Koop- en aannemingsovereenkomst

Wat wij doen

Op het moment dat een nieuwbouwwoning wordt gekocht, wordt een koop- aannemingsovereenkomst tussen partijen gesloten. In deze overeenkomst zijn de afspraken tussen de koper en de opdrachtnemer (vaak een projectontwikkelaar) bedongen.

In een koop- aannemingsovereenkomst worden alle rechten en plichten opgenomen met betrekking tot de koop van het stuk grond (koop overeenkomst) en de bouw van de woning (aannemingsovereenkomst). Vaak wordt bij de koop- aannemingsovereenkomst een standaard model gebruikt. Toch is het belangrijk dat eventuele afwijkende punten uit de overeenkomst juridisch worden getoetst. Denk hierbij aan afspraken omtrent de bouwtijd, meer- en minderwerk, opschortende voorwaarden, ontbindende voorwaarden (voorbehoud van financiering), garantie- en waarborgregelingen, afwijkende bepalingen en overige informatie dat onderdeel wordt van het contract (brochures, artist impressions, maquettes etc.).

Op het moment dat een geschil (dreigt) te ontstaan bij de ontwikkeling van de nieuwbouwwoning is het verstandig om direct juridisch advies in te winnen. Op deze wijze kan gelijk worden gekeken naar de juridisch mogelijkheden. Indien een opdrachtnemer / projectontwikkelaar wordt geconfronteerd met een aansprakelijkheidsstelling / klacht kunnen onze juridische specialisten gelijk meedenken over de mogelijkheden.

Vragen omtrent de koop- aannemingsovereenkomst? Neem contact met ons op.

Koop en aanneming in één: twee juridische regimes

De koop- en aannemingsovereenkomst combineert twee aparte contracten in één akte. Voor de grond geldt het kooprecht: de koop van een onroerende zaak door een consument moet schriftelijk worden aangegaan (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek) en de koper heeft drie dagen wettelijke bedenktijd. Voor de bouw van de woning geldt het recht van aanneming van werk (artikel 7:750 en verder van het Burgerlijk Wetboek). Omdat beide regimes door elkaar lopen, ontstaat in de praktijk vaak onduidelijkheid over welke regel voorrang heeft bij een geschil. Onze advocaten en bedrijfsjuristen ontwarren die twee sporen en vertalen ze naar concrete rechten en plichten, of u nu een particuliere koper bent of een ontwikkelaar die het modelcontract opstelt.

Bijzondere bescherming bij bouw van een woning (artikel 7:765 tot en met 7:769 BW)

Wanneer een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf opdracht geeft tot de bouw van een woning, gelden de dwingendrechtelijke bepalingen van afdeling 2 van titel 12, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:765 tot en met 7:769 BW). Van deze regels mag niet ten nadele van de consument worden afgeweken. Zo schrijft artikel 7:766 van het Burgerlijk Wetboek voor dat de overeenkomst schriftelijk wordt aangegaan en dat de consument-opdrachtgever een bedenktijd van ten minste drie dagen heeft. Ook moeten betalingstermijnen aansluiten bij de voortgang van de bouw. Voor ontwikkelaars en aannemers betekent dit dat een standaardmodel zorgvuldig op deze dwingende regels moet aansluiten; voor kopers betekent het dat afwijkende bepalingen vaak vernietigbaar zijn.

De 5%-regeling en uw opschortingsrecht (artikel 7:768 BW)

Een van de belangrijkste beschermingen voor de koper is het opschortingsrecht van artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek: de zogenoemde 5%-regeling. De koper mag bij oplevering tot 5% van de aanneemsom inhouden en in depot storten bij de notaris, in plaats van het bedrag aan de aannemer te betalen. Dat depot blijft beschikbaar als drukmiddel om eventuele gebreken te laten herstellen. Het depot komt drie maanden na oplevering vrij, tenzij de koper de notaris binnen die termijn schriftelijk laat weten dat het bedrag geblokkeerd moet blijven, bijvoorbeeld omdat herstel nog niet is afgerond. Heeft de aannemer een vervangende zekerheid (vaak een bankgarantie) gesteld, dan vervalt de mogelijkheid om in depot te storten. Wij beoordelen of u dit recht correct inroept en voorkomen dat u uw drukmiddel te vroeg uit handen geeft.

Woningborg- en SWK-garanties: zekerheid bij faillissement

Bij veel nieuwbouwprojecten wordt gewerkt met een garantie- en waarborgregeling van Woningborg of de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Aangesloten aannemers zijn verplicht een modelovereenkomst te gebruiken waaraan een waarborgcertificaat is gekoppeld. Die regeling biedt twee soorten zekerheid: een insolventiewaarborg (afbouwgarantie als de aannemer failliet gaat tijdens de bouw) en een gebrekenwaarborg (herstel of vergoeding bij bouwkundige gebreken na oplevering). Het is belangrijk te weten welke regeling van toepassing is, want de garantietermijnen en de procedure bij een claim verschillen. Wij toetsen of het waarborgcertificaat aansluit op uw contract en begeleiden u bij een beroep op de regeling.

Bouwtijd, boetebeding, meer- en minderwerk

Geschillen ontstaan vaak rond de bouwtijd en het meer- en minderwerk. De overeenkomst legt meestal een aantal werkbare werkdagen vast en koppelt daar een boete- of vertragingsregeling aan. Meer- en minderwerk wordt regelmatig in een aparte staat bijgehouden; gebruikt de aannemer de UAV 2012, dan gelden daarvoor specifieke rekenregels. Onduidelijke stelposten, mondelinge meerwerkafspraken en discussie over wat tot het “basiscontract” hoort, zijn klassieke conflictbronnen. Wij toetsen de afwijkende bepalingen, bouwtijdclausules en meerwerkstaten vooraf, zodat u niet voor verrassingen komt te staan, en treden op als er achteraf discussie ontstaat over de eindafrekening.

Oplevering en aansprakelijkheid voor gebreken (artikel 7:758 BW)

Bij oplevering aanvaardt de opdrachtgever het werk. Op grond van artikel 7:758 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek is de aannemer in beginsel ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het moment van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Daarom is een zorgvuldige opname met een proces-verbaal van oplevering, inclusief opnamelijst van zichtbare gebreken, cruciaal. Voor verborgen gebreken en non-conformiteit (artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek voor het kooprechtelijke deel) blijft de aannemer wel aansprakelijk. Wij adviseren over de opnamelijst, het inhouden van het depot en het tijdig en correct in gebreke stellen, zodat uw rechtspositie behouden blijft.

Geschillen: Raad van Arbitrage of de civiele rechter

In modelcontracten van Woningborg en SWK is meestal de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen bevoegd verklaard. Dat heeft gevolgen voor uw processtrategie: de arbitragebeoordeling verschilt van een gang naar de civiele rechter. Soms is een combinatie van wegen mogelijk, bijvoorbeeld een beroep op de waarborgregeling naast een procedure tegen de aannemer. Onze advocaten procederen bij zowel de Raad van Arbitrage als de gewone rechter en kiezen samen met u de route met de beste kans van slagen, of u nu de kopende particulier bent of de aangesproken ontwikkelaar.

Voor koper én ontwikkelaar: van de bakker op de hoek tot het internationale concern

Bij MKB Juristen werken advocaten en bedrijfsjuristen in gemengde teams samen. Daardoor bedienen wij beide kanten van de tafel. Koopt u als particulier een nieuwbouwwoning, dan beoordelen wij uw koop- en aannemingsovereenkomst vóór ondertekening en staan we u bij als er een conflict ontstaat. Bent u projectontwikkelaar, aannemer of belegger, dan stellen wij sluitende modelcontracten op, adviseren we over de waarborgregeling en verdedigen we u bij een aansprakelijkstelling. Van de bakker op de hoek die zijn eerste bedrijfspand laat bouwen tot het internationale concern met een grootschalige gebiedsontwikkeling: wij schakelen mee op uw niveau.

Onderdeel van ons vastgoedrecht

De koop- en aannemingsovereenkomst is een specialisme binnen ons bredere Vastgoedrecht. Speelt er meer rond uw bouwproject of onroerend goed, dan helpen wij u ook met bouwrechtkwesties, de begeleiding bij aan- en verkoop van onroerend goed en het opstellen van overeenkomsten. Zo houdt u één aanspreekpunt voor uw vastgoedvraagstukken.