Vastgoedrecht
Erfdienstbaarheden
Advocaten en juristen voor overpad, vestiging, verjaring en opheffing
Van het vestigen van een recht van overpad tot een geschil over een leidingrecht: MKB Juristen adviseert helder over erfdienstbaarheden, voor zowel het internationale concern als de ondernemer om de hoek.
- Wij werkten o.a. voor:
Wat wij doen
In een erfdienstbaarheid wordt afgesproken dat een ander het recht heeft om gebruik te maken van een stuk grond c.q. perceel, zonder het eigendom over dit stuk grond te beschikken. Een bekend voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad.
Bij een erfdienstbaarheid is het ene erf altijd dienstbaar ten opzichte van het ander erf. Op het ene erf rust namelijk een erfdienstbaarheid (het dienende erf), het andere erf wordt bevoordeeld door de erfdienstbaarheid (het heersende erf). Bij een recht van overpad is het erf om naar de openbare weg te gaan het dienende en het erf dat wordt bereikt via het dienende erf het heersende erf. Onze advocaten en juristen kunnen alle vragen beantwoorden met betrekking tot gevestigde erfdienstbaarheden.
Vragen omtrent erfdienstbaarheden? Neem contact met ons op.
Wat is een erfdienstbaarheid juridisch precies?
Een erfdienstbaarheid is een beperkt zakelijk recht waarmee een onroerende zaak (het dienende erf) belast wordt ten gunste van een andere onroerende zaak (het heersende erf). Dit is geregeld in artikel 5:70 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Omdat het een zakelijk recht is, rust de erfdienstbaarheid op het erf zelf en niet op een persoon: koopt iemand het perceel, dan gaat het recht of de last van rechtswege mee over op de nieuwe eigenaar. Dat onderscheidt de erfdienstbaarheid van een louter persoonlijk recht of een afspraak tussen buren onderling.
De inhoud van een erfdienstbaarheid bestaat doorgaans uit een verplichting om iets te dulden (bijvoorbeeld overpad of een leiding) of iets niet te doen (bijvoorbeeld niet hoger bouwen). Volgens artikel 5:73 BW worden de omvang en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en, voor zover die zwijgt, door het plaatselijk gebruik. De erfdienstbaarheid moet bovendien worden uitgeoefend op de wijze die het minst belastend is voor het dienende erf.
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Op grond van artikel 5:72 BW ontstaat een erfdienstbaarheid op twee manieren: door vestiging of door verjaring.
Bij vestiging komen de eigenaren van beide percelen een erfdienstbaarheid overeen. Die afspraak wordt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Pas met die inschrijving is het recht tegenover derden geldig en kenbaar. Het is daarom verstandig de erfdienstbaarheid al bij de aan- of verkoop van het onroerend goed scherp te regelen; zie ook onze pagina over begeleiding bij aan- en verkoop van onroerend goed.
Bij verjaring ontstaat het recht door tijdsverloop. Wie te goeder trouw bezit, kan na tien jaar een erfdienstbaarheid verkrijgen (verkrijgende verjaring, artikel 3:99 BW). Was er geen goede trouw, dan kan na twintig jaar alsnog een erfdienstbaarheid ontstaan doordat de oorspronkelijke eigenaar zijn vordering tot beëindiging niet meer kan instellen. Verjaringskwesties zijn bewijstechnisch lastig; onze advocaten en juristen toetsen of aan alle voorwaarden is voldaan.
Geschillen over erfdienstbaarheden en recht van overpad
In de praktijk ontstaat vaak discussie over de exacte omvang van een erfdienstbaarheid: mag het pad ook met de auto worden gebruikt of alleen te voet, mag er geparkeerd worden, en wie draagt de kosten van onderhoud? Op grond van artikel 5:75 BW komt het onderhoud van het dienende erf in beginsel voor rekening van de eigenaar van het heersende erf, tenzij in de akte anders is bepaald. Conflicten lopen uiteen van een burenruzie over een dichtgezet pad tot een geschil tussen een projectontwikkelaar en een vastgoedeigenaar over een leidingrecht.
Erfdienstbaarheden raken nauw aan het burenrecht. Wij beoordelen wat er precies is gevestigd, of een beroep op verjaring kans van slagen heeft en hoe een geschil het best kan worden opgelost: in onderling overleg, via mediation of zo nodig via de rechter.
Wijzigen of opheffen van een erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid is niet voor de eeuwigheid in beton gegoten. Partijen kunnen het recht in onderling overleg wijzigen of opheffen via een notariële akte, die opnieuw bij het Kadaster wordt ingeschreven. Lukt dat niet, dan kan de rechter uitkomst bieden.
Op grond van artikel 5:78 BW kan de rechter een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen bij onvoorziene omstandigheden of wanneer het recht ten minste twintig jaar bestaat en in strijd is met het algemeen belang. Daarnaast kan de rechter op grond van artikel 5:79 BW de erfdienstbaarheid opheffen wanneer de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening en niet aannemelijk is dat dat belang terugkeert. Wij adviseren over de kansen van zo’n vordering en voeren de procedure.
Wat MKB Juristen voor u doet
Bij MKB Juristen werken advocaten en bedrijfsjuristen in gemengde teams samen, zodat u juridisch sterk staat én scherp blijft op de kosten. Wij helpen zowel een internationaal vastgoedconcern als de bakker op de hoek die ruzie heeft over het pad achter zijn winkel. Wij beoordelen akten en kadastrale stukken, vestigen of wijzigen erfdienstbaarheden, onderbouwen of weerleggen een beroep op verjaring en staan u bij in onderhandeling en procedure.
Erfdienstbaarheden vormen een onderdeel van onze bredere praktijk Vastgoedrecht. Heeft u een vraag over een gevestigde of gewenste erfdienstbaarheid? Neem gerust contact met ons op voor een helder advies.
mr. Jaime Boogaers
Ondernemingsrecht · Advocaat
Bij specialistische juridische dossiers gaat het niet alleen om de juridische regel. Het gaat ook om bewijs, timing, onderhandelingspositie en de zakelijke gevolgen van iedere stap.
Wat wij voor u doen
Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen begeleiden u in alle fasen rond een erfdienstbaarheid.
- Vestigen of wijzigen van een erfdienstbaarheid via notariële akte
- Beoordelen van akten en kadastrale stukken
- Adviseren over recht van overpad, leidingrecht en uitzicht
- Onderbouwen of weerleggen van een beroep op verjaring
- Procederen over wijziging of opheffing (art. 5:78 en 5:79 BW)
Waar het misgaat
Veel problemen ontstaan doordat een erfdienstbaarheid onduidelijk of niet ingeschreven is, of doordat een recht ongemerkt door verjaring ontstaat. Tijdig juridisch advies voorkomt jarenlange burengeschillen.
- Onduidelijke akte: discussie over de omvang van het recht
- Onbedoelde erfdienstbaarheid door verjaring (10 of 20 jaar)
- Niet ingeschreven afspraak: niet tegen te werpen aan een koper
- Onderhoudskosten van het dienende erf niet geregeld (art. 5:75 BW)
Onze aanpak
Wij beginnen bij de feiten: de akte van vestiging, de kadastrale registratie en het werkelijke gebruik. Op basis daarvan bepalen we uw positie en kiezen we de meest efficiënte route, van onderling overleg tot procedure. Praktisch, doortastend en kostenbewust.
Zo werken wij
In vier stappen van vraag naar oplossing.
01
Intake en eerste beoordeling
Wij bespreken kort wat er speelt, welke stukken beschikbaar zijn en welk belang voor u centraal staat.
02
Analyse van positie en risico’s
Wij beoordelen uw juridische positie, bewijsstukken, termijnen en de mogelijke vervolgstappen.
03
Strategisch advies
U krijgt concreet advies over de beste route: reageren, onderhandelen, schikken of procederen.
04
Uitvoering
Wij helpen met correspondentie, onderhandeling, processtrategie of verdere juridische bijstand.
Specialisten voor ondernemers
Wij combineren juridische analyse met praktische ervaring in dossiers voor ondernemers, bestuurders en organisaties.
Ons team van bedrijfsjuristen en advocaten zijn specialisten op het gebied van vastgoedrecht. Wij begeleiden zowel projectontwikkelaars, vastgoedinvesteerders als makelaars. Tevens begeleiden wij een verscheidenheid aan organisaties bij geschillen in de vastgoedsfeer. Wij hebben ruime ervaring aan de onderhandeltafel, zijn doortastend en kunnen goede inschattingen maken van kansen en risico’s. Bovendien hebben wij ruime ervaring bij het voeren van verschillende procedures.
Veelgestelde vragen over erfdienstbaarheden
De vragen die wij het vaakst krijgen over erfdienstbaarheden en recht van overpad.
Wanneer is juridisch advies verstandig?
Juridisch advies is verstandig zodra er druk ontstaat, termijnen lopen, een wederpartij een standpunt inneemt of wanneer de financiële of strategische belangen groot zijn.
Kan MKB Juristen ook helpen als er al een conflict is?
Ja. Wij beoordelen uw rechtspositie, adviseren over de strategie en kunnen helpen met correspondentie, onderhandeling, verweer of verdere juridische stappen.
Wat kost specialistisch juridisch advies?
Specialistisch advies wordt in beginsel op uurbasis verricht. Waar mogelijk geven wij vooraf duidelijkheid over de verwachte aanpak, kosten en vervolgstappen.
Kan ik eerst vrijblijvend overleggen?
Ja. U kunt een gratis adviesgesprek aanvragen. Wij bespreken kort uw situatie en geven aan welke route waarschijnlijk verstandig is.
Vraag over een erfdienstbaarheid?
Onze advocaten en juristen denken graag met u mee. Neem contact op voor een helder advies over uw situatie.
Meer expertises binnen dit team
Bekijk ook de andere onderdelen binnen dit rechtsgebied.
Neem contact op
Laat uw gegevens achter. Wij nemen contact met u op om uw situatie kort te bespreken.
Neem contact op
Meer weten over onze dienstverlening?
Neem dan contact op met onze specialisten.
