Huur bedrijfsruimte: vergeet de indexering niet toe te passen

Nee, de jaarlijkse indexering van de huurprijs van een bedrijfsruimte is geen automatisme dat je zomaar mag vergeten – maar vergeet je het als verhuurder, dan ben je je recht er meestal niet direct op kwijt. Bijna elke huurovereenkomst bevat een indexclausule die de huur jaarlijks aanpast, vaak op basis van de CPI-index van het CBS. Bevat je contract een ROZ-achtige clausule die de geïndexeerde huur ook zonder mededeling opeisbaar maakt, dan kun je achterstallige indexeringen in beginsel tot vijf jaar terug innen (de verjaringstermijn van artikel 3:308 BW). Zonder zo’n clausule, of na te lang stilzitten, loop je het risico aanspraken te verliezen. De jaarwisseling is hét moment om je huurcontract erbij te pakken.

Wat is indexering van de huurprijs?

Indexering betekent dat de huurprijs periodiek wordt aangepast aan de stijging van de kosten van levensonderhoud, zodat de reële waarde van de huur op peil blijft. In de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte gebeurt dit jaarlijks op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceert. De huurprijs stijgt dan mee met de inflatie.

De indexclausule legt vast op welke datum de huur wordt aangepast, welke index als richtsnoer geldt en hoe de berekening verloopt. Het is dus een vaste, terugkerende verplichting die in het contract is afgesproken – geen eenmalige onderhandeling.

Zo werkt de berekening (rekenvoorbeeld)

De meest gebruikte formule is: nieuwe huur = oude huur × (nieuw indexcijfer / oud indexcijfer). Stel dat de huur € 2.000 per maand bedraagt en het relevante CPI-indexcijfer in een jaar met 4% is gestegen. Dan wordt de nieuwe huur € 2.000 × 1,04 = € 2.080 per maand. De exacte indexcijfers en peilmaand staan in jouw contract; raadpleeg altijd de actuele CBS-cijfers en de bewoordingen van je eigen clausule, want die bepalen welke maand en welke reeks (bijvoorbeeld “alle huishoudens”) je moet gebruiken.

Indexatie bij bedrijfsruimte: veel contractsvrijheid

Voor de huur van woonruimte heeft de wetgever de indexatie wettelijk ingekaderd. Bij de huur van bedrijfsruimte heb je daarentegen aanzienlijk meer vrijheid om zelf afspraken te maken. Zo kun je overeenkomen dat:

• de huur jaarlijks met een vast percentage wordt verhoogd;
• de huur de CPI-index van het CBS volgt;
• een andere index of maatstaf als richtsnoer wordt gehanteerd.

Welke variant het beste past, hangt af van jouw positie en het type pand. Wanneer wij van MKB Juristen een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte opstellen, gaan we steeds na welke indexclausule het best aansluit bij jouw situatie.

Indexatie in de ROZ-modelhuurcontracten

In de praktijk gebruiken veel verhuurders het modelhuurcontract van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Het ROZ-model gaat ervan uit dat de jaarlijkse huurprijsindexering wordt berekend vanaf het indexcijfer van het jaar waarin de huurprijs voor het laatst is gewijzigd.

In het ROZ-model vul je handmatig in wanneer de huurprijs wordt aangepast en met ingang van welke datum dat voor het eerst gebeurt. Vaak staat hier 1 januari, waardoor de jaarwisseling het natuurlijke moment is om het huurcontract weer onder het stof vandaan te halen en de aanpassing door te voeren.

Houd er rekening mee dat de recentere ROZ-modellen (zoals winkelruimte 2022 en kantoorruimte 2015) een keuzemenu voor de indexering bieden: de CPI is daarin niet langer dwingend de enige maatstaf. Controleer dus altijd welke versie en welke variant in jouw contract is aangekruist.

Wat als je de indexering vergeet toe te passen?

Dit is precies waar de formulering van de clausule het verschil maakt. Het ROZ-model bevat een bepaling waardoor de geïndexeerde huurprijs ook zonder afzonderlijke mededeling aan de huurder opeisbaar is. Ook bij MKB Juristen zien we erop toe dat zo’n clausule in de huurovereenkomst wordt opgenomen, want zij heeft verstrekkende gevolgen.

Zonder zo’n clausule

Past de verhuurder de indexering niet toe en ontbreekt een clausule die de verhoging automatisch opeisbaar maakt, dan kan er sprake zijn van ondeugdelijk contractbeheer. De verhuurder loopt dan een groter risico zijn aanspraken op de vergeten indexering te verliezen.

Met zo’n clausule

Is de clausule wel opgenomen, dan ligt het anders. De Nederlandse rechtspraak heeft herhaaldelijk geoordeeld dat de verhuurder met zo’n clausule niet zonder meer zijn aanspraken op vergeten indexeringen verliest. Een vergeten verhoging blijft in beginsel opeisbaar, ook al is er jarenlang niet over gecommuniceerd.

Belangrijke nuance: vorderingen tot betaling van (achterstallige) huur – inclusief vergeten indexeringen – verjaren in de regel vijf jaar na het opeisbaar worden. Dat volgt uit artikel 3:308 BW, dat geldt voor alles wat bij het jaar of een kortere termijn moet worden betaald, zoals huur. Een verhuurder kan zo’n vordering dus doorgaans niet onbeperkt ver in het verleden innen. De jaarlijkse indexering zelf mag wel vanaf de oorspronkelijke startdatum worden doorgerekend; alleen de daadwerkelijke incasso van het achterstallige bedrag wordt door de verjaringstermijn begrensd.

Rechtsverwerking: stilzitten kan je duur komen te staan

Naast verjaring speelt ook rechtsverwerking een rol. Als een verhuurder jarenlang geen indexering toepast en de huurder daardoor mocht aannemen dat de huurprijs niet meer zou worden verhoogd, kan een beroep op alsnog innen onder omstandigheden in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. In de rechtspraak wordt een beroep op rechtsverwerking echter slechts in uitzonderlijke omstandigheden gehonoreerd: enkel het jarenlang factureren van de oude (niet-geïndexeerde) huurprijs is daarvoor doorgaans onvoldoende. Of het speelt, hangt sterk af van de feiten: de bewoordingen van de clausule, de gedragingen van partijen en de duur van het stilzitten. Een clausule die de verhoging automatisch opeisbaar maakt, maakt een geslaagd beroep op rechtsverwerking door de huurder lastiger, maar sluit het niet volledig uit.

Stappenplan: vergeten indexering alsnog innen

Kom je erachter dat je als verhuurder jaren geen indexering hebt toegepast? Doorloop dan deze stappen voordat je een naheffing verstuurt:

1. Lees je clausule. Bevat je contract een ROZ-achtige bepaling die de geïndexeerde huur ook zonder mededeling opeisbaar maakt?
2. Bepaal de periode. Hoe ver kun je terug, gelet op de verjaringstermijn van vijf jaar (artikel 3:308 BW)?
3. Reken de achterstand uit. Pas de juiste CBS-indexcijfers per jaar toe en stapel de verhogingen correct op.
4. Toets op rechtsverwerking. Heeft de huurder erop mogen vertrouwen dat je definitief van de indexering afzag?
5. Communiceer schriftelijk en onderbouwd. Stuur een duidelijke berekening en een redelijke betaaltermijn.

Twijfel je over een van deze stappen? Laat je contract dan eerst beoordelen – een onjuiste naheffing kan onnodig discussie opleveren.

Het belang van goede clausules en degelijk contractbeheer

Een correct geformuleerde indexclausule kan een wereld van verschil maken, ook wanneer je als verhuurder zelf onoplettend bent geweest. Toch is het geen wondermiddel. Deugdelijk contractbeheer, met aandacht voor termijnen en vervaldata, blijft cruciaal. Concreet helpt het om:

• de indexeringsdatum (vaak 1 januari) in je agenda te zetten;
• jaarlijks het actuele CPI-indexcijfer bij het CBS op te zoeken;
• de berekening en de nieuwe huurprijs schriftelijk vast te leggen, ook als de clausule mededeling niet verplicht stelt;
• je clausule te laten controleren als je twijfelt of vergeten verhogingen nog opeisbaar zijn.

Loopt de huurder achter met betaling van een terecht doorgevoerde indexering? Dan kan een tijdig incassotraject uitkomst bieden.

Veelgestelde vragen over indexering huur bedrijfsruimte

Mag ik de huur van een bedrijfsruimte jaarlijks indexeren?

Ja, als dat in de huurovereenkomst is afgesproken. Bij bedrijfsruimte geldt veel contractsvrijheid: je kunt een vaste verhoging, de CPI-index of een andere maatstaf overeenkomen. Zonder indexclausule in het contract bestaat er in beginsel geen recht op jaarlijkse indexering.

Op welke index wordt de huur meestal gebaseerd?

In de meeste contracten, waaronder veel ROZ-modellen, wordt de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS gebruikt. In de nieuwere ROZ-modellen is de CPI niet langer dwingend de enige maatstaf. Het exacte indexcijfer en de berekening staan in de indexclausule van jouw contract.

Ik ben de indexering vorig jaar vergeten. Kan ik die alsnog innen?

Vaak wel, zeker als je contract een ROZ-achtige clausule bevat die de geïndexeerde huur ook zonder mededeling opeisbaar maakt. Houd er rekening mee dat vorderingen tot betaling doorgaans na vijf jaar verjaren en dat rechtsverwerking een rol kan spelen. Laat je situatie beoordelen voordat je een naheffing stuurt.

Hoe ver terug kan ik vergeten indexeringen vorderen?

De hoofdregel is dat vorderingen tot betaling van achterstallige huur na vijf jaar verjaren (artikel 3:308 BW). De indexering zelf mag wel vanaf de oorspronkelijke startdatum worden doorgerekend, maar de daadwerkelijke incasso van het achterstallige bedrag wordt door deze verjaringstermijn begrensd.

Moet ik de huurder informeren over de huurverhoging?

Dat hangt af van je clausule. In de ROZ-modellen is de geïndexeerde huurprijs ook zonder afzonderlijke mededeling opeisbaar. Toch is het verstandig om de verhoging schriftelijk en tijdig te communiceren, zodat misverstanden en discussies worden voorkomen.

Hoe bereken ik de geïndexeerde huurprijs?

Meestal vermenigvuldig je de geldende huur met het nieuwe indexcijfer gedeeld door het oude indexcijfer. Bij een stijging van 4% betekent dat bijvoorbeeld een huur van € 2.000 die naar € 2.080 gaat. Kijk in je contract welke peilmaand en welke CBS-reeks van toepassing zijn.

Huurcontract laten controleren of opstellen?

Twijfel je of je indexclausule waterdicht is, of wil je vergeten indexeringen alsnog innen zonder juridisch risico? Laat je huurovereenkomst dan juridisch nazien. Onze juristen beoordelen of je contract voldoende bescherming biedt en helpen je bij het opstellen van sluitende afspraken. Meer weten over je positie als verhuurder of huurder? Bekijk onze pagina over huurrecht of plan direct een vrijblijvende intake in.