Als huurder moet je in principe opdraaien voor kleine herstellingen en het gewoon onderhoud aan de gehuurde woning. Bij de huur van een woonruimte is dat de regel en beroept men zich op het besluit kleine herstellingen. Bij de huur van een bedrijfsruimte is dat in principe ook het geval, tenzij de partijen daarover een aantal afwijkende afspraken hebben gemaakt. In een recente zaak stelde men zich de vraag of het regelmatig snoeien voor rekening van de huurder of de verhuurder is. Deze zaak toont aan dat ook van het besluit kleine herstellingen kan worden afgeweken. En dat het niet onbelangrijk is om foto’s te nemen op het moment van het aangaan van de overeenkomst.
Waarover ging het?
Bij deze zaak stond er in de voortuin van een huurwoning een boom van maar liefst 13 meter hoog. In de achtertuin stond er een nog ontzaglijker exemplaar van zo’n 18 meter hoog. Ter vergelijking: dat is ongeveer even lang als een bowlingbaan. De huurder had de woning in 1992 betrokken en de twee bomen waren ook toen al aanwezig. Omdat de bomen zo groot waren kreeg de verhuurder al jaren te maken met klachten van omwonenden. Daarop had de verhuurder de huurder al verschillende keren gevraagd om de bomen te snoeien, wat niet gebeurde. De verhuurder trok vervolgens naar de kantonrechter om zo de huurder tot actie aan te zetten.
Besluit kleine herstellingen
Het besluit kleine herstellingen, waar we het eerder al over hadden, laat weinig aan de verbeelding over. Het besluit kleine herstellingen geeft per slot van rekening aan dat het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen voor rekening van de huurder is. Meer zelfs: het haalt “het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen” expliciet aan als voorbeeld.
Grote boom is geen kleine herstelling
Toch wijkt de kantonrechter af van de bepalingen van het besluit kleine herstellingen. Volgens de kantonrechter zijn er verschillende redenen waarom het niet om een kleine herstelling gaat. De kantonrechter haalt dan ook aan dat het gaat om bomen met een dikke stam die reeds bij de aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Volgens de kantonrechter gaat het bij het snoeien van dergelijke bomen niet om kleine herstellingen. De kantonrechter houdt er bovendien ook rekening mee dat de schade en overlast niet vaststaand veroorzaakt werd door het niet snoeien van de boom, maar dat het mede het gevolg is van het kolossaal karakter ervan. En dat laatste kan de huurder bezwaarlijk worden aangerekend. Om de overlast voor de omwonenden te beperken, kent de rechter de verhuurder wel de mogelijkheid toe om de bomen op eigen kosten te snoeien. De huurder moet de verhuurder daarvoor toegang verlenen en de eventuele overlast tijdelijk accepteren.
Breng de aanvangssituatie in kaart
Het is lang niet altijd duidelijk wie moet opdraaien voor de herstellings- of onderhoudskosten. Zeker bij tuinen is dat het geval. Daar spelen verschillende factoren een rol, gaande van wie de boom plantte tot de afmetingen ervan. Toch kan de huurder zich nog niet automatisch achter dat laatste verschuilen. Indien een boom gigantisch wordt omdat een huurder langdurig aan zijn snoeiverplichting verzaakt, blijven de kosten dan ook gewoon voor de huurder. En dat alles toon je natuurlijk enkel en alleen aan indien je de aanvangssituatie in kaart hebt gebracht. Vergeet met andere woorden niet om ook de tuin omstandig te fotograferen. Want ook daar liggen er soms conflicten begraven.
