Onroerend goed
Ontbinding koopovereenkomst
Advocaten en juristen voor het ontbinden van een koopovereenkomst onroerend goed
Wilt u een koopovereenkomst van een woning of bedrijfspand ontbinden, of wordt u juist met een ontbinding geconfronteerd? Onze advocaten en bedrijfsjuristen beoordelen uw positie en stellen de juiste ontbindingsverklaring op – van internationaal concern tot de bakker op de hoek.
- Wij werkten o.a. voor:
Ontbinding koopovereenkomst
Na het tekenen van de koopovereenkomst kan het voorkomen dat de koopovereenkomst wordt ontbonden door de koper. In veel gevallen zal de koopovereenkomst worden ontbonden op grond van een van de ontbindende voorwaarden die zijn opgenomen in de koopovereenkomst. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het voorbehoud van financiering. Krijgt de koper de financiering niet rond, dan kan de koopovereenkomst worden ontbonden door de koper. Ontbinding van een overeenkomst dient altijd schriftelijk te worden onderbouwd. Zo moet de koper bij het niet rondkrijgen van de financiering vaak bewijs aanleveren. Dergelijk bewijs wordt dan aangevoerd door een afwijzing van een of meerdere geldverstrekker(s) toe te voegen aan de ontbinding.
Vragen omtrent de ontbinding van een koopovereenkomst? Neem dan contact met ons op.
Ontbinding op grond van ontbindende voorwaarden
De meest voorkomende ontbinding van een koopovereenkomst van onroerend goed verloopt via de ontbindende voorwaarden die partijen in het koopcontract hebben opgenomen. Naast het hierboven genoemde financieringsvoorbehoud komen in de praktijk onder meer voor: het voorbehoud van een bouwkundige keuring, het voorbehoud van verkoop van de eigen woning, het verkrijgen van een omgevingsvergunning of het uitblijven van een huisvestingsvergunning. Een geslaagd beroep op een ontbindende voorwaarde staat of valt met de juiste uitvoering: de koper moet de verkoper voor het verstrijken van de overeengekomen termijn schriftelijk en goed gedocumenteerd informeren. Wordt de voorwaarde te laat of onvolledig ingeroepen, dan blijft de koopovereenkomst in stand en kan de koper alsnog gehouden zijn tot afname of tot betaling van een boete. Voor zakelijke koop van bedrijfsonroerend goed gelden vaak afwijkende, op maat onderhandelde voorwaarden; daar adviseren onze advocaten en bedrijfsjuristen zowel het internationale concern als de ondernemer die zijn eerste bedrijfspand koopt.
Wettelijke ontbinding bij wanprestatie (artikel 6:265 BW)
Naast de contractuele ontbindende voorwaarden bestaat er een wettelijk recht op ontbinding. Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen de wederpartij in beginsel de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit speelt bijvoorbeeld wanneer de verkoper het pand niet of niet tijdig levert, of wanneer na levering blijkt dat het onroerend goed een verborgen gebrek heeft dat normaal gebruik in de weg staat (non-conformiteit, artikel 7:17 BW). De wet kent wel een belangrijke uitzondering: een tekortkoming van geringe betekenis rechtvaardigt geen volledige ontbinding. Of een gebrek voldoende ernstig is, vergt een juridische afweging die per geval verschilt en waarbij de rechter alle omstandigheden meeweegt.
Ingebrekestelling en verzuim
Wettelijke ontbinding wegens een tekortkoming is in de regel pas mogelijk wanneer de tekortschietende partij in verzuim is. Daarvoor is meestal een ingebrekestelling nodig: een schriftelijke aanmaning waarin de wederpartij een redelijke termijn krijgt om alsnog correct na te komen (artikel 6:82 BW). Pas als nakoming binnen die termijn uitblijft, treedt verzuim in en ontstaat de ontbindingsbevoegdheid (artikel 6:81 BW). In bepaalde situaties treedt het verzuim van rechtswege in en is geen ingebrekestelling vereist, bijvoorbeeld wanneer een fatale leveringstermijn ongebruikt verstrijkt (artikel 6:83 BW). De juiste volgorde en formulering zijn cruciaal: een ontbinding die wordt ingeroepen zonder dat verzuim is ingetreden, kan zelf een tekortkoming opleveren. Onze juristen stellen de ingebrekestelling en de ontbindingsverklaring zo op dat uw positie maximaal is gedekt.
Wettelijke bedenktijd bij koop van een woning (artikel 7:2 BW)
Koopt een consument een woning, dan geldt op grond van artikel 7:2 BW een wettelijke bedenktijd van drie dagen, waarvan ten minste twee werkdagen. Binnen die termijn mag de koper de koop zonder opgave van reden en zonder kosten ontbinden. De bedenktijd begint te lopen nadat de koper een afschrift van de getekende koopakte heeft ontvangen. Voor de koop van bedrijfsonroerend goed door professionele partijen geldt deze wettelijke bedenktijd niet; daar is alleen ontbinding mogelijk via de contractuele voorwaarden of de wettelijke ontbindingsgrond. Het is belangrijk om dit onderscheid scherp te hebben, omdat een beroep op een grond die niet van toepassing is, de koper duur kan komen te staan.
Boete en waarborgsom bij niet-nakoming
Vrijwel iedere koopovereenkomst van onroerend goed bevat een boetebeding. Komt een partij na ingebrekestelling alsnog niet na, dan is doorgaans een direct opeisbare boete verschuldigd van 10% van de koopsom. Ter zekerheid wordt vaak een waarborgsom of bankgarantie van 10% bedongen. Bij een onterechte ontbinding, bijvoorbeeld wanneer de koper de koop niet doorzet zonder geldige grond, kan de verkoper deze boete claimen en zo nodig nakoming of aanvullende schadevergoeding vorderen. Andersom kan de koper de boete inroepen wanneer de verkoper in gebreke blijft. De rechter kan een contractuele boete in uitzonderlijke gevallen matigen. Door zowel de koper- als de verkoperskant te kennen, wegen onze advocaten en bedrijfsjuristen scherp af wanneer u ontbindt en wanneer u juist nakoming afdwingt.
Gevolgen van ontbinding: ongedaanmaking en schadevergoeding
Ontbinding werkt niet met terugwerkende kracht, maar bevrijdt partijen van de nog niet nagekomen verplichtingen en doet voor de reeds verrichte prestaties ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan (artikel 6:271 BW). Een betaalde aanbetaling of waarborgsom moet dan worden terugbetaald, en een eventueel reeds geleverd onroerend goed moet juridisch worden teruggeleverd. Daarnaast kan de partij die ontbindt onder omstandigheden aanvullende schadevergoeding vorderen voor de schade die zij door de tekortkoming lijdt (artikel 6:74 BW), bijvoorbeeld de extra kosten van een vervangende aankoop of de waardedaling van het pand. Een zorgvuldige onderbouwing van de schade is daarbij bepalend voor het resultaat.
Onze aanpak en het bredere expertisegebied
Een ontbinding van een koopovereenkomst over onroerend goed raakt vaak aan andere kwesties: een lopend financieringsvoorbehoud, een geschil over een gebrek aan het pand of een betwiste levering. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen beoordelen uw zaak integraal, van de eerste ingebrekestelling tot een eventuele procedure, en behartigen daarbij de belangen van zowel het internationale concern als de bakker op de hoek. Deze pagina valt onder onze bredere expertise Onroerend goed, waar wij u in alle fasen van een vastgoedtransactie en -geschil bijstaan.
mr. Jaime Boogaers
Ondernemingsrecht · Advocaat
Bij specialistische juridische dossiers gaat het niet alleen om de juridische regel. Het gaat ook om bewijs, timing, onderhandelingspositie en de zakelijke gevolgen van iedere stap.
Waarmee wij u helpen
Bij ontbinding van een koopovereenkomst over onroerend goed staan onze advocaten en bedrijfsjuristen u onder meer bij met:
- Beoordelen of een beroep op een ontbindende voorwaarde of wettelijke ontbinding kansrijk is
- Opstellen van een ingebrekestelling en een waterdichte ontbindingsverklaring
- Advies over het financieringsvoorbehoud en overige voorbehouden
- Verweer voeren tegen een onterechte ontbinding of een boetevordering
- Vorderen van nakoming, ongedaanmaking of schadevergoeding
- Procederen bij de rechter wanneer een minnelijke oplossing uitblijft
De risico's bij een onjuiste ontbinding
Een ontbinding die te laat, onvolledig of zonder geldige grond wordt ingeroepen, kan zich tegen u keren. Wordt een ontbindende voorwaarde niet correct ingeroepen, dan blijft de koop in stand. Wie ontbindt zonder dat verzuim is ingetreden, schiet mogelijk zelf tekort en riskeert de contractuele boete.
- Te laat of onvolledig beroep op een ontbindende voorwaarde – de koop blijft in stand
- Ontbinden zonder ingebrekestelling terwijl verzuim vereist is
- Een boete van 10% van de koopsom bij onterechte ontbinding
- Verlies van de waarborgsom of uitwinning van de bankgarantie
- Nakomingsvordering of schadeclaim van de wederpartij
Onze strategie
Wij brengen eerst uw juridische positie scherp in kaart: is er een geldige ontbindingsgrond, is verzuim vereist en zo ja, is dat ingetreden? Vervolgens kiezen wij bewust tussen ontbinden, nakoming afdwingen of een schikking. Omdat onze gemengde teams zowel de koper- als de verkoperskant kennen, wegen wij elk scenario op het verwachte resultaat – voor het internationale concern net zo goed als voor de ondernemer die zijn eerste pand koopt.
Zo gaan wij te werk
In een ontbindingskwestie doorlopen wij doorgaans de volgende stappen:
01
Intake en eerste beoordeling
Wij bespreken kort wat er speelt, welke stukken beschikbaar zijn en welk belang voor u centraal staat.
02
Analyse van positie en risico’s
Wij beoordelen uw juridische positie, bewijsstukken, termijnen en de mogelijke vervolgstappen.
03
Strategisch advies
U krijgt concreet advies over de beste route: reageren, onderhandelen, schikken of procederen.
04
Uitvoering
Wij helpen met correspondentie, onderhandeling, processtrategie of verdere juridische bijstand.
Specialisten voor ondernemers
Wij combineren juridische analyse met praktische ervaring in dossiers voor ondernemers, bestuurders en organisaties.
Ons team van bedrijfsjuristen en advocaten zijn specialisten op het gebied van onroerend goed. Wij begeleiden zowel projectontwikkelaars, vastgoedinvesteerders als makelaars. Tevens begeleiden wij een verscheidenheid aan organisaties bij omgevingsrecht-vraagstukken of geschillen in de vastgoedsfeer. Wij hebben ruime ervaring aan de onderhandeltafel, zijn doortastend en kunnen goede inschattingen maken van kansen en risico’s. Bovendien hebben wij ruime ervaring bij het voeren van verschillende procedures.
Veelgestelde vragen over ontbinding koopovereenkomst
De vragen die ons het vaakst worden gesteld over het ontbinden van een koopovereenkomst onroerend goed.
Wanneer is juridisch advies verstandig?
Juridisch advies is verstandig zodra er druk ontstaat, termijnen lopen, een wederpartij een standpunt inneemt of wanneer de financiële of strategische belangen groot zijn.
Kan MKB Juristen ook helpen als er al een conflict is?
Ja. Wij beoordelen uw rechtspositie, adviseren over de strategie en kunnen helpen met correspondentie, onderhandeling, verweer of verdere juridische stappen.
Wat kost specialistisch juridisch advies?
Specialistisch advies wordt in beginsel op uurbasis verricht. Waar mogelijk geven wij vooraf duidelijkheid over de verwachte aanpak, kosten en vervolgstappen.
Kan ik eerst vrijblijvend overleggen?
Ja. U kunt een gratis adviesgesprek aanvragen. Wij bespreken kort uw situatie en geven aan welke route waarschijnlijk verstandig is.
Ontbinding koopovereenkomst? Wij helpen u verder
Wilt u een koopovereenkomst ontbinden of wordt u met een ontbinding geconfronteerd? Neem contact op met onze advocaten en bedrijfsjuristen voor een heldere beoordeling van uw positie en de juiste vervolgstappen.
Meer expertises binnen dit team
Bekijk ook de andere onderdelen binnen dit rechtsgebied.
Neem contact op
Laat uw gegevens achter. Wij nemen contact met u op om uw situatie kort te bespreken.
Neem contact op
Meer weten over onze dienstverlening?
Neem dan contact op met onze specialisten.
