Wat is een sale en lease back overeenkomst? Uitleg en gebruik

Wat is een sale en lease back overeenkomst? Kort gezegd: je verkoopt een bedrijfsmiddel aan een financier en huurt of least het middel meteen weer terug, zodat de vaste waarde vrijkomt als liquiditeit terwijl je het middel gewoon blijft gebruiken. De onderneming krijgt geld op de rekening, de financier wordt juridisch eigenaar en jij betaalt periodiek een leasetermijn. Het is een financieringsvorm, geen gewone verkoop, en de fiscale en juridische gevolgen hangen sterk af van het type lease dat je afspreekt.

Het korte antwoord

• Wat: verkoop van een bedrijfsmiddel gecombineerd met directe terughuur of teruglease bij dezelfde tegenpartij.
• Doel: vastgelegd vermogen omzetten in werkkapitaal zonder het gebruik van het middel te verliezen.
• Twee vormen: operationele lease (huurachtig) of financiële lease (koop op afbetaling met economisch eigendom bij jou).
• Eigendom: juridisch eigendom gaat naar de koper/lessor; economisch eigendom kan bij jou blijven.
• Geschikt voor: machines, wagenpark, bedrijfspand of andere waardevaste activa op de balans.

Wat is een sale en lease back overeenkomst precies?

In de basis bestaat de constructie uit twee samenhangende afspraken. Eerst een koopovereenkomst (art. 7:1 BW): de onderneming verkoopt een bedrijfsmiddel, bijvoorbeeld een machine of pand, aan een leasemaatschappij of investeerder. Direct daarna een leaseovereenkomst waarmee de verkoper het middel terugkrijgt in gebruik tegen periodieke betaling. Beide partijen tekenen dus tegelijk als koper en als verhuurder respectievelijk verkoper en huurder.

Het verschil met een gewone lening is dat er geen zekerheidsrecht zoals een pandrecht wordt gevestigd, maar dat de financier daadwerkelijk eigenaar wordt. Voor de onderneming voelt het gebruik ongewijzigd: de machine draait door, het pand blijft in gebruik. Alleen de eigendom en de vaste kosten veranderen van vorm.

Operationele of financiële lease

Het onderscheid tussen operationele en financiële lease bepaalt vrijwel alle gevolgen.

• Operationele lease: de lessor blijft juridisch en economisch eigenaar en draagt het restwaarderisico. De constructie lijkt op huur. Je boekt de termijnen als kosten en het middel staat in beginsel niet als bezit op je balans. Vaak korter lopend, met teruggave aan het einde.
• Financiële lease: het economisch eigendom en de risico’s van waardeverandering liggen bij jou als lessee. Je activeert het bedrijfsmiddel op de balans en schrijft er zelf op af. De termijnen splits je in een rente- en een aflossingsdeel. Aan het einde staat meestal een koopoptie tegen de restwaarde, zodat het juridisch eigendom terugkeert.

Bij sale-and-lease-back voor liquiditeit is financiële lease het meest gebruikelijk, omdat de onderneming het middel op termijn wil terugkopen en de investeringsvoordelen wil behouden.

Juridisch en fiscaal eigendom

De eigendomsvraag is het hart van deze constructie. Juridisch gaat de eigendom over op de koper: de levering vindt plaats volgens de gewone regels voor de betreffende zaak. Economisch kan het middel bij financiële lease bij jou blijven, wat betekent dat jij afschrijft en het waarderisico draagt.

Een bekend aandachtspunt is het fiduciaverbod van art. 3:84 lid 3 BW: een overdracht die alleen tot zekerheid strekt is ongeldig. De Hoge Raad heeft in het Sogelease-arrest (1995) beslist dat een echte sale-and-lease-back daar niet onder valt, omdat die tot een werkelijke overdracht strekt en niet slechts tot verhaalszekerheid. Voorwaarde is dus dat er een reële koop is en geen verkapte geldlening met onderpand. Fiscaal volgt de behandeling het economisch eigendom: bij financiële lease activeer en schrijf je zelf af, bij operationele lease trek je de termijnen af als kosten. Bij een bedrijfspand speelt bovendien overdrachtsbelasting (art. 2 WBR) op de verkoop, wat de constructie kostbaarder maakt.

Wanneer past het? Een voorbeeld

Een productiebedrijf heeft een machinepark met een boekwaarde van 400.000 euro maar te weinig werkkapitaal om een grote order voor te financieren. In plaats van een banklening verkoopt het bedrijf twee machines aan een leasemaatschappij voor 350.000 euro en least ze via financiële lease over vijf jaar terug. Het bedrijf houdt de machines in productie, krijgt direct liquiditeit en betaalt maandelijkse termijnen. Aan het einde koopt het de machines terug via de koopoptie. Zo blijft de productie ongestoord en is de order gefinancierd.

Risico’s en aandachtspunten

• Totale kosten: rente plus opslag ligt vaak hoger dan een reguliere lening; reken de effectieve last door.
• Onderhoud en verzekering: leg vast wie het middel verzekert en onderhoudt zolang de lessor eigenaar is.
• Restwaarde en koopoptie: een te lage koopoptie kan fiscaal als verkapte koop worden gezien; laat dit toetsen.
• Faillissement lessor: omdat de financier eigenaar is, bepaal contractueel wat er met je gebruiksrecht gebeurt bij problemen aan die kant.
• Overdrachtsbelasting bij vastgoed: bij een pand telt de heffing zwaar mee in de afweging.

Eerlijke aanbeveling

Je hebt niet altijd een jurist nodig. Least je een standaardobject zoals een auto of een courante machine via een leasemaatschappij met een vast contract, dan is het model doorgaans in orde en volstaat een goede lezing van de voorwaarden. Een jurist is wel verstandig zodra het om een bedrijfspand gaat, om maatwerk met een investeerder, of wanneer de koopoptie en restwaarde discussie kunnen opleveren. Dan wil je zeker weten dat de constructie een echte koop is en niet als verkapte zekerheid sneuvelt op het fiduciaverbod, en dat de fiscale gevolgen vooraf zijn doorgerekend. Betrek bij grotere bedragen ook je accountant, want de balans- en afschrijvingsgevolgen bepalen mede of de vorm gunstig uitpakt.

Meer weten of direct regelen? Bekijk de sale en lease back overeenkomst, lees hoe je een sale en lease back overeenkomst opstelt en wat het kost om er een te laten opstellen.

Veelgestelde vragen