Bouwrechtkwesties

Wat wij doen

Bij het bouwproces zijn vaak meerdere partijen betrokken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de aannemer, de ontwerper en de opdrachtgever. Voor de verschillende partijen dienen verschillen contracten te worden gesloten. Vaak worden branche-specifieke algemene voorwaarden van toepassing verklaard (DNR 2011, UAV 2012, UAV-GC 2005). Op het moment dat tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden een geschil ontstaat, kunnen wij een organisatie van juridisch advies voorzien. Wij staan cliënten bij in het geval dat een juridische procedure moet worden gestart. Dit kan bij de rechtbank maar in sommige gevallen ook bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen of een andere geschillencommissie.

Vragen omtrent bouwrechtkwesties? Neem contact met ons op.

Bouwrechtkwesties binnen het vastgoedrecht

Bouwrechtkwesties vormen een belangrijk onderdeel van het vastgoedrecht. Waar het vastgoedrecht draait om de eigendom, het gebruik en de overdracht van onroerende zaken, gaat het bij bouwrecht om het tot stand brengen en wijzigen van die onroerende zaak: het bouwen, verbouwen en renoveren zelf. Een geschil tussen opdrachtgever en aannemer raakt vrijwel altijd de waarde en het gebruik van het vastgoed. Daarom benaderen wij bouwkwesties nooit los van het bredere vastgoedbelang van onze cliënt.

De juridische basis ligt in titel 12 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (de aanneming van werk), aangevuld met de algemene voorwaarden die partijen vaak van toepassing verklaren: de UAV 2012, de UAV-GC 2005 (geïntegreerde contracten waarin de aannemer ook ontwerpt) en de DNR 2011 (voor architecten en adviseurs). De keuze tussen deze regelingen bepaalt voor een groot deel wie welk risico draagt.

De aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden

Veel bouwgeschillen zijn terug te voeren op onduidelijke of onevenwichtige contracten. Wij stellen aannemingsovereenkomsten op en beoordelen ze, of u nu opdrachtgever bent of aannemer. Daarbij letten wij op de scope van het werk, de aanneemsom, de planning, de oplevering, de aansprakelijkheid en de geschilbeslechting. Ook controleren wij of de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden (UAV 2012, UAV-GC 2005 of DNR 2011) daadwerkelijk passen bij de aard van het project en of zij rechtsgeldig zijn overeengekomen. Een goed contract voorkomt discussie; een slecht contract is vaak de bron ervan.

Meerwerk en de waarschuwingsplicht

Een veelvoorkomende bron van conflict is meerwerk: extra of gewijzigd werk dat tijdens de bouw nodig blijkt. Op grond van artikel 7:755 van het Burgerlijk Wetboek kan de aannemer alleen een prijsverhoging voor meerwerk vorderen als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van die verhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak zelf had moeten begrijpen. Daarnaast geldt de waarschuwingsplicht van artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek: de aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, fouten in tekeningen, berekeningen of bestekken en voor ongeschiktheid van materialen of de ondergrond. Schiet de aannemer hierin tekort, dan kan dat zijn aanspraak op meerwerk beperken of tot aansprakelijkheid leiden. Wij beoordelen of meerwerkclaims terecht zijn en of aan de wettelijke waarschuwingsplicht is voldaan.

Oplevering en verborgen gebreken

Het moment van oplevering is juridisch cruciaal. Op grond van artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek gaat het werk na aanvaarding over op risico van de opdrachtgever en is de aannemer in beginsel ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor verborgen gebreken, die ondanks nauwlettend toezicht niet zichtbaar waren, blijft de aannemer wel aansprakelijk. Onder de UAV 2012 gelden hiervoor eigen, kortere termijnen dan onder het Burgerlijk Wetboek, wat het belang onderstreept van de vraag welke regeling van toepassing is.

Klagen moet bovendien op tijd. Op grond van artikel 7:761 van het Burgerlijk Wetboek verjaart een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk twee jaar nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Wie te laat klaagt of een gebrek te laat meldt, kan zijn rechten verliezen. Wij adviseren opdrachtgevers over een tijdige en correcte ingebrekestelling en staan aannemers bij die met een (te) late klacht worden geconfronteerd.

Aansprakelijkheid en schade in de bouw

Wanneer een bouwwerk gebreken vertoont of tijdens de uitvoering schade ontstaat, spelen verschillende aansprakelijkheidsgronden. Bij een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst gaat het om artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek. Ontstaat schade buiten de overeenkomst om, bijvoorbeeld bij hei- of sloopwerk waardoor belendende panden of leidingen beschadigen, dan komt de onrechtmatige daad van artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek in beeld. Voor fouten van ingeschakelde onderaannemers of zzp’ers kan de opdrachtgever of hoofdaannemer onder omstandigheden aansprakelijk zijn op grond van artikel 6:171 van het Burgerlijk Wetboek. Wij brengen in kaart wie waarvoor aansprakelijk is, ook richting verzekeraars, en voeren zo nodig regres of verhaal.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Sinds 1 januari 2024 geldt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Deze wet versterkt de positie van de opdrachtgever en verzwaart de verantwoordelijkheid van de aannemer voor de kwaliteit van zijn werk, onder meer door een onafhankelijke kwaliteitsborger en een aangescherpte aansprakelijkheid en informatieplicht na oplevering. Daarnaast zijn de bouwtechnische eisen sinds 2024 ondergebracht in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), als onderdeel van de Omgevingswet. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor contracten, opleverdossiers en aansprakelijkheid. Wij helpen opdrachtgevers en aannemers hun afspraken en werkwijze hierop aan te passen.

Geschilbeslechting: rechtbank of Raad van Arbitrage

Loopt een bouwkwestie uit op een procedure, dan is de eerste vraag waar die moet worden gevoerd. Veel bouwcontracten en algemene voorwaarden (zoals de UAV 2012) bevatten een arbitragebeding dat geschillen toewijst aan de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, een instantie met specialistische bouwkennis. Ontbreekt zo’n beding, dan is de gewone rechter bevoegd. Wij beoordelen welke route voor uw zaak het beste resultaat oplevert, voeren onderhandelingen, schakelen waar nuttig mediation in en procederen zowel bij de rechtbank als bij de Raad van Arbitrage.

Voor wie wij werken

Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen staan de hele bouwkolom bij: van het internationale concern dat een groot ontwikkelproject realiseert tot de aannemer in het midden- en kleinbedrijf en de bakker op de hoek die zijn pand laat verbouwen. Doordat advocaten en juristen samenwerken, krijgt u zowel scherp procesadvies als praktische, commercieel verstandige begeleiding, tegen een transparant tarief. Of u nu opdrachtgever of aannemer bent: wij denken mee over de beste uitkomst, in en buiten de rechtszaal.

Veelgestelde vragen over bouwrechtkwesties

Mag de aannemer zomaar meerwerk in rekening brengen?
Nee. Op grond van artikel 7:755 van het Burgerlijk Wetboek mag de aannemer een prijsverhoging voor meerwerk in beginsel alleen vorderen als hij u tijdig heeft gewaarschuwd voor de noodzaak daarvan, tenzij u die noodzaak zelf had moeten begrijpen.

Wat kan ik doen bij verborgen gebreken na oplevering?
Voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs niet kon ontdekken, blijft de aannemer aansprakelijk. Belangrijk is dat u op tijd en schriftelijk klaagt; doet u dat te laat, dan kunt u rechten verliezen. Laat de termijnen (en of de UAV 2012 van toepassing is) door ons beoordelen.

Moet mijn geschil naar de rechter of naar arbitrage?
Dat hangt af van uw contract. Veel bouwcontracten verwijzen geschillen via een arbitragebeding naar de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. Ontbreekt zo’n beding, dan is de gewone rechter bevoegd. Wij adviseren u welke route het sterkst is.

Helpen jullie ook kleine ondernemers en particulieren?
Ja. Wij staan zowel grote ontwikkelaars en aannemers bij als kleine ondernemers en particulieren die met een bouwgeschil zitten. Van internationaal concern tot de bakker op de hoek: iedereen krijgt dezelfde deskundige aanpak.

Vragen over een bouwrechtkwestie? Neem vrijblijvend contact met ons op.