حقوق الرهن والتعهد

حقوق الرهن والتعهد

تُعدّ حقوق الرهن والضمان من أشكال الضمانات الشائعة في المعاملات التمويلية. ويحق لحامل حق الرهن التنفيذ الفوري في حال عجز الطرف المقابل عن الوفاء بالتزاماته المالية أو إفلاسه. علاوة على ذلك، يُعتبر المرتهن (عادةً البنك) دائنًا مضمونًا في حالة الإفلاس. وبالتالي، يُمكن للمرتهن تنفيذ الضمان خارج إجراءات الإفلاس لصالح المدين المستحق.

يختلف حق الرهن العقاري عن حق الرهن المباشر في أن حق الرهن العقاري يُثبت على عقار مسجل، بينما يُثبت حق الرهن المباشر على عقار غير مسجل (مثل سيارة أو مطالبة). ويُثبت حق الرهن العقاري بواسطة كاتب عدل، بينما لا يُشترط ذلك لحق الرهن المباشر. وتتخذ حقوق الرهن المباشر أشكالاً مختلفة، منها:

• تعهد بالحق
• تعهد غير حيازي
• تعهد علني
• تعهد صامت

هل لديك استفسارات بخصوص حقوق الرهن العقاري؟ لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان للقيام بأدوار متنوعة، بدءًا من تقديم الاستشارات وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين المتخصصين في مجال حقوق الرهن العقاري. تواصل معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

حقوق الرهن والتعهد في قانون الملكية

حقوق الرهن والضمان حقوق محدودة: حقوق ضمان تستند إلى ممتلكات الغير وتمنح الدائن أولوية على غيره من الدائنين. في قانون الملكية ، تُشكل هذه الحقوق الحلقة الأخيرة في سلسلة تبدأ من الحيازة والملكية مرورًا بالنقل والتسليم وصولًا إلى تقديم الضمان. على عكس الحقوق الشخصية (مثل الكفالة)، فإن حق الضمان هو حق ملكية نافذ في مواجهة الجميع، ويظل ساريًا من حيث المبدأ حتى بعد نقل الملكية المرهونة وفي حالة إفلاس المدين. سيصادف كل من الخباز الذي يحصل على تمويل تجاري والمجموعة الدولية التي ترهن محفظة من المستحقات هذه المفاهيم.

إنشاء حقوق الرهن والتعهد

لا ينشأ حق الضمان تلقائيًا؛ بل يجب إثباته بشكل صحيح. وتختلف طريقة الإثبات باختلاف نوع الأصل

• يتم إنشاء حق الرهن العقاري على الممتلكات المسجلة (مثل المباني التجارية أو الأراضي أو السفن أو الطائرات) عن طريق سند موثق، يليه التسجيل في السجلات العامة (المادة 3:260 من القانون المدني الهولندي).
• الرهن الحيازي على الممتلكات المنقولة عن طريق وضع الممتلكات في حوزة المرتهن أو طرف ثالث (المادة 3:236 من القانون المدني الهولندي).
• رهن غير حيازي على الممتلكات المنقولة (حيث تبقى الممتلكات مع الراهن) عن طريق صك خاص أصلي أو مسجل (المادة 3:237 من القانون المدني الهولندي).
• رهن علني على مطالبة بموجب سند مع إخطار المدين بالمطالبة المرهونة (المادة 3:236 الفقرة 2 مقروءة بالاقتران مع المادة 3:94 من القانون المدني الهولندي).
• الرهن الصامت على مطالبة دون إشعار، بموجب سند خاص موثق أو مسجل (المادة 3:239 من القانون المدني الهولندي). ويجوز رهن مطالبة مستقبلية صامتة طالما أنها تنشأ مباشرة من علاقة قانونية قائمة وقت إنشاء الرهن.

قد يؤدي وجود خلل في إجراءات التأسيس - كعدم وجود تسجيل، أو وجود راهن غير مخوّل، أو تعريف واسع النطاق للمطالبة - إلى إبطال حق الضمان. يقوم محامونا ومستشارونا القانونيون الداخليون بمراجعة صكوك الرهن العقاري وسندات الرهن الرئيسية بحثًا عن هذه الثغرات.

رهن المطالبات وصلاحيات المرتهن

يُعدّ الرهن الصامت للحسابات المستحقة أهم ضمانة للممولين في قطاع الشركات الصغيرة والمتوسطة. وطالما بقي الرهن صامتًا، يحتفظ الراهن بحقه في التحصيل. وبإخطار المدين، يتحول الرهن الصامت إلى رهن علني، وينتقل حق التحصيل إلى المرتهن (المادة 3:246 من القانون المدني الهولندي). إضافةً إلى ذلك، يتمتع المرتهن بصلاحيات، من بينها، المطالبة بالأداء داخل المحكمة وخارجها، واستلام المدفوعات، واسترداد الدين المرهون. وفي حالة المدينين المتنازع عليهم أو الممتنعين عن السداد، غالبًا ما يكون الإخطار في الوقت المناسب وبشكل صحيح حاسمًا للتحصيل.

التنفيذ، والتنفيذ الموجز، والتصنيف

تتجلى قوة حق الضمان في حالة التخلف عن السداد. يمتلك كل من المرتهن والمرتهن العقاري حق التنفيذ الفوري: إذ يجوز لهما تسييل الضمان دون حكم مسبق (المادة 3:248 من القانون المدني الهولندي للرهونات، والمادة 3:268 من القانون المدني الهولندي للرهونات العقارية). ويخضع البيع العلني وتوزيع العائدات لمزيد من التنظيم في المواد من 3:249 إلى 3:253 من القانون المدني الهولندي. في حالة الإفلاس، يُعتبر كل من المرتهن والمرتهن العقاري مستقلين (المادة 57 من قانون الإفلاس): إذ يجوز لهما ممارسة حقهما كما لو لم يكن هناك إفلاس. عندما تستند حقوق ضمان متعددة على الأصل نفسه، يحدد ترتيب الأولوية من يتم استيفاؤه أولاً - من حيث المبدأ، وفقًا لتاريخ التأسيس. يُعد الحفاظ على ترتيب الأولوية هذا وسلطة التنفيذ أمرًا بالغ الأهمية في عمليات إعادة الهيكلة والتمويل والأوراق المالية

الأسئلة الشائعة حول حقوق الرهن العقاري والتعهد

ما الفرق بين الرهن العقاري والضمان؟
الرهن العقاري مضمون بعقار مسجل ويتم توثيقه من قبل كاتب عدل؛ أما الضمان فهو مضمون بمنقولات وحقوق، ولا يتطلب بالضرورة وجود كاتب عدل. في جوهرهما، كلاهما حقوق ضمان ذات أولوية وتنفيذ فوري.

ماذا يعني التعهد "بصمت"؟
في حالة التعهد الصامت (المادة 3:239 من القانون المدني الهولندي)، لا يتم إخطار المدين، ويستمر الراهن في تحصيل الدين. ولا يصبح التعهد علنيًا إلا بعد إخطار المرتهن، وينتقل حق التحصيل إليه.

هل سيصمد ضماني في حالة الإفلاس؟
نعم. يُعتبر المرتهن والدائن المضمون دائنين مضمونين (المادة 57 من قانون الإفلاس) ويمكنهما استرداد ديونهما خارج إجراءات الإفلاس، شريطة أن يكون الحق قد تم إثباته بشكل صحيح وفي الوقت المناسب.

هل يُمكنني التعهد بالمطالبات المستقبلية؟
لا يُمكن التعهد الصامت بالمطالبات المستقبلية إلا إذا كانت ناشئة مباشرةً عن علاقة قانونية قائمة بالفعل. ولا ينطبق هذا الشرط على التعهد العلني.

محامو الشركات الصغيرة والمتوسطة: من تقديم المشورة إلى التنفيذ

سواء كنت ممولًا تسعى لتأسيس وحماية ضماناتك، أو رائد أعمال تواجه رهنًا عقاريًا، أو طرفًا يطعن في صحة حق ضماني، فإن فرقنا المتنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين على أتم الاستعداد لمساعدتك. نقدم الاستشارات بشأن صياغة ومراجعة عقود الرهن العقاري، ونرشدك في إجراءات الإخطار والتنفيذ، ونترافع في قضايا الأولوية والصحة والتنفيذ. من الخباز المحلي إلى الشركة العالمية، تواصل معنا لمناقشة وضعك دون أي التزام.