Algemene Voorwaarden voor Aannemers opstellen

Algemene voorwaarden voor aannemers zijn de standaardvoorwaarden die een aannemersbedrijf gebruikt bij offertes, opdrachtbevestigingen, aannemingsovereenkomsten, verbouwingen, renovaties en bouwprojecten. Ze regelen terugkerende afspraken over betaling, meerwerk, planning, bouwstoffen, onderaannemers, oplevering, garantie en aansprakelijkheid.

De algemene voorwaarden zijn niet hetzelfde als de concrete aannemingsovereenkomst. De aannemingsovereenkomst, offerte of opdrachtbevestiging beschrijft het specifieke werk, de aanneemsom, de planning en de projectdocumenten. De algemene voorwaarden regelen de juridische spelregels die vaker terugkomen bij opdrachten.

MKB Juristen stelt algemene voorwaarden voor aannemers op die aansluiten op uw aannemerspraktijk, opdrachtgevers, projectdocumenten en risico’s. Wij kijken specifiek naar aanneming van werk, meerwerk, termijnbetalingen, oplevering, Wkb, onderaannemers en aansprakelijkheid.

Algemene voorwaarden zijn belangrijk zodra u regelmatig offertes uitbrengt, werken aanneemt, met bestekken of tekeningen werkt, onderaannemers inschakelt, termijnbetalingen gebruikt of risico loopt op discussie over meerwerk, vertraging, oplevering of gebreken. In de aannemerspraktijk ontstaan geschillen vaak over wat precies was afgesproken en of extra werkzaamheden onder de aanneemsom vallen.

Voor aannemers zijn goede voorwaarden vooral nuttig omdat bouwprojecten vaak wijzigen tijdens de uitvoering. De opdrachtgever maakt andere keuzes, er blijken verborgen gebreken te zijn, materialen worden later geleverd, een vergunning ontbreekt of de planning verschuift door derden.

De inhoud hangt af van uw werkzaamheden, opdrachtgevers en projecttype. In veel gevallen beoordelen of regelen wij onder meer:

• offertes, opdrachtbevestiging en totstandkoming van de overeenkomst;
• rangorde tussen offerte, bestek, tekeningen, technische omschrijving en voorwaarden;
• aanneemsom, voorschotten, termijnbetalingen en eindafrekening;
• meerwerk, minderwerk en wijzigingen tijdens uitvoering;
• planning, bouwtijd en vertraging door opdrachtgever, derden of omstandigheden;
• bouwstoffen, materialen, prijsstijgingen en levertijden;
• gebruik van onderaannemers, leveranciers en ingeschakelde derden;
• veiligheid, bouwplaats, toegang en medewerking van de opdrachtgever;
• oplevering, herstelpunten, ingebruikname en eindafrekening;
• garantie, onderhoud, klachten en melding van gebreken;
• Wkb, kwaliteitsborging en dossieropbouw waar relevant;
• aansprakelijkheid vóór en na oplevering;
• toepassing van AVA, UAV, UAV-GC of eigen voorwaarden.

In de bouw wordt vaak gewerkt met standaardvoorwaarden zoals de AVA, UAV en UAV-GC. De AVA worden veel gebruikt bij aanneming van werk waarbij geen directievoerder wordt aangesteld, vooral bij kleinere bouw- en utiliteitswerken. De UAV en UAV-GC worden vaker gebruikt bij grotere of meer gestructureerde projecten, bijvoorbeeld in GWW, technische installatiewerken of geïntegreerde contractvormen.

Eigen algemene voorwaarden kunnen naast of in plaats van zulke standaardvoorwaarden worden gebruikt, maar dat moet zorgvuldig gebeuren. U moet voorkomen dat meerdere sets voorwaarden door elkaar lopen of tegenstrijdige bepalingen bevatten. Ook moet duidelijk zijn welke voorwaarden op de opdracht van toepassing zijn en welke afwijkingen gelden.

Wij beoordelen daarom per situatie of eigen voorwaarden, AVA, UAV, UAV-GC of aanvullende projectvoorwaarden het beste passen bij uw aannemersbedrijf en projecttype.

Meerwerk is een van de belangrijkste conflictpunten bij aanneming van werk. Tijdens de uitvoering kan blijken dat extra werkzaamheden nodig zijn, dat de opdrachtgever andere keuzes maakt of dat het bestek of de tekeningen moeten worden aangepast. Zonder duidelijke regeling ontstaat discussie over toestemming, prijs en gevolgen voor de planning.

Algemene voorwaarden voor aannemers moeten daarom bepalen wanneer sprake is van meerwerk, hoe meerwerk wordt opgedragen, hoe de prijs wordt vastgesteld en wanneer de bouwtijd wordt verlengd. In de praktijk is het verstandig om meerwerk schriftelijk te bevestigen, bijvoorbeeld per e-mail, bouwverslag, opdrachtbon of digitaal akkoord.

Bij aanneming van werk is oplevering een belangrijk juridisch moment. Daarom moet duidelijk zijn wanneer het werk gereed is, hoe de opname plaatsvindt, hoe herstelpunten worden vastgelegd en wat ingebruikname door de opdrachtgever betekent. Zonder duidelijke opleveringsprocedure blijft vaak discussie bestaan over betaling, gebreken en herstel.

Ook aansprakelijkheid na oplevering moet zorgvuldig worden geregeld. Wetgeving, projectvoorwaarden en de aard van het gebrek kunnen invloed hebben op de vraag waarvoor de aannemer na oplevering nog aansprakelijk is. Algemene voorwaarden moeten daarom aansluiten op het gekozen contracttype en de afspraken in offerte of aannemingsovereenkomst.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen kan bij bepaalde bouwwerken invloed hebben op de informatie, dossieropbouw, kwaliteitsborging en aansprakelijkheid. Niet ieder project valt op dezelfde manier onder de Wkb, maar bij relevante projecten moet wel duidelijk zijn wie welke informatie aanlevert, hoe wordt omgegaan met de kwaliteitsborger en welke stukken nodig zijn voor oplevering of gereedmelding.

Algemene voorwaarden kunnen deze punten niet los van de projectafspraken oplossen, maar zij kunnen wel standaardregels bevatten over medewerking, informatieverstrekking, dossierstukken, meldingen en gevolgen van vertraging door ontbrekende gegevens.

Algemene voorwaarden worden niet automatisch onderdeel van een aannemingsovereenkomst. U moet ze vóór of bij het sluiten van de overeenkomst van toepassing verklaren en de opdrachtgever een redelijke mogelijkheid geven om de voorwaarden te lezen. In de praktijk betekent dit: meesturen met de offerte, opnemen als bijlage bij de opdrachtbevestiging of aanbieden via een duidelijke downloadlink.

Alleen verwijzen naar voorwaarden op de factuur is meestal te laat. Bij zakelijke opdrachtgevers moet u bovendien goed opletten als de opdrachtgever eigen inkoop- of opdrachtvoorwaarden gebruikt. Als u uw eigen voorwaarden wilt laten gelden, moet u die voorwaarden duidelijk van toepassing verklaren en voorwaarden van de opdrachtgever uitdrukkelijk van de hand wijzen.

Werkt u voor consumenten én zakelijke opdrachtgevers? Dan moet u rekening houden met verschillende regels. Consumenten worden sterker beschermd dan zakelijke opdrachtgevers. Bepalingen over betaling, annulering, aansprakelijkheid, klachten, garantie en prijswijziging kunnen bij consumenten eerder te ver gaan.

Daarom is één algemene set voorwaarden niet altijd ideaal. Soms zijn aparte voorwaarden of duidelijke gescheiden bepalingen nodig voor particuliere opdrachtgevers en zakelijke opdrachtgevers. Wij beoordelen welke aanpak past bij uw aannemersbedrijf en type projecten.

Heeft u al algemene voorwaarden voor uw aannemersbedrijf? Dan kunnen wij controleren of deze nog passen bij uw werkzaamheden, opdrachtgevers en manier van werken. Wij kijken onder meer naar toepasselijkheid, betaling, meerwerk, bestek, tekeningen, termijnbetalingen, onderaannemers, Wkb, oplevering, garantie, aansprakelijkheid en de verhouding tot AVA, UAV of andere voorwaarden.

Wij beoordelen ook of de voorwaarden praktisch worden gebruikt. Een goede tekst helpt weinig als de voorwaarden niet worden meegestuurd, niet in de offerte staan of niet aansluiten op opdrachtbevestigingen, termijnstaten, bouwverslagen en opleverdocumenten.

Na een korte intake bespreken wij uw aannemersbedrijf, werkzaamheden, opdrachtgevers, projectdocumenten, betaalstructuur en belangrijkste risico’s. Daarna stellen wij algemene voorwaarden voor aannemers op maat op of controleren wij uw bestaande voorwaarden.

U ontvangt voorwaarden die aansluiten op uw praktijk, met aandacht voor offerte, aanneming van werk, bestek, tekeningen, meerwerk, termijnbetaling, onderaannemers, Wkb, oplevering, garantie, aansprakelijkheid en correct gebruik bij offertes en opdrachtbevestigingen.