Begeleiding aan- en verkoop onroerend goed

Begeleiding aan- en verkoop onroerend goed

De aan- en verkoop van onroerend goed c.q. vastgoed is voor velen niet de dagelijkse praktijk. Wanneer vastgoed wordt verkocht of wordt gekocht is het vastgoedrecht van toepassing. Ons team van juristen en advocaten kan ondersteuning bieden bij de onderhandeling omtrent het onroerend goed. Tevens kunnen wij helpen in het geval dat verborgen gebreken tijdens de koop of verkoop aan het licht komen. Bovendien voorzien wij cliënten van juridisch advies omtrent verjaring van vorderingen. Tot slot kunnen wij vragen beantwoorden omtrent de vestiging van een vruchtgebruikrecht of erfpacht.

Wanneer sprake is van een nieuwbouwproject of het laten bouwen van een woning op een eigen stuk grond, is het belangrijk dat alles juridisch gezien goed is geregeld. Zo moeten partijen een koop-/ aanneemovereenkomst of een aanneemovereenkomst sluiten waarin de rechten en plichten van partijen zijn bedongen.

Vragen omtrent de aan- en verkoop van vastgoed? Neem dan contact met ons op.

Wat regelt het vastgoedrecht bij aan- en verkoop?

De aan- en verkoop van onroerend goed valt onder het vastgoedrecht, dat is geworteld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (de koop) en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (eigendom en zakelijke rechten). Of het nu gaat om een internationaal concern dat een logistiek complex aankoopt of de bakker op de hoek die zijn bedrijfspand verkoopt: in beide gevallen komt er veel meer kijken bij een vastgoedtransactie dan alleen de prijs. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen begeleiden u door het hele traject, van de eerste onderhandeling tot en met de levering bij de notaris. Deze pagina maakt onderdeel uit van onze bredere expertise Onroerend goed.

De koopovereenkomst en wettelijke vormvereisten

De koopovereenkomst legt de kern van de transactie vast: de koopsom, de leveringsdatum, de staat waarin het object wordt geleverd en de voorwaarden die partijen overeenkomen. Voor de koop van een woning door een particulier geldt een schriftelijkheidsvereiste op grond van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek; de koop is pas geldig wanneer deze schriftelijk is vastgelegd. Bovendien heeft de particuliere koper van een woning een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Bij commercieel vastgoed en transacties tussen ondernemers gelden deze beschermingsbepalingen niet, waardoor de inhoud van de koopovereenkomst des te zwaarder weegt. Wij stellen koopovereenkomsten op, beoordelen concepten en zorgen dat de afspraken sluitend en evenwichtig zijn.

Ontbindende en opschortende voorwaarden

In vrijwel elke koopovereenkomst worden voorwaarden opgenomen die bepalen onder welke omstandigheden een partij van de koop af kan. De bekendste is het financieringsvoorbehoud, waarmee de koper de koop kan ontbinden als hij de financiering niet rondkrijgt. Daarnaast komen voorbehouden voor zoals een bouwtechnische keuring, het verkrijgen van een vergunning of een positieve uitkomst van het due diligence-onderzoek. Een onzorgvuldig geformuleerd voorbehoud kan ertoe leiden dat een partij er ten onrechte geen beroep op kan doen, met financiële schade tot gevolg. Wij zorgen dat deze voorwaarden waterdicht worden geformuleerd en dat een eventueel beroep erop tijdig en correct wordt gedaan.

Conformiteit, mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Een veelvoorkomend geschilpunt is de vraag of het geleverde onroerend goed voldoet aan wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit conformiteitsvereiste is vastgelegd in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hem bekend zijn, terwijl op de koper een onderzoeksplicht rust. Het samenspel tussen deze twee verplichtingen bepaalt wie aansprakelijk is wanneer na de levering een gebrek opduikt. Wij adviseren verkopers over wat zij moeten melden en koopt u, dan beoordelen wij of u zich op non-conformiteit kunt beroepen en welke ouderdoms- of exoneratieclausules uw positie beperken.

Due diligence bij commercieel vastgoed

Bij de aankoop van bedrijfspanden, bouwgrond, transformatieprojecten en vastgoedportefeuilles is een gedegen due diligence-onderzoek vrijwel standaard. Dit “gepaste zorgvuldigheid”-onderzoek brengt vooraf de juridische, financiële en bouwkundige risico’s van het object in kaart. Juridisch kijken wij onder meer naar de eigendomsstructuur, lopende huurovereenkomsten en de positie van zittende huurders, erfdienstbaarheden en kettingbedingen, publiekrechtelijke beperkingen, de conformiteit met het bestemmingsplan en de aanwezige vergunningen, milieu- en bodemkundige aspecten en eventuele lopende of dreigende procedures. De uitkomsten vertalen wij naar passende garanties en vrijwaringen in de koopovereenkomst, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Erfdienstbaarheden, kettingbedingen en zakelijke rechten

Op een perceel kunnen rechten en verplichtingen rusten die ook na de overdracht blijven gelden. Erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad, zijn geregeld in artikel 5:70 van het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast kunnen kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen of zakelijke rechten als erfpacht (artikel 5:85 van het Burgerlijk Wetboek), opstal (artikel 5:101 van het Burgerlijk Wetboek) of vruchtgebruik (artikel 3:201 van het Burgerlijk Wetboek) van toepassing zijn. Wij brengen deze lasten in beeld en beoordelen wat zij betekenen voor het gebruik en de waarde van het onroerend goed.

Levering bij de notaris en Vormerkung

De juridische eigendomsoverdracht van onroerend goed verloopt via een notariële leveringsakte, die wordt ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster. Tussen de koopovereenkomst en de levering kan de koper zijn positie beschermen door de koop in te schrijven, de zogenoemde Vormerkung op grond van artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek. Deze inschrijving beschermt de koper gedurende zes maanden tegen onder meer een latere verkoop aan een derde, beslag of faillissement van de verkoper. Wij stemmen het traject af met de notaris en bewaken dat uw belangen tot aan de sleuteloverdracht zijn geborgd.

Overdrachtsbelasting en btw

Aan een vastgoedtransactie zijn fiscale gevolgen verbonden die de uiteindelijke kosten sterk kunnen beïnvloeden. In beginsel is bij de verkrijging van onroerend goed overdrachtsbelasting verschuldigd, terwijl de levering van nieuwe onroerende zaken juist belast kan zijn met btw. De keuze tussen een btw-belaste of een met overdrachtsbelasting belaste levering, en de samenloop daartussen, vraagt om zorgvuldige afstemming. Hoewel een fiscalist hierbij betrokken is, zorgen wij dat de fiscale afspraken correct in de koopovereenkomst worden verankerd.

Advocaten en bedrijfsjuristen, van concern tot de bakker op de hoek

MKB Juristen werkt met gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen. Dat betekent dat wij u zowel scherp adviseren als, wanneer een geschil onvermijdelijk is, voor u procederen. Wij begeleiden internationale concerns bij omvangrijke vastgoedportefeuilles, maar staan net zo goed de lokale ondernemer bij die zijn eerste bedrijfspand koopt of verkoopt. Of uw vraag nu gaat over een koopovereenkomst, een verborgen gebrek, een ontbindende voorwaarde of de splitsing van een perceel: wij denken mee op het niveau dat bij uw situatie past. Meer weten over ons volledige aanbod vindt u onder Onroerend goed.