العقارات المسجلة

العقارات المسجلة

الأصول المسجلة هي الأصول التي يُشترط تسجيلها في السجلات العامة المخصصة. ويُعدّ التسجيل في هذه السجلات ضروريًا لإنشاء الأصل المسجل ولنقل ملكيته. ومن أمثلة الأصول المسجلة: العقارات والسفن والطائرات.

لدينا المعرفة والخبرة اللازمتان لتولي أدوار متنوعة، بدءًا من تقديم الاستشارات وصولًا إلى حل النزاعات. يضم فريقنا نخبة من المحامين والخبراء القانونيين ذوي الخبرة في مجال العقارات. تواصلوا معنا لمناقشة الخيارات المتاحة.

ما هي العقارات المسجلة وفقاً للقانون؟

ينص البند 3:10 من القانون المدني الهولندي (BW) على نقطة البداية القانونية: فالعقارات المسجلة هي تلك التي يتطلب نقل ملكيتها أو إنشائها تسجيلها في سجلات عامة محددة. ولا يُعد هذا التسجيل إجراءً شكليًا بعد وقوع الفعل، بل هو شرط أساسي: فبدون التسجيل، لا يتم نقل الملكية أو إنشاء حق محدود، بغض النظر عما اتفق عليه الأطراف فيما بينهم.

عمليًا، تشمل الملكية المسجلة في المقام الأول العقارات (المادة 3:3 من القانون المدني الهولندي) كالأراضي والمنازل والعقارات التجارية، والحقوق المترتبة عليها. كما تشمل السفن المسجلة (المادة 8:199 من القانون المدني الهولندي) والطائرات المسجلة (المادة 8:1306 من القانون المدني الهولندي). وتتولى دائرة تسجيل الأراضي إدارة السجلات العامة، بينما تُطبق سجلات منفصلة على السفن والطائرات. تُعد هذه الصفحة جزءًا من مجال خبرتنا الرئيسي، قانون الملكية، حيث تُشكل الملكية المسجلة نقطة ارتكاز أساسية بين حقوق الملكية والنقل والضمان.

نقل الملكية المسجلة: الملكية والتسليم وحق التصرف

لضمان صحة نقل الملكية، تتوافر ثلاثة شروط متراكمة وفقًا للمادة 3:84 من القانون المدني الهولندي: سند ملكية صحيح (مثل عقد شراء)، وتسليم صحيح قانونًا، وحق المحيل في التصرف. وفي حال غياب أحد هذه العناصر، لا تنتقل الملكية.

يخضع نقل الملكية المسجلة لإجراءات محددة. تنص المادة 3:89 من القانون المدني الهولندي (BW) على أن النقل يتم بموجب عقد موثق لدى كاتب العدل، يُحرر بين الطرفين خصيصاً لهذا الغرض (عقد النقل)، ويُسجل لاحقاً في السجلات العامة. يجب أن يوضح العقد بدقة سند الملكية المنقولة. ولا يكتمل النقل ويصبح المشتري مالكاً إلا عند التسجيل. وهذا ما يجعل نقل الملكية المسجلة وتسليمها مختلفاً جوهرياً عن نقل الملكية المنقولة، التي تنتقل ملكيتها ببساطة.

السجلات العامة، وحماية الطرف الثالث، والتصنيف

لا تقتصر أهمية السجلات العامة على كونها معلوماتية فحسب، بل تتعداها إلى توفير الحماية. إذ يتمتع من يعتمدون عليها بحماية قانونية وفق شروط محددة. فالمادة 3:88 من القانون المدني الهولندي تحمي المشتري في ظروف معينة من عدم امتلاك البائع صلاحية التصرف في العقار، بينما تنظم المواد من 3:24 إلى 3:26 من القانون المدني الهولندي حماية من يعتمدون بحسن نية على محتوى (أو عدم وجود) قيد في السجل. علاوة على ذلك، يحدد ترتيب التسجيل أولوية الحق: فالحق المسجل أولاً له الأولوية عموماً على الحق المسجل لاحقاً. ويكتسب هذا الأمر أهمية خاصة في الحالات التي تتضمن تزامن عمليات النقل والحجز والرهون العقارية. لذا، فإن إجراء بحث دقيق في السجلات قبل نقل الملكية ليس ترفاً، بل ضرورة لإدارة المخاطر.

حقوق محدودة في العقارات المسجلة

يمكن إرساء حقوق محدودة على العقارات المسجلة، والتي تُعدّ بدورها عقارات مسجلة وتنشأ من خلال التسجيل. تشمل الأمثلة حقوق الرهن العقاري كضمان (المادة 3:260 من القانون المدني الهولندي)، بالإضافة إلى حقوق الارتفاق، وحقوق الإيجار، وحقوق البناء، وحقوق الانتفاع. وفي حالة الملكية المتعددة، حقوق الشقق دورًا هامًا. بالنسبة لكل من هذه الحقوق، لا يسري الإنشاء أو التعديل أو الإنهاء في مواجهة الغير إلا بعد التسجيل في السجلات. نقدم الاستشارات لرواد الأعمال، ومالكي العقارات، والممولين بشأن الهيكل المناسب وآثاره على الأمن والتشغيل.

النزاعات المتعلقة بالملكية المسجلة

لا تسير جميع المعاملات بسلاسة. نساعد عملاءنا في النزاعات المتعلقة بعدم مطابقة العقارات للمواصفات، والعيوب الخفية، وحدود الملكية المتنازع عليها، وإلغاء أو تغيير أولوية الرهون العقارية، وتزامن الحجز والتحويل. كما نتولى النزاعات المتعلقة بتفسير أو تنفيذ عقد التحويل، وفي دعاوى التسجيل أو الإلغاء. نسعى قدر الإمكان إلى حل المسائل بالتفاوض، وعند الضرورة، يلجأ محامونا إلى التقاضي أمام المحاكم، بما في ذلك الإجراءات الموجزة عندما يكون الوقت عاملاً حاسماً.

ما يقدمه لكم مكتب MKB Juristen فيما يتعلق بالعقارات المسجلة

في مكتب MKB Juristen، يعمل المحامون والمستشارون القانونيون الداخليون معًا ضمن فرق عمل مشتركة. وهذا يعني توفير خبرة قانونية واسعة على مستوى محافظ العقارات المعقدة والشركات الدولية، مع تقديم إرشادات عملية وبأسعار معقولة لأصحاب المشاريع الصغيرة والمستثمرين العقاريين المحليين. بدءًا من مراجعة اتفاقيات الشراء وإجراء الفحص النافي للجهالة، وصولًا إلى هيكلة الضمانات وإدارة الدعاوى القضائية، نراعي المصالح القانونية والتجارية على حد سواء. تواصلوا معنا لمناقشة وضعكم دون أي التزام.