Uitzettingsprocedure huurder

Uitzettingsprocedure

Een huurder kan vaak op een betrekkelijk eenvoudige wijze de huurovereenkomst opzeggen. Hierbij behoort de huurder natuurlijk wel de opzegtermijn in acht te nemen. Tevens dient een opzegging schriftelijk te geschieden. Voor een verhuurder is het vaak minder makkelijk om een huurovereenkomst op te zeggen. Hiervoor gelden namelijk vaak bepaalde eisen die voortvloeien uit de wet, van toepassing verklaarde algemene bepalingen of huurovereenkomst. De eisen die van toepassing zijn, verschillen per onroerende zaak. Zo kan sprake zijn van de huur van een woonruimte (7:232 BW), middenstandsbedrijfsruimte (7:290
BW) en overige gebouwde onroerende zaken (7:230a BW). Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan kantoorruimte.

Bij de verhuur van deze verschillende soorten onroerende zaken, geldt ook een ander regime met betrekking tot de ontruiming van het onroerend goed. Het is bij een opzegging van de huurovereenkomst altijd verstandig om juridisch advies in te winnen. Een (dreigend) juridisch conflict kan dan getracht te worden voorkomen.

Vragen omtrent de uitzettingsprocedure van een huurder? Neem contact met ons op.

Opzegging, ontbinding en ontruiming: drie verschillende stappen

In de praktijk worden de begrippen vaak door elkaar gehaald, terwijl ze juridisch los van elkaar staan. Opzegging beëindigt de huurovereenkomst op grond van de wet of het contract, met inachtneming van een opzegtermijn. Ontbinding beëindigt de huurovereenkomst wegens een tekortkoming (wanprestatie) van de huurder en verloopt op grond van artikel 7:231 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in beginsel uitsluitend via de rechter; voor woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte mag de verhuurder de overeenkomst dus niet zelf buitengerechtelijk ontbinden. Ontruiming ten slotte is de feitelijke uitzetting: de huurder verlaat het pand. Een geslaagde uitzettingsprocedure vergt vrijwel altijd zowel een titel tot beëindiging (ontbinding of opzegging) als een ontruimingsveroordeling van de rechter. Onze advocaten en bedrijfsjuristen bepalen per situatie welke route het snelst en met het minste procesrisico tot het gewenste resultaat leidt.

Gronden voor uitzetting van een huurder

De rechter kan de huurovereenkomst pas ontbinden en de huurder tot ontruiming veroordelen als sprake is van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De meest voorkomende gronden zijn:

• Huurachterstand. Voor woonruimte geldt als vuistregel dat een achterstand van drie of meer maanden ontbinding rechtvaardigt. Bij eerdere veroordelingen of structureel te laat betalen kan ook een kleinere achterstand al voldoende zijn.
• Ernstige of structurele overlast. Geluidsoverlast, vervuiling of intimidatie van omwonenden kan grond voor ontbinding zijn. De rechter weegt aard, ernst en frequentie; een goed gedocumenteerd dossier (klachten, politiemutaties, rapportages) is doorslaggevend.
• Verboden gebruik van het gehuurde. Denk aan hennepteelt, andere illegale praktijken of onderverhuur die in strijd is met de huurovereenkomst.
• Andere wanprestatie. Bijvoorbeeld onttrekking aan de bestemming, schade aan het onroerend goed of het niet nakomen van wezenlijke contractuele verplichtingen.

Op grond van de tenzij-bepaling in artikel 6:265 BW kan de rechter ontbinding achterwege laten als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt. Een zorgvuldige onderbouwing van de ernst van de tekortkoming is daarom essentieel.

De uitzettingsprocedure stap voor stap

Een uitzettingsprocedure begint zelden met een gang naar de rechter. Wij doorlopen doorgaans de volgende stappen:

1. Ingebrekestelling en sommatie. De huurder krijgt schriftelijk de gelegenheid de tekortkoming binnen een redelijke termijn te herstellen, bijvoorbeeld de huurachterstand te voldoen. Vaak lost dit het probleem al op.
2. Dagvaarding. Blijft herstel uit, dan stelt de advocaat een dagvaarding op die de deurwaarder aan de huurder betekent. Daarin vorderen wij ontbinding, ontruiming en betaling van de achterstand met rente en kosten.
3. Behandeling door de kantonrechter. Huurzaken worden behandeld door de kantonrechter, waar bijstand door een advocaat niet verplicht maar in de praktijk verstandig is. In spoedeisende gevallen kiezen wij voor een kort geding.
4. Vonnis en ontruimingstitel. Wijst de rechter de vordering toe, dan bepaalt het vonnis een ontruimingstermijn. Ontbreekt een termijn, dan geldt de wettelijke termijn van enkele dagen na betekening van het vonnis.
5. Gedwongen ontruiming. Werkt de huurder niet mee, dan voert de deurwaarder de ontruiming uit, zo nodig met een slotenmaker, een verhuisbedrijf en bijstand van de politie.

Kort geding of bodemprocedure?

Voor een verhuurder telt vaak elke maand: zolang de procedure loopt, blijft de huurder veelal in het pand terwijl de huur niet of niet volledig binnenkomt. De snelste route is een ontruiming in kort geding. Die slaagt als voldoende aannemelijk is dat de vordering ook in een bodemprocedure zou worden toegewezen en er een spoedeisend belang is — bijvoorbeeld bij een forse, oplopende huurachterstand of acute overlast. Is de zaak juridisch of feitelijk te ingewikkeld, dan is een bodemprocedure nodig, die langer duurt maar tot een definitief oordeel leidt. Wij beoordelen vooraf realistisch welke route haalbaar is, zodat u niet onnodig tijd en kosten verliest aan een kansloos kort geding.

Verschil per type onroerend goed

Het regime voor uitzetting verschilt sterk per soort onroerende zaak, en dat raakt direct aan de bredere praktijk Onroerend goed:

• Woonruimte (artikel 7:232 BW). De huurder geniet sterke huurbescherming. De rechter kan op grond van artikel 7:280 BW bij een betalingsachterstand nog een laatste hersteltermijn van maximaal één maand geven (terme de grace) voordat de overeenkomst wordt ontbonden.
• Middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW). Denk aan winkels en horeca. Hier gelden eigen opzeggingsgronden en een eigen beschermingsregime; ontbinding wegens wanprestatie verloopt via de rechter.
• Overige bedrijfsruimte / 230a-ruimte (artikel 7:230a BW). Denk aan kantoor- en opslagruimte. Na het einde van de huur kan de huurder binnen twee maanden om ontruimingsbescherming verzoeken, waarmee de ontruiming gedurende maximaal één jaar (telkens verlengbaar) kan worden uitgesteld.

Eigenrichting is verboden

Hoe groot de frustratie ook is: een verhuurder mag een huurder nooit zelf op straat zetten, de sloten vervangen of de spullen verwijderen zonder rechterlijke titel. Dat is verboden eigenrichting en levert de verhuurder al snel een schadeclaim en een zwakkere proceshouding op. Uitzetting verloopt uitsluitend via de rechter en de deurwaarder. Juist daarom is het verstandig de procedure vanaf de eerste sommatie juridisch goed op te bouwen.

Onze aanpak: van internationaal concern tot de bakker op de hoek

MKB Juristen werkt met gemengde teams van advocaten en (bedrijfs)juristen. Daardoor combineren wij procesvaardigheid voor de rechtbank met praktische, commerciële advisering. Of u nu een vastgoedfonds of woningcorporatie bent met een omvangrijke portefeuille, of een ondernemer die één pand verhuurt aan een wanbetalende huurder — wij begeleiden de hele uitzettingsprocedure: van ingebrekestelling en onderhandeling tot kort geding, bodemprocedure en de feitelijke ontruiming. Vragen over de uitzettingsprocedure van een huurder? Neem contact met ons op.

Veelgestelde vragen over de uitzettingsprocedure

Mag ik als verhuurder de huurder zelf uit de woning zetten?

Nee. Een huurder zelf op straat zetten of de sloten vervangen zonder vonnis is verboden eigenrichting. Uitzetting kan uitsluitend na een ontruimingsvonnis van de rechter, dat door de deurwaarder wordt uitgevoerd.

Hoeveel huurachterstand is nodig voor uitzetting?

Voor woonruimte geldt als vuistregel een achterstand van drie of meer maanden. Bij structureel te laat betalen of een eerdere veroordeling kan ook een kleinere achterstand al voldoende zijn voor ontbinding en ontruiming.

Hoe lang duurt een uitzettingsprocedure?

Dat hangt af van de route. Een kort geding kan binnen enkele weken tot een vonnis leiden; een bodemprocedure duurt doorgaans enkele maanden. De daadwerkelijke ontruiming volgt na het verstrijken van de in het vonnis bepaalde termijn.