حقوق الشقة

حقوق الشقة

تنشأ حقوق الشقق من تقسيم مبنى (أو أرض) إلى جزء مستقل. حق الشقة هو حصة في ملكية قطعة أرض كاملة أو المبنى بأكمله. تُستخدم حقوق الشقق عادةً من قبل جمعيات الملاك. هل لديك أي أسئلة حول حقوق الشقق؟

لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان للقيام بأدوار متنوعة، بدءًا من تقديم المشورة وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين ذوي الخبرة في مجال حقوق الشقق. تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

حقوق الشقق ضمن قانون الملكية

تُعدّ حقوق ملكية الشقق من الحقوق العينية المستقلة بموجب قانون الملكية ، وهي مُنظّمة في الكتاب الخامس، الباب التاسع من القانون المدني الهولندي. ووفقًا للمادة 5:106 من القانون المدني، يجوز لمالك المبنى أو مستأجره أو صاحب حق الانتفاع به تقسيم المبنى والأرض التابعة له إلى حقوق ملكية شقق. يتألف حق ملكية الشقة من عنصرين: حصة في الملكية المشتركة (المبنى والأرض) وحق الانتفاع الحصري بجزء خاص، مثل مسكن أو مكتب أو وحدة تجارية أو موقف سيارات. وبحسب المادة 5:117 من القانون المدني، يُعتبر حق ملكية الشقة ملكية مسجلة قابلة للتحويل والرهن والتحميل بشكل مستقل. بالنسبة لعملائنا - بدءًا من صندوق استثمار عقاري دولي وصولًا إلى الخباز الذي يشتري محلًا تجاريًا في مبنى مُقسّم - فإن هذا يعني أن وضعهم القانوني يتحدد بالكامل بموجب وثائق التقسيم.

صك التقسيم ورسم التقسيم

يتمّ تقسيم العقار بموجب عقد تقسيم موثق ومسجل في السجلات العامة لدائرة تسجيل الأراضي (المادة 5:109 من القانون المدني الهولندي). ويُرفق بالعقد رسم تخطيطي يوضح حدود المناطق الخاصة والعامة. وتنص المادة 5:111 من القانون المدني الهولندي على الحد الأدنى من المعلومات التي يجب أن يتضمنها عقد التقسيم، وهي: التسمية المساحية، ووصف الأجزاء المراد استخدامها كوحدة مستقلة، واللوائح التنظيمية. في حال وجود نزاعات حول تعريف المنطقة الخاصة - كسطح المنزل، أو وحدة التخزين، أو العلية - يُفسَّر عقد التقسيم وفقًا لمعايير موضوعية، في ضوء مضمون العقد والرسم التخطيطي المرفق. يقدم محامونا وخبراؤنا القانونيون المشورة بشأن صياغة هذه الوثائق وقراءتها وتفسيرها، ويتولون الإجراءات القانونية عند وجود نزاع حول تفسيرها.

لوائح التقسيم ورابطة الملاك

تحدد لوائح تقسيم الوحدات السكنية الحقوق والالتزامات المتبادلة لمالكي الشقق. وتنص المادة 5:112 من القانون المدني الهولندي على المواضيع التي يجب أن تغطيها هذه اللوائح في جميع الأحوال، بما في ذلك توزيع الديون والتكاليف، والحساب التشغيلي السنوي والمساهمات، واستخدام وصيانة المناطق المشتركة، والتأمين على المبنى، وإنشاء جمعية الملاك. وتتوافق العديد من الوحدات السكنية مع اللوائح النموذجية. كل مالك شقة هو عضو في جمعية الملاك بحكم القانون. تتولى جمعية الملاك إدارة المجمع السكني، والاهتمام بالصيانة، والاحتفاظ بصندوق احتياطي لنفقات الصيانة المستقبلية وفقًا للمادة 5:126 من القانون المدني الهولندي. نقدم المساعدة لكل من مجالس إدارة جمعيات الملاك والمالكين الأفراد، سواءً تعلق الأمر بجمعية ملاك صغيرة تضم عددًا قليلاً من المنازل أو بمجمع متعدد الاستخدامات كبير يضم متاجر ومكاتب وشققًا سكنية.

اتخاذ القرارات، وإبطال قرارات جمعية مالكي الوحدات السكنية، وإلغاء هذه القرارات

اجتماع الملاك هو أعلى هيئة في جمعية الملاك؛ وبموجب المادة 5:125 من القانون المدني الهولندي، يتمتع بجميع الصلاحيات التي لم تُمنح لهيئة أخرى بموجب القانون أو النظام الأساسي. ليست كل القرارات صحيحة قانونيًا. يُعتبر القرار الذي يتعارض مع القانون أو عقد التقسيم باطلًا بموجب المادة 2:14 من القانون المدني الهولندي. يجوز للمحكمة الجزئية، بموجب المادة 5:130 من القانون المدني الهولندي، إلغاء القرار الذي يتعارض مع مبدأي المعقولية والإنصاف (المادة 2:8 من القانون المدني الهولندي) أو مع اللوائح. يُطبق في هذا الشأن مهلة قصيرة: يجب تقديم طلب الإلغاء في غضون شهر واحد من تاريخ علم مقدم الطلب بالقرار. ونظرًا لهذه المهلة القصيرة، فإن الحصول على استشارة قانونية فورية أمرٌ ضروري. نقوم بتقييم صحة القرارات القانونية ونمثل الطرف المعني في إجراءات الإلغاء أمام المحكمة الجزئية.

تعديل وتقسيم وحل القسم

غالبًا ما تؤثر خطط توسيع السقف، أو إضافة ملحق، أو دمج الشقق، أو إضافة طابق إلى مبنى، على الوضع القانوني للملكية، وبالتالي تتطلب تعديلًا على عقد التقسيم. يتطلب هذا التعديل عادةً تعاون جميع مالكي الشقق، أو قرارًا من الجمعية العامة بالأغلبية المؤهلة المنصوص عليها في القانون أو اللوائح، بالإضافة إلى موافقة أصحاب الحقوق المحدودة والدائنين الذين لديهم حجوزات. في حال امتناع المالك أو أي طرف ثالث عن التعاون دون وجه حق، يمكن طلب ترخيص بديل من المحكمة الفرعية وفقًا للمادة 5:121 من القانون المدني الهولندي. يُسمح من حيث المبدأ بتقسيم حق الشقة (المادة 5:106 من القانون المدني الهولندي)، ولكن قد يضع عقد التقسيم قيودًا على ذلك. تُنظم المادة 5:144 من القانون المدني الهولندي الإجراءات القانونية لتعديل التقسيم بناءً على طلب المالك. نتولى هذه الإجراءات من البداية إلى النهاية، ونترافع في قضايا الترخيص البديل عند الضرورة.

الاستخدام والتأجير والنزاعات بين الملاك

يحق لمالك الشقة استخدام قسمه الخاص بنفسه أو تأجيره. ووفقًا للمادة 5:120 من القانون المدني الهولندي، يلتزم المستأجر بأحكام اللوائح المنظمة لاستخدام القسم الخاص. عمليًا، تنشأ نزاعات بشأن الإيجارات قصيرة الأجل، وسكن الطلاب، والإزعاج، وتصنيف المساحات التجارية كوحدات سكنية، أو استخدام المناطق المشتركة كالشرفات ومواقف السيارات. كما تؤدي رسوم الخدمات المتأخرة ومسؤولية مجلس إدارة جمعية الملاك إلى نزاعات بشكل متكرر. يقدم فريقنا المتكامل من المحامين والمستشارين القانونيين (للشركات) استشارات وقائية بشأن اللوائح والاستخدام، ويتولى المفاوضات والإجراءات القانونية - سواء للمجموعة الدولية التي تمتلك محفظة عقارية أو للمالك الفردي.

نهجنا في حقوق الشقق

تتعاون شركة MKB Juristen مع فرق متنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين لضمان تحقيق المصالح القانونية والتجارية على حد سواء. نقوم بمراجعة عقود تقسيم العقارات واللوائح التنظيمية، ونقدم التوجيه في عمليات التقسيم والتعديل والتقسيم الفرعي، ونقدم المشورة لمجالس جمعيات الملاك والملاك أنفسهم بشأن عملية اتخاذ القرارات، ونتولى الإجراءات أمام المحكمة المختصة. تشمل قائمة عملائنا شركات عالمية وشركات مدرجة في البورصة، بالإضافة إلى رواد أعمال مستقلين وملاك شقق سكنية. هل ترغب بمعرفة وضعك القانوني؟ تواصل معنا للحصول على استشارة أولية.