حق الارتفاق

حق الارتفاق

حق الارتفاق هو عبء يقع على عقار (العقار الخاضع للارتفاق) لصالح عقار آخر (العقار المستفيد). ويتضمن حق الارتفاق التزامًا على العقار الخاضع للارتفاق بالتسامح مع أمر ما أو الامتناع عن فعل أمر ما. وتتخذ حقوق الارتفاق أشكالًا مختلفة، منها:

• حق المرور
• حق المرور
• حق الرؤية

يُنشأ حق الارتفاق عادةً باتفاق متبادل بين المالكين وبعد تسجيله في السجل العقاري. وقد يُنشأ أيضاً بالتقادم. وتنشأ العديد من النزاعات بين الجيران بسبب حقوق الارتفاق. وفي بعض الحالات، قد تأمر المحكمة بإنهاء حق الارتفاق أو تعديله.

لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان لتولي أدوار متنوعة، بدءًا من تقديم الاستشارات وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين ذوي الخبرة في مجال قانون الملكية. تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

حق الارتفاق في قانون الملكية

حق الارتفاق هو أحد الحقوق المحدودة المعترف بها في قانون الملكية، وينظمه القانون في الباب السادس من الكتاب الخامس من القانون المدني الهولندي. ووفقًا للمادة 5:70 من القانون المدني، فإن حق الارتفاق هو عبء يُكبّل بموجبه عقارٌ غير منقول - العقار الخاضع للارتفاق - لصالح عقار غير منقول آخر - العقار المستفيد. ويرتبط هذا الحق بالعقار نفسه، أي أنه يتبع العقار لا الشخص، وبالتالي يسري على المالك الجديد حتى بعد البيع. ولمن يرغب في معرفة المضمون الدقيق لحق الارتفاق، عليه الرجوع إلى عقد التأسيس الموثق، وإلى العرف المحلي، إن أمكن، والطريقة التي مُورِس بها هذا الحق على مر السنين. ويُعدّ هذا الموضوع جزءًا من مجال خبرتنا الأوسع في قانون الملكية ، والذي يشمل أيضًا العقارات المؤجرة والعقارات المسجلة

إنشاء حق ارتفاق

ينشأ حق الارتفاق بموجب المادة 5:72 من القانون المدني الهولندي عن طريق التأسيس أو التقادم. في حالة التأسيس، يتفق المالكان على عقد يُسجله كاتب العدل في سند رسمي، ثم يُسجل في السجلات العامة لدائرة تسجيل الأراضي. ولا يُصبح الحق نافذًا قانونيًا في مواجهة الغير إلا بعد هذا التسجيل. يُعد هذا الأمر بالغ الأهمية لرواد الأعمال عند شراء أو بيع العقارات التجارية، والمجمعات الصناعية، والطرق المؤدية إليها: إذ يمنع حق الارتفاق المُحدد بوضوح تعذر الوصول إلى قطعة أرض خلفية، أو تحول مسار خط أنابيب إلى موضع نزاع. سواءً أكان الأمر يتعلق بمجموعة دولية تستحوذ على موقع لوجستي، أو بخباز على ناصية الشارع يرغب في تأمين مدخله الخلفي، فإن محامينا ومستشارينا القانونيين يُقيّمون مُسبقًا ما إذا كان السند الرسمي يُغطي ممارسة الحق المطلوب.

حق الارتفاق بالتقادم

يمكن أن ينشأ حق الارتفاق بالتقادم، دون الحاجة إلى سند موثق. ويحق للحائز حسن النية اكتساب هذا الحق بالتقادم المكسب بعد عشر سنوات من الحيازة المتواصلة (المادة 3:99 من القانون المدني الهولندي). وفي حال انعدام حسن النية، قد ينشأ حق الارتفاق بالتقادم المسقط بعد مرور عشرين عامًا (المادة 3:105 بالاقتران مع المادة 3:306 من القانون المدني الهولندي). عمليًا، غالبًا ما يكون استيفاء شروط الحيازة والمهل الزمنية محل نزاع. نقوم بتقييم الوضع الواقعي - من سلك أي مسار، وكم من الوقت، وبأي طريقة - ونحدد ما إذا كان من المرجح أن تنجح دعوى التقادم أم يمكن دحضها.

التعديل والإلغاء من قبل المحكمة

لا يُعدّ حق الارتفاق دائمًا. فبموجب المادة 5:78 من القانون المدني الهولندي، يجوز للمحكمة تعديل حق الارتفاق أو إنهاؤه بناءً على طلب مالك العقار الخاضع للارتفاق، وذلك في حال وجود ظروف غير متوقعة تحول دون المطالبة باستمرار صيانته على حالته الأصلية وفقًا لمعايير المعقولية والإنصاف، أو إذا كان الحق قائمًا لمدة لا تقل عن عشرين عامًا، وكان استمراره على حاله يتعارض مع المصلحة العامة. إضافةً إلى ذلك، تُتيح المادة 5:79 من القانون المدني الهولندي إمكانية إنهاء حق الارتفاق إذا لم يعد لمالك العقار المستفيد مصلحة معقولة في ممارسة هذا الحق، ولم يكن من المتوقع عودة هذه المصلحة، كما في حالة وجود طريق وصول بديل مناسب خلال هذه الفترة. بعد إنهاء المحكمة لحق الارتفاق، يجب شطبه من السجل العقاري لضمان نفاذ التعديل خارجيًا. نتولى هذه الإجراءات لكل من العقار الخاضع للارتفاق والعقار المستفيد.

حق المرور والنزاعات مع الجيران

في الواقع، تُعدّ حقوق المرور وحقوق العبور السبب الرئيسي للنزاعات بين الجيران. وتدور هذه النزاعات حول وجود حق الارتفاق من الأساس، وعرض الممر وكثافة استخدامه، والجهة المسؤولة عن صيانته، وما إذا كان هذا الحق قد انتهى أم يمكن نقله. وهذا يمس كلاً من قانون الجوار وقانون الملكية. نقدم الاستشارات بشأن صياغة وتفسير صكوك الملكية، ونتولى المفاوضات والوساطة، ونترافع أمام المحاكم عند الضرورة - وذلك لصالح الجيران من الأفراد، وجمعيات ملاك المنازل، وأصحاب العقارات المتجاورة.

نهجنا: من تقديم المشورة إلى الإجراءات القانونية

تتعاون شركة MKB Juristen مع فرق متنوعة من المحامين والمستشارين القانونيين الداخليين. وهذا يعني أنك ستستعين بنفس المتخصصين، سواءً تعلق الأمر بالاستشارات القانونية، أو توثيق الحقوق بشكل قانوني محكم، أو إجراءات الإنهاء أو التنفيذ. نقدم خدماتنا للشركات الدولية، بالإضافة إلى رواد الأعمال المستقلين ومالكي العقارات الخاصة. تواصل معنا لمناقشة وضع حقوق الارتفاق الخاصة بك دون أي التزام.