Begeleiding aan- en verkoop onroerend goed

Wat wij doen

De aan- en verkoop van onroerend goed c.q. vastgoed is voor velen niet de dagelijkse praktijk. Wanneer vastgoed wordt verkocht of wordt gekocht is het vastgoedrecht van toepassing. Ons team van juristen en advocaten kan ondersteuning bieden bij de onderhandeling omtrent het onroerend goed. Tevens kunnen wij helpen in het geval dat verborgen gebreken tijdens de koop of verkoop aan het licht komen. Bovendien voorzien wij cliënten van juridisch advies omtrent verjaring van vorderingen. Tot slot kunnen wij vragen beantwoorden omtrent de vestiging van een vruchtgebruikrecht of erfpacht.

Wanneer sprake is van een nieuwbouwproject of het laten bouwen van een woning op een eigen stuk grond, is het belangrijk dat alles juridisch gezien goed is geregeld. Zo moeten partijen een koop-/ aanneemovereenkomst of een aanneemovereenkomst sluiten waarin de rechten en plichten van partijen zijn bedongen.

Vragen omtrent de aan- en verkoop van vastgoed? Neem dan contact met ons op.

De koopovereenkomst en ontbindende voorwaarden

Het hart van iedere vastgoedtransactie is de koopovereenkomst. Bij de koop van een woning door een consument geldt het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek: de koop is pas bindend wanneer deze schriftelijk is vastgelegd. Diezelfde bepaling geeft de particuliere koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen, die ingaat zodra de getekende koopakte aan de koper is overhandigd. Daarnaast nemen partijen vaak ontbindende voorwaarden op, zoals een financieringsvoorbehoud of een voorbehoud van een bouwkundige keuring. Wij beoordelen of de gekozen formuleringen u daadwerkelijk beschermen en of bijvoorbeeld de termijn en de inroepingsvereisten van het financieringsvoorbehoud sluitend zijn. Voor zakelijke kopers gelden deze consumentenbeschermende regels niet, zodat een ondernemer zijn positie volledig contractueel moet borgen. Of u nu de bakker op de hoek bent die een bedrijfspand koopt of een concern dat een vastgoedportefeuille uitbreidt, onze advocaten en bedrijfsjuristen stellen de overeenkomst op of toetsen deze kritisch.

Verborgen gebreken, conformiteit en klachtplicht

Een veelvoorkomend geschil na de levering betreft verborgen gebreken. Op grond van het conformiteitsvereiste van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek mag een koper verwachten dat het onroerend goed de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Of een gebrek voor rekening van de verkoper of de koper komt, hangt af van het samenspel tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. De verkoper moet bekende gebreken melden; de koper moet bij gerede twijfel zelf nader onderzoek doen. Komt een gebrek na de overdracht aan het licht, dan geldt de klachtplicht van artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek: de koper moet binnen bekwame tijd na ontdekking protesteren, op straffe van verval van zijn rechten. In voorkomende gevallen kan de koper zich ook beroepen op dwaling op grond van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek. Verkopers beperken hun risico vaak met een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule. Wij adviseren beide partijen over de juiste clausules en staan u bij wanneer een gebrekenkwestie escaleert.

Due diligence en juridisch eigendomsonderzoek

Voordat u tekent, is grondig vooronderzoek essentieel. Wij verrichten juridische due diligence op het object: we controleren in het Kadaster wie eigenaar is en of er hypotheekrechten, beslagen of erfdienstbaarheden op het perceel rusten. Ook toetsen wij de publiekrechtelijke randvoorwaarden, zoals het bestemmingsplan en de vraag of het beoogde gebruik planologisch is toegestaan. Bijzondere aandacht gaat uit naar bodemverontreiniging en de aanwezigheid van asbest, die de waarde en bruikbaarheid sterk kunnen beïnvloeden. Tussen het sluiten van de koop en de levering kan de koper zijn positie beschermen via de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers, de zogenoemde Vormerkung uit artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek. Die inschrijving beschermt de koper gedurende zes maanden tegen onder meer een faillissement of beslag aan de zijde van de verkoper.

Zakelijke vastgoedtransacties: asset deal, garanties en overdrachtsbelasting

Bij commercieel vastgoed spelen extra vragen. Een onderneming kan vastgoed rechtstreeks kopen (asset deal) of de aandelen verwerven van de vennootschap die het vastgoed houdt (share deal); die keuze heeft fiscale en juridische gevolgen, onder meer voor de overdrachtsbelasting. In de koopovereenkomst worden dan uitgebreide garanties en vrijwaringen opgenomen, bijvoorbeeld over de staat van het pand, lopende huurovereenkomsten en vergunningen. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen begeleiden zowel de kleine ondernemer als het internationale concern bij het structureren van de transactie, het uitonderhandelen van de garanties en het beheersen van de risico’s. Zo voorkomt u dat onverwachte verplichtingen na de overdracht voor uw rekening komen.

Levering bij de notaris

De eigendom van onroerend goed gaat pas over door inschrijving van een notariële leveringsakte in de openbare registers, conform artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek. De notaris controleert daarbij de eigendom en zorgt voor de doorhaling van eventuele hypotheken. Wij stemmen de leveringsakte af op de koopovereenkomst, bewaken dat afgesproken garanties en ontbindende voorwaarden correct zijn verwerkt en zorgen dat de afwikkeling van de koopsom en de sleuteloverdracht zonder juridische verrassingen verlopen.

Begeleiding aan- en verkoop onroerend goed binnen het vastgoedrecht

Deze dienst valt binnen onze bredere expertise Vastgoedrecht. Afhankelijk van uw situatie raken aan een koop of verkoop ook andere onderdelen, zoals het opstellen van de koop- en aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw, vragen over erfdienstbaarheden die op het perceel rusten, of geschillen op het vlak van burenrecht. Wordt het gekochte verhuurd, dan komt al snel het huurrecht in beeld. Wij houden het overzicht en schakelen waar nodig tussen deze deelgebieden, zodat uw transactie integraal juridisch is afgedekt.

Veelgestelde vragen over de aan- en verkoop van onroerend goed

Heb ik een advocaat of jurist nodig bij de koop van vastgoed?
Niet verplicht, maar wel verstandig. Een onafhankelijke toets van de koopovereenkomst, de ontbindende voorwaarden en het eigendomsonderzoek voorkomt kostbare verrassingen achteraf. Bij een geschil staan onze advocaten u ook in een procedure bij.

Hoe lang heb ik om te klagen over een verborgen gebrek?
Op grond van de klachtplicht van artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek moet u binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek bij de verkoper protesteren. Wacht u te lang, dan kunt u uw rechten verspelen. Schakel daarom snel juridische hulp in.

Wat houdt de Vormerkung in?
Door de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers (artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek) bent u als koper gedurende zes maanden beschermd tegen onder meer beslag en faillissement aan de zijde van de verkoper, totdat de levering plaatsvindt.

Wilt u zekerheid bij de aan- of verkoop van uw onroerend goed? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.