Spliting bouwgrond en percelen

Splitsing bouwgrond en percelen

Bij de verkoop of koop van een stuk bouwgrond of een deel van een perceel, dient het perceel te worden gesplitst. Tevens dient een perceel te worden gesplitst op het moment dat een stuk grond een nieuwe kadastrale aanduiding nodig heeft. De eigenaar dient altijd een verzoek tot splitsing in bij het Kadaster. Na de splitsing van het perceel, zal door de notaris een akte van levering moeten worden opgesteld voor de splitsing. Door splitsing van een perceel ontstaan nieuwe percelen met nieuwe kadastrale grenzen en perceelnummers. De bestemming die rust op een stuk grond blijft hetzelfde bij de splitsing van een perceel.

Vragen omtrent splitsing van bouwgrond en percelen? Neem dan contact met ons op.

Onderdeel van onze expertise Onroerend goed

Het splitsen van bouwgrond en percelen is een vast onderdeel van onze praktijk Onroerend goed. Een splitsing lijkt op het eerste gezicht een administratieve handeling bij het Kadaster, maar raakt in de kern aan eigendom, planologie en contractuele afspraken tussen partijen. Bij MKB Juristen werken advocaten en bedrijfsjuristen samen in gemengde teams. Daardoor begeleiden wij zowel een internationaal vastgoedconcern dat een grootschalig ontwikkelproject verkavelt als de bakker op de hoek die een stuk van zijn perceel wil afsplitsen en verkopen. Voor beide is de juridische zorgvuldigheid even groot, terwijl de aanpak en tarieven passen bij de schaal van de zaak.

Wat houdt het splitsen van een perceel juridisch in?

Een kadastraal perceel is de kleinste eenheid grond met een eigen kadastrale aanduiding, oppervlakte en grens. Bij een splitsing wordt één perceel opgedeeld in twee of meer nieuwe percelen, elk met een eigen perceelnummer en grens. De juridische eigendom verandert door de splitsing op zichzelf nog niet: het Kadaster registreert uitsluitend de feitelijke grenzen. Pas wanneer een afgesplitst deel wordt geleverd, gaat de eigendom over. Die overdracht vindt plaats door inschrijving van een notariële leveringsakte in de openbare registers, op grond van artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Wij bewaken dat de koopovereenkomst, de leveringsakte en de kadastrale splitsing naadloos op elkaar aansluiten, zodat er geen onduidelijkheid ontstaat over wat precies wordt overgedragen.

De splitsingsprocedure bij het Kadaster stap voor stap

De feitelijke splitsing verloopt via het Kadaster en kent in grote lijnen de volgende stappen:

• Aanvraag indienen. De eigenaar of een gemachtigde dient online een verzoek tot splitsing in bij het Kadaster.
• Afspraak met de landmeter. Een landmeter neemt contact op om de meting in te plannen; u kunt zich daarbij laten vertegenwoordigen.
• Grens markeren. De nieuwe grens moet in het terrein zichtbaar zijn, bijvoorbeeld met paaltjes, een hek of een sloot.
• Grens aanwijzen. Tijdens de meting wijst u de landmeter aan waar de nieuwe grens loopt; de meting neemt doorgaans korte tijd in beslag.
• Bevestiging controleren. U ontvangt een kennisgeving met het nieuwe perceelnummer en de oppervlakte. Tegen een onjuiste meting kan binnen de wettelijke termijn bezwaar worden gemaakt.

Het Kadaster streeft ernaar de splitsing binnen ongeveer twintig werkdagen te verwerken; bij complexe situaties kan dit langer duren. Aan de splitsing zijn kadasterkosten verbonden, naast de kosten van de notaris voor een eventuele levering. Wij adviseren over de juiste volgorde, zodat u onnodige dubbele kosten voorkomt.

Bestemmingsplan, omgevingsplan en de vergunning

Een veelgemaakte misvatting is dat het kadastraal splitsen van een perceel automatisch betekent dat op het afgesplitste deel mag worden gebouwd. Dat is niet het geval. De gebruiks- en bouwmogelijkheden worden bepaald door het ruimtelijk kader van de gemeente. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het bestemmingsplan opgegaan in het omgevingsplan. Dit plan bepaalt onder meer hoeveel woningen er per bouwvlak zijn toegestaan en welke functies de grond mag hebben. Wilt u na splitsing bouwen of het gebruik wijzigen, dan is vaak een omgevingsvergunning nodig, eventueel een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wanneer het beoogde gebruik afwijkt van het omgevingsplan. De gemeente heeft daarbij beoordelingsruimte en kan een aanvraag weigeren. Onze advocaten en juristen toetsen vooraf of uw plannen planologisch haalbaar zijn en staan u bij in de vergunningsprocedure en, indien nodig, in bezwaar en beroep.

Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen

Bij het afsplitsen van een perceel ontstaan vrijwel altijd nieuwe burenverhoudingen die contractueel moeten worden geregeld. Denk aan een recht van overpad om een achterliggend perceel te kunnen bereiken, of aan afspraken over een gezamenlijke inrit, riolering of leidingen. Dit wordt vaak vastgelegd als een erfdienstbaarheid, geregeld in de artikelen 5:70 en volgende BW, gevestigd bij notariële akte. Afspraken die de toekomstige eigenaar moeten binden, zoals een verplichting iets te dulden of niet te doen, kunnen als kwalitatieve verplichting worden ingeschreven op grond van artikel 6:252 BW, of als kettingbeding met boetebeding worden doorgelegd. Wij stellen deze afspraken zorgvuldig op, zodat de splitsing ook op de lange termijn niet tot conflicten leidt tussen de eigenaren van de nieuwe percelen.

Voorkeursrecht en andere beperkingen om op te letten

Niet elke grond is vrij splitsbaar of overdraagbaar. Een gemeente kan op grond van de regeling van het voorkeursrecht een voorkeurspositie vestigen, waardoor een eigenaar de grond eerst aan de gemeente moet aanbieden voordat hij aan een derde mag verkopen. Ook kunnen er privaatrechtelijke beperkingen rusten op het perceel, zoals een bestaand recht van erfpacht, opstal, hypotheek of een eerder gevestigde erfdienstbaarheid. Bij een hypotheek is vaak toestemming of gedeeltelijke royement van de bank nodig om een afgesplitst deel vrij van hypotheek te kunnen leveren. Wij onderzoeken vooraf welke publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen er spelen, zodat u niet halverwege het traject voor verrassingen komt te staan.

Risico’s en geschillen bij splitsing

Een onzorgvuldig uitgevoerde splitsing kan tot langdurige geschillen leiden. Veelvoorkomende problemen zijn onduidelijke of betwiste grenzen, een afgesplitst perceel dat geen eigen ontsluiting naar de openbare weg heeft, ontbrekende erfdienstbaarheden, of een koper die ontdekt dat op het gekochte deel niet gebouwd mag worden. Loopt de grens anders dan partijen dachten, dan kan een beroep op dwaling of non-conformiteit aan de orde komen op grond van de artikelen 6:228 en 7:17 BW. Komt u er met de wederpartij niet uit, dan staan onze advocaten u bij in onderhandelingen en zo nodig in een procedure bij de rechter. Bij conflicten over de bouwkundige uitvoering werken wij samen vanuit onze expertise bouwrechtkwesties.

Onze aanpak: van advies tot levering

Wij begeleiden het volledige traject rond het splitsen van bouwgrond en percelen. Dat begint met een haalbaarheidstoets: kan het perceel kadastraal worden gesplitst, wat staat het omgevingsplan toe en welke beperkingen rusten er op de grond? Vervolgens stellen wij de koopovereenkomst op of beoordelen wij deze, regelen wij de noodzakelijke erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen en stemmen wij af met de notaris over de leveringsakte. Heeft u de splitsing nodig in het kader van een aan- of verkoop, dan sluit dit naadloos aan op onze dienstverlening rond de begeleiding bij aan- en verkoop van onroerend goed.

Veelgestelde vragen over splitsing van bouwgrond en percelen

Mag ik op een afgesplitst perceel altijd bouwen?
Nee. Een kadastrale splitsing zegt niets over de bouwmogelijkheden. Of u mag bouwen hangt af van het omgevingsplan en eventueel benodigde omgevingsvergunningen. Laat dit vooraf juridisch toetsen.

Heb ik een notaris nodig om een perceel te splitsen?
Voor de kadastrale splitsing zelf niet altijd, maar zodra een afgesplitst deel wordt geleverd of er erfdienstbaarheden worden gevestigd, is een notariële akte verplicht. Wij stemmen de juridische stukken af met de notaris.

Hoe lang duurt het splitsen van een perceel?
Het Kadaster verwerkt een splitsing doorgaans binnen ongeveer twintig werkdagen. Houd er rekening mee dat een eventuele vergunningsprocedure en de levering meer tijd kunnen vergen.

Wat kost het splitsen van een perceel?
De kosten bestaan uit kadasterkosten voor de meting en registratie en, bij overdracht, notaris- en advieskosten. De exacte kosten hangen af van de situatie; wij geven vooraf inzicht in het te verwachten kostenplaatje.

Heeft u vragen over het splitsen van bouwgrond en percelen of wilt u een splitsing juridisch laten begeleiden? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend eerste gesprek.