Recht van retentie

Recht van retentie

Vaak komen aannemer en opdrachtgever overeen dat (een deel van) de aanneemsom bij of na oplevering van het werk wordt voldaan. Op het moment dat de aanneemsom niet (volledig) wordt betaald, kan de aannemer in sommige gevallen het retentierecht inroepen. Het retentierecht geeft de aannemer de bevoegdheid om de afgifte van de zaak op te schorten totdat de opdrachtgever de vordering volledig voldoet. De aannemer houdt de zaak dus onder zich totdat is betaald.

Op het moment dat de aannemer zijn retentierecht inroept, heeft dit grote gevolgen voor de opdrachtgever. Om deze reden moet dan ook aan een aantal voorwaarden zijn voldaan alvorens de aannemer het retentierecht kan inroepen. Ten eerste moet sprake zijn van een opeisbare vordering. Aan deze eis is ook voldaan als de opdrachtgever nog niet in verzuim is. Ten tweede moet sprake zijn van een zaak die de aannemer op grond van de overeenkomst tussen partijen onder zich heeft gekregen. Tot slot moet de aannemer de feitelijke macht over de zaak uitoefenen. Of de aannemer de feitelijke macht over de zaak uitoefent, moet worden gekeken naar de feiten en omstandigheden. Indien een aannemer het retentierecht wil gaan uitoefenen, is het verstandig om juridisch advies in te winnen om te bekijken naar de mogelijkheden. Daarnaast biedt ons team van juridische specialisten advies aan opdrachtgevers jegens wie het retentierecht wordt ingeroepen.

Vragen omtrent het retentierecht? Neem contact met ons op.

De wettelijke basis: artikel 3:290 BW en verder

Het recht van retentie is geregeld in artikel 3:290 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin wordt het omschreven als de bevoegdheid die in de wet aangewezen gevallen aan een schuldeiser toekomt om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat zijn vordering wordt voldaan. In de bouw is dat doorgaans de aannemer die de bouwplaats of het bouwwerk onder zich houdt totdat de aanneemsom is betaald.

Cruciaal is het samenhangvereiste: tussen de opeisbare vordering van de aannemer en zijn verplichting om de zaak terug te geven, moet voldoende samenhang bestaan (artikel 3:290 BW). Bij een aannemingsovereenkomst is die samenhang er vrijwel altijd, omdat de vordering (de aanneemsom) en de zaak (het werk) uit dezelfde overeenkomst voortvloeien. Voor de positie tegenover derden zijn vooral artikel 3:291 BW (inroepbaarheid tegen derden met een jonger en soms ouder recht) en artikel 3:292 BW (voorrang bij verhaal op de zaak) van belang. De kern van dit onderwerp valt binnen ons rechtsgebied Bouwrecht en hangt nauw samen met de afspraken in de aanneming van werk.

Feitelijke macht uitoefenen op de bouwplaats

Een retentierecht bestaat pas wanneer de aannemer de feitelijke macht over het werk heeft en behoudt. Bij een onroerende zaak wordt feitelijke macht aangenomen als de aannemer de zaak zo onder zich houdt dat deze voor de opdrachtgever feitelijk ontoegankelijk of onbruikbaar is. In de praktijk gebeurt dat door de bouwplaats af te sluiten, bijvoorbeeld met een bouwhek met slot, en door op duidelijk zichtbare borden te vermelden dat de aannemer een beroep doet op zijn recht van retentie.

Of de feitelijke macht voldoende is, is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Verliest de aannemer de macht over de zaak, bijvoorbeeld doordat hij de sleutels afgeeft of de opdrachtgever toch toegang krijgt, dan vervalt het retentierecht. Het uitoefenen van een geldig retentierecht is dus echt maatwerk; een verkeerde uitvoering kan het recht waardeloos maken.

Retentierecht tegenover derden, hypotheekhouder en in faillissement

Het retentierecht werkt niet alleen tegen de opdrachtgever, maar onder voorwaarden ook tegen derden. Op grond van artikel 3:291 lid 1 BW kan de aannemer zijn retentierecht inroepen tegen derden die ná het ontstaan van de vordering en het in de macht krijgen van de zaak een recht op die zaak hebben verkregen (derden met een jonger recht). Tegen een derde met een ouder recht, zoals een hypotheekhouder of een eerdere eigenaar, geldt het retentierecht alleen als de vordering voortvloeit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan, of als de aannemer geen reden had aan die bevoegdheid te twijfelen (artikel 3:291 lid 2 BW).

Ook in een faillissement behoudt het retentierecht in beginsel zijn waarde. De curator kan de zaak opeisen door de vordering te voldoen of door de zaak met behoud van het voorrangsrecht te verkopen; de aannemer heeft dan voorrang bij de verdeling van de opbrengst (artikel 3:292 BW). Voor onderaannemers is van belang dat ook zij een retentierecht kunnen uitoefenen op het werk dat zij feitelijk onder zich hebben, ook zonder rechtstreekse contractuele band met de hoofdopdrachtgever. Deze afwegingen raken aan het insolventierecht en vragen om een zorgvuldige juridische beoordeling.

Bent u opdrachtgever? Zo komt u van het retentierecht af

Wordt tegen u als opdrachtgever een retentierecht ingeroepen, dan staat uw bouwplaats letterlijk op slot. Dat hoeft u niet zomaar te accepteren. Allereerst moet beoordeeld worden of aan alle voorwaarden van artikel 3:290 BW is voldaan: is er wel een opeisbare vordering, is er voldoende samenhang en heeft de aannemer daadwerkelijk de feitelijke macht? Voldoet het beroep niet, dan is het retentierecht niet rechtsgeldig en kunt u afgifte van het werk afdwingen.

Is het retentierecht wél geldig, dan kunt u het opheffen door de vordering te voldoen of door vervangende zekerheid te stellen, bijvoorbeeld een bankgarantie of een storting op de derdengeldrekening van een notaris of advocaat. In spoedeisende gevallen kan in kort geding afgifte of opheffing worden gevorderd. Wij staan zowel aannemers als opdrachtgevers bij en zorgen er waar nodig voor dat de incasso van de onderliggende vordering en de opheffing van het retentierecht in één lijn worden behandeld.

De risico’s van een onterecht beroep op retentie

Het retentierecht is een krachtig pressiemiddel, maar het mes snijdt aan twee kanten. Roept een aannemer het retentierecht in zonder dat aan alle voorwaarden is voldaan, dan handelt hij onrechtmatig en is hij aansprakelijk voor alle schade die de opdrachtgever daardoor lijdt. Denk aan vertragingsschade, extra financieringskosten, contractuele boetes of gederfde huur. Ook een aanvankelijk geldig retentierecht kan onrechtmatig worden als de aannemer het te lang of disproportioneel inzet.

Een ondoordacht beroep op retentie kan dus juist tegen de aannemer werken. Daarom is het verstandig om vooraf juridisch te laten toetsen of het retentierecht stand houdt en hoe u het zo inricht dat het zowel sterk als rechtmatig is.

Advocaten en juristen bouwrecht voor concern én bakker op de hoek

Vraagstukken over het recht van retentie spelen bij grote bouwondernemingen en projectontwikkelaars, maar net zo goed bij de zzp-aannemer, de klusbedrijf-eigenaar of de bakker op de hoek die zijn pand laat verbouwen. Bij MKB Juristen werken advocaten en (bedrijfs)juristen samen in gemengde teams. Daardoor combineren wij de procesbevoegdheid van de advocaat met de praktische, kostenbewuste aanpak van de bedrijfsjurist.

Of u nu een internationaal concern bent dat een retentierecht tegen een hypotheekhouder moet beoordelen, of een kleine ondernemer wiens bouwplaats op slot staat: wij beoordelen uw positie, kiezen de juiste strategie en handelen snel wanneer dat nodig is. Dit onderwerp valt onder onze expertise Bouwrecht.

Veelgestelde vragen over het recht van retentie

Wat is het recht van retentie? Het is de wettelijke bevoegdheid (artikel 3:290 BW) van een schuldeiser, zoals een aannemer, om de afgifte van een zaak op te schorten totdat zijn vordering volledig is betaald.

Aan welke voorwaarden moet zijn voldaan? Er moet sprake zijn van een opeisbare vordering, voldoende samenhang tussen de vordering en de afgifteverplichting, en feitelijke macht van de aannemer over het werk.

Kan een onderaannemer een retentierecht uitoefenen? Ja. Ook een onderaannemer die het werk feitelijk onder zich heeft, kan onder omstandigheden een retentierecht inroepen, ook zonder rechtstreeks contract met de hoofdopdrachtgever.

Geldt het retentierecht ook in een faillissement? In beginsel wel. De curator moet de vordering voldoen of de zaak met behoud van uw voorrangsrecht verkopen; u behoudt voorrang bij de opbrengst (artikel 3:292 BW).

Ik ben opdrachtgever, hoe kom ik van het retentierecht af? Door de vordering te betalen of vervangende zekerheid te stellen (zoals een bankgarantie). Is het beroep onterecht, dan kunt u afgifte afdwingen, zo nodig in kort geding.