
De WOZ-ficties: waarom “onverhuurde staat” telt
Bij het bepalen van de WOZ-waarde gelden enkele wettelijke aannames, de zogenoemde objectiveringsficties. De belangrijkste zijn dat het pand wordt gewaardeerd alsof het:
- vrij en onbezwaard kan worden verkocht (de overdrachtsfictie);
- in onverhuurde staat wordt overgedragen, zodat de feitelijke huurder niet meetelt;
- in volle eigendom kan worden verworven en direct in gebruik genomen (de verkrijgingsfictie).
Door deze ficties wordt niet de feitelijke huurprijs als uitgangspunt genomen, maar de actuele markthuurwaarde op de peildatum. Daar zit precies het spanningsveld met een beleggingsverkoop, want bij zo’n transactie wordt het pand juist mét lopende huurcontracten verkocht.
Waarom een beleggingsverkoop afwijkt van een “gewone” verkoop
De praktijk laat grote huurprijsverschillen zien tussen panden, en dat heeft alles te maken met de marktontwikkeling. Nieuwe huurders betalen doorgaans de actuele, hogere huurprijzen, terwijl bestaande huurders soms nog onder een ouder, lager tarief vallen, zelfs als er een indexeringsclausule in het contract staat.
Wie een kantoorpand koopt, koopt daarom meestal in het kader van een beleggingsverkoop: de bestaande huurovereenkomsten en huurprijzen blijven gewoon doorlopen. Dat heeft twee kanten:
- Nadeel: de koper-investeerder zit vast aan de lopende huurprijzen, die soms onder de markt liggen.
- Voordeel: de koper hoeft geen huurder te zoeken en bespaart daarmee leegstand, makelaarskosten en aanloopverliezen.
Omdat een beleggingsverkoop in verhuurde staat plaatsvindt en de WOZ-waardering juist uitgaat van onverhuurde staat, is het klakkeloos overnemen van de beleggingsverkoopprijs als WOZ-waarde geen goed idee. Toch blijkt zo’n prijs in de rechtspraak wel een bruikbaar startpunt te kunnen zijn.
De zaak bij het Gerechtshof Amsterdam
De zaak die deze discussie op scherp zette, draaide om een groot kantoorpand op de Amsterdamse Zuidas, een van de meest gewilde zakendistricten van Nederland. De gemeente had de WOZ-waarde vastgesteld, maar het pand werd enkele jaren na oplevering, toen het al grotendeels was verhuurd, door een investeerder gekocht voor een bedrag dat fors boven die vastgestelde WOZ-waarde lag. Over dat verschil ontstond een geschil dat uiteindelijk aan de rechter werd voorgelegd.
De rechter in eerste aanleg stelde een deskundige aan. Die concludeerde dat beleggingsverkopen vaak de beste indicatie geven voor de waarde van een kantoorpand, juist omdat dergelijke panden meestal in verhuurde staat worden verkocht. Tegelijk benadrukte de deskundige dat de berekening moet worden gecorrigeerd voor de waarde die aan die verhuurde staat kleeft. Zowel de rechtbank als het Gerechtshof Amsterdam volgden die lijn.
Hoe de berekening wordt gecorrigeerd
De deskundige stelde voor om eerst de huurwaardekapitalisatiemethode toe te passen: de jaarhuur vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Die factor komt voort uit de verhouding tussen de verkoopprijs en de jaarhuur. Vervolgens moet die factor vanwege de WOZ-ficties worden gecorrigeerd. Daarbij wordt onder meer rekening gehouden met:
- de (fictieve) aanvangsleegstand;
- het markt- en ondernemersrisico;
- een ondernemersbeloning;
- de exploitatiekosten;
- doorlopende marketingkosten.
De precieze berekening is technisch en laten we hier achterwege. De kern: tussen de gecorrigeerde kapitalisatiefactor en de “ruwe” factor uit de beleggingsverkoop kan een aanzienlijk verschil zitten. Het komt erop neer dat de verkoopprijs bij de WOZ-bepaling deels meeweegt, maar pas na correctie voor het verhuureffect.
Wat betekent dit voor u als ondernemer of investeerder?
Voor wie een kantoorpand koopt of in bezit heeft, kan de WOZ-waarde directe financiële gevolgen hebben. De WOZ-waarde is namelijk de basis voor onder meer de onroerendezaakbelasting (OZB) en kan doorwerken in andere heffingen. Een hogere aankoopprijs kan zo, via de WOZ, leiden tot hogere jaarlijkse lasten.
Een paar praktische aandachtspunten:
- Controleer de WOZ-beschikking jaarlijks. Wijkt de waardering sterk af van wat u verwacht, dan kunt u binnen de wettelijke termijn bezwaar maken bij de gemeente.
- Laat de waardering juridisch en fiscaal toetsen als u net een pand in verhuurde staat heeft gekocht en de gemeente leunt zwaar op uw aankoopprijs.
- Leg uw huurafspraken zorgvuldig vast. De huurprijs en eventuele indexering zijn niet alleen relevant voor uw rendement, maar kunnen ook meewegen in de waardering. Goede afspraken in het huurrecht voorkomen bovendien discussies met uw huurder.
Stappenplan: bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde
Vindt u de WOZ-waarde van uw kantoorpand te hoog? Ga dan gestructureerd te werk:
- Vraag het taxatieverslag op. De gemeente moet onderbouwen hoe zij tot de waarde is gekomen, inclusief de gebruikte huurwaarde en kapitalisatiefactor.
- Controleer de aannames. Klopt de gehanteerde markthuur? Is de kapitalisatiefactor wel gecorrigeerd voor de WOZ-ficties als de gemeente leunt op een beleggingsverkoop?
- Verzamel tegenbewijs. Denk aan vergelijkbare verkopen of huurcijfers van soortgelijke panden in de omgeving.
- Dien tijdig bezwaar in. Houd de wettelijke bezwaartermijn aan die op uw beschikking staat; bent u te laat, dan vervalt uw bezwaar in beginsel.
- Schakel zo nodig hulp in. Bij een fors belang loont juridische of fiscale ondersteuning vaak de moeite.
Veelgestelde vragen over WOZ-waarde en verkoopprijs van een kantoorpand
Bepaalt de aankoopprijs altijd de WOZ-waarde van mijn kantoorpand?
Nee. De WOZ-waarde wordt wettelijk bepaald alsof het pand onverhuurd en vrij van rechten wordt verkocht. De aankoopprijs uit een beleggingsverkoop mag wel als onderbouwing meewegen, maar moet eerst worden gecorrigeerd voor het effect van de bestaande verhuur. De prijs één-op-één overnemen is volgens de rechtspraak niet juist.
Wat is een beleggingsverkoop bij vastgoed?
Een beleggingsverkoop is de verkoop van een pand in verhuurde staat, waarbij de lopende huurovereenkomsten gewoon overgaan op de koper. De koper-investeerder neemt het pand inclusief huurder(s) en huurinkomsten over en hoeft dus geen nieuwe huurder te zoeken.
Wat is de huurwaardekapitalisatiemethode?
Bij deze methode wordt de WOZ-waarde van een courant bedrijfspand berekend door de jaarlijkse markthuurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De factor weerspiegelt onder meer het rendement en de risico’s die bij dit type vastgoed horen.
Wat is de waardepeildatum voor de WOZ?
De waardepeildatum is het moment waarnaar de WOZ-waarde wordt bepaald. Die ligt op 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. De waarde van uw kantoorpand wordt dus beoordeeld naar de marktomstandigheden op dat peilmoment, niet naar de actuele dag waarop u de beschikking ontvangt.
Kan ik bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde?
Ja. Tegen de WOZ-beschikking kunt u binnen de wettelijke termijn bezwaar maken bij de gemeente. Het loont om de onderbouwing van de waardering goed te (laten) bekijken, zeker als de gemeente zich baseert op een recente beleggingsverkoop zonder de WOZ-ficties correct toe te passen.
Werkt een hogere WOZ-waarde door in mijn belastingaanslag?
Ja, dat kan. De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de onroerendezaakbelasting en kan ook in andere heffingen doorwerken. Een hogere waardering betekent in de praktijk vaak hogere jaarlijkse lasten, wat het belang van een juiste waardebepaling onderstreept.
Conclusie en hulp bij uw vastgoedcontracten
De besproken zaak bij het Gerechtshof Amsterdam laat zien dat de verkoopprijs van een verhuurd kantoorpand de uiteindelijke WOZ-waarde wel degelijk kan beïnvloeden, mits die prijs eerst wordt gecorrigeerd voor de verhuurde staat. Voor de belastingheffing kan dat merkbare financiële gevolgen hebben. Bespreek uw situatie daarom met een fiscaal of juridisch specialist en houd er rekening mee dat een hogere aankoopprijs fiscaal kan doorwerken.
Investeert u in vastgoed of verhuurt u bedrijfsruimte? Dan is een waterdicht contract het halve werk. MKB Juristen stelt de benodigde zakelijke huurovereenkomsten voor u op en denkt mee over uw juridische positie. Heeft u vragen over uw contracten of loopt u tegen een geschil aan? Bekijk onze mogelijkheden voor juridische rechtshulp of plan vrijblijvend een intakegesprek in. Wij leggen u graag uit wat wij voor u kunnen betekenen.
