Aansprakelijkheden gebrekkige bouw

Aansprakelijkheden gebrekkige bouw

In de aanneemovereenkomst zijn de hoofdverplichtingen van de aannemer opgenomen. Zo worden bijvoorbeeld de afspraken met betrekking tot het opleveren van het bouwwerk bedongen in de aanneemovereenkomst. In de wet is opgenomen welke partij in een bepaalde situatie aansprakelijk is. Wanneer de aannemer tekort schiet in het nakomen van zijn verbintenis, moet de aannemer de schade vergoeden die de opdrachtgever uit deze tekortkoming lijdt. Het gaat hierbij om een toerekenbare fout van de aannemer. De aannemer is niet aansprakelijk voor fouten van andere partijen die meewerken aan het bouwwerk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een architect die een verkeerd ontwerp aanlevert. De aannemer is in veel gevallen tot twee jaar na oplevering aansprakelijk voor de tekortkoming. Deze termijn gaat in principe lopen vanaf het moment van oplevering. De verjaringstermijn van aansprakelijkheid van een aannemer voor verborgen en ernstige gebreken is echter langer. Indien sprake is van een gebrek aan een bouwwerk, is het verstandig om direct juridisch advies in te winnen.

Vragen omtrent aansprakelijkheden bij gebrekkige bouw? Neem dan contact met ons op.

Aansprakelijkheid voor en na oplevering: het kantelpunt

De oplevering is juridisch het scharnierpunt bij gebrekkige bouw. Tot het moment van oplevering draagt de aannemer het risico voor het werk. Vanaf de oplevering verschuift de aansprakelijkheid. Voor de oplevering geldt de waarschuwingsplicht van de aannemer: ziet hij een fout in het ontwerp of in door de opdrachtgever aangeleverde gegevens, dan moet hij daar tijdig en schriftelijk voor waarschuwen (artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek). Doet hij dat niet, dan kan hij zich later niet verschuilen achter het gebrek in het ontwerp. Bij de oplevering keurt de opdrachtgever het werk; aanvaardt hij het werk, dan geldt het als opgeleverd (artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek). Of u nu een internationaal bouwconcern bent of een ondernemer die zijn bedrijfspand laat verbouwen: laat een onafhankelijke opnamekeuring uitvoeren en leg gebreken vast in het opleveringsrapport. Wat daar staat, bepaalt vaak de uitkomst van een latere discussie.

Zichtbare gebreken versus verborgen gebreken

Het verschil tussen zichtbare en verborgen gebreken bepaalt of u de aannemer nog kunt aanspreken. Onder het oude regime (overeenkomsten gesloten vóór 1 januari 2024) was de aannemer na oplevering ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs bij de oplevering had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek). Voor verborgen gebreken bleef de aannemer wél aansprakelijk, mits het gebrek aan hem toerekenbaar is. Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij een normale, zorgvuldige opname niet zichtbaar was en pas later aan het licht komt, bijvoorbeeld een lekkende fundering of een constructiefout achter de afwerking. Het is daarom van belang om bij de oplevering grondig te keuren én om een gebrek na ontdekking snel te laten onderzoeken.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb): aansprakelijkheid sinds 2024

Voor aanneemovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn gesloten, geldt een strenger regime door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Op grond van het nieuwe artikel 7:758 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek is de aannemer aansprakelijk voor álle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Het onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken verliest daarmee zijn scherpte: de aannemer kan zich niet meer beroepen op het enkele feit dat de opdrachtgever een gebrek bij de oplevering had kunnen zien. De bewijslast verschuift in de praktijk: het is aan de aannemer om aannemelijk te maken dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. Voor overeenkomsten van vóór die datum blijft het oude stelsel gelden. Welk regime op uw situatie van toepassing is, hangt dus af van de datum waarop de overeenkomst tot stand kwam.

Particuliere opdrachtgever versus zakelijke opdrachtgever

Of u kunt afwijken van de wettelijke aansprakelijkheidsregels hangt af van wie de opdrachtgever is. Bij een particuliere opdrachtgever (een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) is de aansprakelijkheidsregeling van de Wkb dwingend: er kan niet ten nadele van de particulier van worden afgeweken. Bij een zakelijke of professionele opdrachtgever mag wél contractueel van de regeling worden afgeweken, maar dat moet uitdrukkelijk in de overeenkomst zelf zijn opgenomen en niet weggestopt in algemene voorwaarden. Voor MKB Juristen is dit een kernpunt: of u nu de bakker op de hoek bent die zijn winkel laat verbouwen, of een corporate met een omvangrijk bouwprogramma, wij beoordelen welke ruimte u heeft om risico’s contractueel te verleggen of juist af te dekken.

Verjaring en klachtplicht: handel op tijd

Bij gebrekkige bouw verliest u uw rechten als u te lang wacht. Er gelden in feite twee termijnen die u in de gaten moet houden. Ten eerste de klachtplicht: ontdekt u een gebrek, dan moet u daarover binnen bekwame tijd bij de aannemer protesteren (artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek). Doet u dat te laat, dan kunt u zich niet meer op het gebrek beroepen. Ten tweede de verjaring: een rechtsvordering wegens een gebrek na oplevering verjaart in beginsel door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd (artikel 7:761 van het Burgerlijk Wetboek), met een uiterste termijn van twintig jaar na oplevering bij verborgen gebreken. Bovendien kan de aannemer zijn aansprakelijkheid voor verzwegen gebreken die hij kende niet uitsluiten of beperken (artikel 7:762 van het Burgerlijk Wetboek). Twijfelt u of een termijn nog loopt? Wacht niet af, want stilzitten kan u uw verhaalsrecht kosten.

Wie is aansprakelijk? Aannemer, architect, onderaannemer of adviseur

Bij een gebrekkig bouwwerk is lang niet altijd de aannemer de aansprakelijke partij. Een bouwproces kent vele schakels: de architect die ontwerpt, de constructeur die berekent, de onderaannemer die uitvoert en de leverancier die materialen levert. De hoofdaannemer is in beginsel niet aansprakelijk voor fouten van andere bij de bouw betrokken partijen, zoals een verkeerd ontwerp van de architect. Tegelijk kan een opdrachtgever soms meerdere partijen tegelijk aanspreken. Het bepalen van de juiste aansprakelijke partij, en het tijdig stellen van die partij aansprakelijk, vergt een zorgvuldige juridische analyse van de contractketen en de feitelijke oorzaak van het gebrek. Onze advocaten en bedrijfsjuristen brengen die keten voor u in kaart en bepalen welke partij u met de grootste kans op succes kunt aanspreken.

Bouwgeschil oplossen: van aansprakelijkstelling tot procedure

Een gebrekkig bouwwerk leidt zelden meteen tot een procedure. De aanpak begint vrijwel altijd met een onderbouwde aansprakelijkstelling, waarin u de aannemer in gebreke stelt en een redelijke termijn voor herstel geeft. Komt u er samen niet uit, dan zijn er verschillende routes: een second opinion via een onafhankelijk deskundige, mediation, of een procedure bij de gewone rechter dan wel bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (vaak van toepassing als de UAV 2012 zijn overeengekomen). Welke route het verstandigst is, hangt af van het belang, de bewijspositie en het toepasselijke regime. Wij begeleiden zowel de kleine ondernemer als het internationale concern door dit traject en houden daarbij steeds de verhouding tussen kosten, snelheid en slagingskans in het oog.

Onroerend goed en bouw: meer dan alleen aansprakelijkheid

Aansprakelijkheid voor gebrekkige bouw staat niet op zichzelf. Een gebrek kan raken aan de koop van een pand, aan huurverhoudingen of aan andere bouwrechtkwesties. Deze pagina is onderdeel van onze brede expertise Onroerend goed, waarbinnen wij u ook bijstaan bij bouwrechtkwesties en bij ontbinding van de koopovereenkomst. Door deze onderwerpen in samenhang te bekijken, voorkomt u dat een bouwgeschil zich verbreedt tot een onbeheersbaar conflict.

Loopt u tegen een gebrek aan uw bouwwerk aan, of dreigt u zelf aansprakelijk te worden gesteld? Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen, van internationaal concern tot de bakker op de hoek, helpen u graag verder. Neem vrijblijvend contact met ons op.