Burenrecht advocaat & jurist

Wat wij doen

In het burenrecht zijn de regels opgenomen omtrent de rechten en plichten van de naburige erven. Het burenrecht geldt niet alleen voor eigenaren van onroerende zaken / vastgoed, maar ook voor huurders. De wet spreek van naburige erven. Dit betekent dat het burenrecht niet alleen geldt voor directe buren, maar ook geldt voor niet naast elkaar liggende erven. Aan de eis van naburige erven is voldaan op het moment dat handelen of niet handelen op het ene erf gevolg heeft voor het andere erf.

Door het burenrecht wordt het eigendomsrecht van de eigenaar van een onroerende zaak beperkt. Het burenrecht is nodig, zodat ordening bestaat in een dichtbevolkt land als Nederland. Uit het burenrecht vloeit voort dat een buur zich behoorlijk dient te gedragen. Zo mag een buur geen hinder toebrengen aan de andere buur (denk hierbij aan verspreiden van gassen, rook, stank, trillingen en rumoer). Of sprake is van hinder, zal worden getoetst aan de eisen van een onrechtmatige.

Ons team van advocaten en juristen is gespecialiseerd in het burenrecht. Wij kunnen een buur aansprakelijk stellen, maar ook ondersteuning bieden in het voeren van verweer bij een aansprakelijkheidsstelling.

Vragen omtrent het burenrecht? Neem contact met ons op.

Burenrecht binnen het vastgoedrecht

Het burenrecht is een onderdeel van het bredere Vastgoedrecht en is geregeld in Titel 4 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Waar het vastgoedrecht draait om eigendom, gebruik en exploitatie van onroerende zaken, bepaalt het burenrecht hoe naburige eigenaren en gebruikers zich tot elkaar verhouden. Een burengeschil staat zelden op zichzelf: het raakt vaak aan de waarde van het vastgoed, aan een lopende koop of verkoop, aan een verbouwing of aan een huursituatie. Daarom benaderen wij burenrechtelijke kwesties altijd vanuit het volledige vastgoedperspectief. Of u nu een internationaal concern bent met een groot bedrijfsterrein of de bakker op de hoek met een conflict over de scheidsmuur: onze advocaten en bedrijfsjuristen kennen zowel de juridische als de praktische kant van vastgoed.

De erfgrens en verjaring

Veel burengeschillen beginnen bij onenigheid over de juridische erfgrens. De kadastrale grens is in beginsel ook de juridische grens, en het Kadaster kan een grensreconstructie uitvoeren om vast te stellen waar die loopt. Toch wijkt de feitelijke situatie soms al jaren af van de kadastrale grens. In dat geval kan eigendom van een strook grond door verjaring zijn overgegaan op de buurman die de grond in bezit heeft genomen (artikel 3:99 en artikel 3:105 BW). De bezitter te kwader trouw kan op zijn beurt aansprakelijk worden gesteld voor onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Wij brengen de eigendomssituatie in kaart, beoordelen of er sprake is van verkrijgende of bevrijdende verjaring en voeren zo nodig procedures over de grens.

Bomen, heesters en overhangende takken

Voor beplanting nabij de erfgrens gelden vaste afstanden. Op grond van artikel 5:42 BW mogen bomen niet binnen twee meter van de grenslijn staan, gemeten vanaf het midden van de voet van de boom, en heesters en heggen niet binnen een halve meter, tenzij een verordening of plaatselijke gewoonte een kleinere afstand toestaat. Hangen takken of beplantingen over uw erf, dan mag u die op grond van artikel 5:44 BW zelf wegsnijden nadat u de buurman schriftelijk heeft aangemaand dit te doen. Doorschietende wortels mag u zonder aanmaning verwijderen. Let op: ook hier kan langdurige aanwezigheid van beplanting tot verjaring leiden, waardoor het recht om verwijdering te eisen vervalt.

Erfafscheiding, scheidsmuur en mandeligheid

In een aaneengesloten gedeelte van een gemeente kan iedere buur op grond van artikel 5:49 BW eisen dat samen een scheidsmuur van twee meter hoog op de erfgrens wordt opgericht, waarbij de kosten gedeeld worden. Staat een muur, schutting of heg op de grens, dan is deze in beginsel mandelig: gemeenschappelijk eigendom van beide buren (artikel 5:62 BW). Mandeligheid brengt mee dat onderhoud en kosten gezamenlijk worden gedragen en dat geen van beide eigenaren zonder toestemming over de afscheiding mag beschikken. Wij adviseren over de rechten en plichten rond scheidsmuren en treden op bij geschillen over onderhoud, vervanging en kostenverdeling.

Overbouw over de erfgrens

Bouwt een buur over de erfgrens heen, bijvoorbeeld met een aanbouw of fundering, dan kan de benadeelde eigenaar in beginsel verwijdering van het overbouwde deel eisen. Op grond van artikel 5:54 BW wordt die vordering echter niet toegewezen als de bouwende eigenaar door wegbreken onevenredig veel zwaarder zou worden benadeeld dan de buurman door het laten staan. De rechter kan in plaats van afbraak een erfdienstbaarheid vestigen of overdracht van de strook grond tegen een vergoeding gelasten. Wij beoordelen of sprake is van te goeder of te kwader trouw gebouwde overbouw en bepalen de meest kansrijke route.

Erfdienstbaarheden en recht van overpad

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee het ene erf (het dienende erf) ten behoeve van het andere erf (het heersende erf) is bezwaard, zoals een recht van overpad of recht van weg (artikel 5:70 BW). Erfdienstbaarheden worden in een notariële akte gevestigd en ingeschreven bij het Kadaster en gaan over op latere eigenaren. Geschillen ontstaan vaak over de omvang van het recht of over gewijzigde omstandigheden, op grond waarvan wijziging of opheffing door de rechter kan worden gevorderd. Voor de volledige behandeling van dit onderwerp verwijzen wij naar onze pagina over Erfdienstbaarheden.

Noodweg bij ingesloten erf

Heeft een erf geen behoorlijke toegang tot de openbare weg of het openbaar vaarwater, dan kan de eigenaar op grond van artikel 5:57 BW aanwijzing van een noodweg over het naburige erf vorderen, tegen vergoeding van de schade die de buur daardoor lijdt. Dit speelt regelmatig bij splitsing van percelen of bij ontwikkeling van vastgoed waarbij een achterliggend perceel ingesloten raakt. Wij adviseren over de voorwaarden en begeleiden de vaststelling van het tracé en de vergoeding.

Vensters, balkons en privacy

Het is niet toegestaan binnen twee meter van de erfgrens vensters, balkons of soortgelijke werken te hebben die uitzicht geven op het erf van de buurman, tenzij die buurman daarvoor toestemming geeft (artikel 5:50 BW). Deze regel beschermt de privacy. Ook camera’s en andere vormen van toezicht kunnen tot een burengeschil leiden; de rechter weegt dan het privacybelang af tegen het belang van de buur bij beveiliging. Wij adviseren over wat is toegestaan en treden op wanneer de grenzen worden overschreden.

Onrechtmatige hinder

Op grond van artikel 5:37 BW mag een eigenaar geen onrechtmatige hinder toebrengen aan eigenaren van andere erven, zoals door rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, of door het onthouden van licht of lucht of het ontnemen van steun. Of hinder onrechtmatig is, wordt beoordeeld aan de hand van artikel 6:162 BW, waarbij de aard, ernst en duur van de hinder en de plaatselijke omstandigheden meewegen. Wij stellen een hinderveroorzakende buur aansprakelijk, maar voeren ook verweer namens een aangesproken buur.

Onze aanpak bij burengeschillen

Wij beginnen altijd met een grondige analyse van uw situatie en de onderliggende stukken: kadastrale gegevens, leveringsakten, vergunningen en correspondentie. Vaak is een goed onderbouwde brief of een gesprek voldoende om een conflict op te lossen zonder procedure. Lukt dat niet, dan procederen wij doortastend bij de rechter, zo nodig met een kort geding. Doordat onze teams zowel advocaten als bedrijfsjuristen omvatten, schakelen wij soepel tussen advies en procespraktijk en houden wij de kosten en het belang in verhouding, of u nu een groot vastgoedfonds bent of een particuliere woningeigenaar.

Veelgestelde vragen over burenrecht

Op welke afstand van de erfgrens mag een boom staan?

Een boom mag in beginsel niet binnen twee meter van de erfgrens staan, gemeten vanaf het midden van de voet van de boom; voor heesters en heggen geldt een halve meter (artikel 5:42 BW). Een gemeentelijke verordening of plaatselijke gewoonte kan een kleinere afstand toestaan.

Mag ik overhangende takken zelf afzagen?

Ja, maar pas nadat u de buurman schriftelijk heeft aangemaand de takken zelf weg te halen en hij dat niet doet (artikel 5:44 BW). Doorschietende wortels mag u zonder aanmaning verwijderen. Wees voorzichtig dat u geen onherstelbare schade aan de beplanting veroorzaakt.

Wie betaalt de scheidsmuur of schutting tussen twee erven?

Staat de afscheiding op de erfgrens, dan is deze mandelig en dragen beide buren de kosten van onderhoud en vervanging gezamenlijk (artikel 5:62 BW). Op grond van artikel 5:49 BW kunt u meewerking aan een scheidsmuur van twee meter afdwingen.

Kan de erfgrens door verjaring verschuiven?

Ja. Wordt een strook grond langere tijd in bezit gehouden, dan kan het eigendom door verjaring overgaan op de bezitter (artikel 3:99 en artikel 3:105 BW). Of dat zo is, hangt af van de duur en de aard van het bezit; wij beoordelen dit aan de hand van de feiten.

Vragen over burenrecht? Neem contact op

Heeft u een conflict met uw buren of wilt u weten waar u juridisch staat? Onze gespecialiseerde advocaten en bedrijfsjuristen helpen ondernemers en particulieren, van internationaal concern tot de bakker op de hoek. Neem vrijblijvend contact met ons op voor advies over uw burenrechtelijke kwestie binnen het vastgoedrecht.