Bouwrechtkwesties

Bouwrechtkwesties

Bij het bouwproces zijn vaak meerdere partijen betrokken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de aannemer, de ontwerper en de opdrachtgever. Voor de verschillende partijen dienen verschillen contracten te worden gesloten. Vaak worden branche-specifieke algemene voorwaarden van toepassing verklaard (DNR 2011, UAV 2012, UAV-GC 2005). Op het moment dat tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden een geschil ontstaat, kunnen wij een organisatie van juridisch advies voorzien. Wij staan cliënten bij in het geval dat een juridische procedure moet worden gestart. Dit kan bij de rechtbank maar in sommige gevallen ook bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen of een andere geschillencommissie.

Vragen omtrent bouwrechtkwesties? Neem contact met ons op.

Bouwrecht als onderdeel van onroerend goed

Bouwrechtkwesties draaien bijna altijd om een fysiek bouwwerk: een bedrijfspand, een appartementencomplex, een verbouwing of een nieuwbouwproject. Daarmee raakt het bouwrecht direct aan het bredere terrein van Onroerend goed. Een geschil over de oplevering of over verborgen gebreken werkt door in de waarde, de verkoopbaarheid en het gebruik van het vastgoed. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen kijken daarom niet alleen naar het bouwcontract, maar ook naar de gevolgen voor uw vastgoedpositie. Of u nu een internationaal concern bent dat een distributiecentrum laat bouwen of de bakker op de hoek die zijn winkel laat verbouwen: wij vertalen de juridische techniek naar een werkbare oplossing.

De aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden

De basis van vrijwel elk bouwproject is de aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst is wettelijk geregeld in titel 7.12 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens artikel 7:750 BW verbindt de aannemer zich om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs. In de praktijk worden daarnaast vaak branchevoorwaarden van toepassing verklaard, zoals de UAV 2012, de UAV-GC 2005 (voor geintegreerde contracten waarbij ontwerp en uitvoering bij een partij liggen) en de DNR 2011 (voor de verhouding met architect of adviseur). Deze voorwaarden regelen onder meer aansprakelijkheid, betaling, termijnen en geschilbeslechting. Wij stellen deze contracten op, beoordelen ze en zorgen dat de risicoverdeling past bij uw positie, of u nu opdrachtgever, aannemer, onderaannemer of adviseur bent.

Meerwerk en de waarschuwingsplicht

Een van de meest voorkomende bouwrechtkwesties betreft meerwerk: extra werk dat niet in de oorspronkelijke aanneemsom is opgenomen. Artikel 7:755 BW bepaalt dat de aannemer alleen aanspraak heeft op een verhoging van de prijs als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewaarschuwd voor de noodzaak van die prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. De kernvragen in een meerwerkgeschil zijn doorgaans: viel het werk redelijkerwijs al onder de oorspronkelijke opdracht, is er tijdig gewaarschuwd en is de meerprijs onderbouwd? Bij toepasselijkheid van de UAV 2012 geeft paragraaf 35 daarnaast concrete regels voor meer- en minderwerk. Wij adviseren zowel opdrachtgevers die met onverwachte facturen worden geconfronteerd als aannemers die hun rechtmatige meerwerk vergoed willen zien.

Oplevering, gebreken en de Wet kwaliteitsborging

De oplevering is juridisch een sleutelmoment. Op grond van artikel 7:758 BW wordt het werk geacht stilzwijgend te zijn aanvaard als de opdrachtgever het niet binnen een redelijke termijn keurt; na aanvaarding gaat het risico over op de opdrachtgever. Onder het tot 2024 geldende regime was de aannemer op grond van artikel 7:758 lid 3 BW ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) per 1 januari 2024 is dit verzwaard: op grond van het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW blijft de aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen. Daarnaast moet de aannemer op grond van artikel 7:757a BW bij de oplevering een opleverdossier overleggen. Geschillen over verborgen gebreken raken nauw aan onze expertise rond aansprakelijkheden gebrekkige bouw.

Betalingszekerheid en het retentierecht

Bij bouwprojecten gaat het vaak om grote bedragen en lange betalingstermijnen, waardoor betalingsgeschillen een terugkerend thema zijn. De aannemer kan zijn vordering proberen veilig te stellen met het retentierecht. Op grond van artikel 3:290 BW is dit de bevoegdheid om de afgifte van het bouwwerk op te schorten totdat de opeisbare vordering is voldaan. Sinds het arrest Agema/WUH staat vast dat dit retentierecht ook op onroerende zaken kan worden uitgeoefend, wat in de bouw een krachtig drukmiddel oplevert. Tegelijk heeft de opdrachtgever vaak een eigen opschortingsrecht bij wanprestatie. Wij beoordelen wie zich op welk recht kan beroepen en bewaken dat het retentierecht rechtsgeldig en proportioneel wordt ingeroepen, zodat u niet onnodig aansprakelijk wordt voor schade.

Procederen: Raad van Arbitrage of gewone rechter

Komt een bouwgeschil niet via onderhandeling of mediation tot een oplossing, dan volgt een procedure. Of u bij de gewone rechter of bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen terechtkomt, hangt af van wat partijen zijn overeengekomen; veel branchevoorwaarden zoals de UAV 2012 wijzen arbitrage aan. De arbiters zijn bouwtechnisch onderlegd en bekijken het werk vaak ter plaatse, en een arbitrageprocedure duurt doorgaans korter dan een procedure bij de rechtbank. Wij wegen samen met u af welke route het beste past bij de aard van het geschil, het belang en de gewenste verhouding met de wederpartij, en staan u in beide procedures bij, van memorie van eis tot eindvonnis.

Waarom MKB Juristen bij bouwrechtkwesties

Bouwrechtkwesties vragen om een combinatie van juridische scherpte en gevoel voor de bouwpraktijk. Bij MKB Juristen werken advocaten en bedrijfsjuristen in gemengde teams, zodat u zowel procesvaardigheid als praktisch contractadvies onder een dak heeft. Wij bedienen het volledige spectrum: van een internationaal concern met een complex turnkey-project tot de bakker op de hoek met een geschil over zijn verbouwing. Door vooraf mee te denken over contract en risicoverdeling voorkomen we waar mogelijk geschillen, en als het toch tot een conflict komt, staan we stevig aan uw kant. Vragen over een bouwrechtkwestie? Neem gerust contact met ons op.