Aansprakelijkheden gebrekkige bouw

Aansprakelijkheden gebrekkige bouw

In de aannemingsovereenkomst zijn de hoofdverplichtingen van de aannemer opgenomen. Zo worden bijvoorbeeld de afspraken met betrekking tot het opleveren van het bouwwerk bedongen in de aannemingsovereenkomst. In de wet is opgenomen welke partij in een bepaalde situatie aansprakelijk is. Wanneer de aannemer tekort schiet in het nakomen van zijn verbintenis, moet de aannemer de schade vergoeden die de opdrachtgever uit deze tekortkoming lijdt. Het gaat hierbij om een toerekenbare fout van de aannemer. De aannemer is niet aansprakelijk voor fouten van andere partijen die meewerken aan het bouwwerk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een architect die een verkeerd ontwerp aanlevert. De aannemer is in veel gevallen tot twee jaar na oplevering aansprakelijk voor de tekortkoming. Deze termijn gaat in principe lopen vanaf het moment van oplevering. De verjaringstermijn van aansprakelijkheid van een aannemer voor verborgen en ernstige gebreken is echter langer. Indien sprake is van een gebrek aan een bouwwerk, is het verstandig om direct juridisch advies in te winnen.

Vragen omtrent aansprakelijkheden bij gebrekkige bouw? Neem dan contact met ons op.

Wie is aansprakelijk bij gebrekkige bouw?

Bij een gebrek aan een bouwwerk is niet automatisch de aannemer de enige aansprakelijke partij. In de praktijk kunnen meerdere betrokkenen een verwijt treffen: de hoofdaannemer voor uitvoeringsfouten, een onderaannemer of installateur voor het door hem verrichte werk, de architect of constructeur voor een gebrekkig ontwerp en een adviseur voor onjuiste berekeningen of advies. De aannemer is in beginsel niet aansprakelijk voor fouten van een andere partij, bijvoorbeeld wanneer een architect een ondeugdelijk ontwerp aanlevert. Wel rust op de aannemer een eigen waarschuwingsplicht: op grond van artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet hij de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht of in door de opdrachtgever aangeleverde gegevens, voor zover hij die kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Verzaakt de aannemer die plicht, dan kan hij alsnog (mede) aansprakelijk zijn. Wie precies aanspreekbaar is, vraagt om een zorgvuldige feitelijke en juridische analyse. Onze advocaten en bedrijfsjuristen brengen die verhoudingen in kaart en bepalen de juiste partij om aan te spreken.

Juridische grondslagen voor aansprakelijkheid

Aansprakelijkheid voor gebrekkige bouw kan op verschillende grondslagen rusten. De meest voorkomende is de toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) van artikel 6:74 BW: schiet de aannemer toerekenbaar tekort in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, dan moet hij de schade vergoeden die de opdrachtgever daardoor lijdt. Daarnaast kan een betrokkene aansprakelijk zijn uit onrechtmatige daad op grond van artikel 6:162 BW, bijvoorbeeld wanneer er geen contractuele band bestaat, zoals tussen een latere koper en een onderaannemer. Voor de aannemingsovereenkomst gelden bovendien de bijzondere bepalingen van Boek 7, titel 12 BW (artikelen 7:750 e.v.). Welke grondslag het sterkst is, hangt af van de overeenkomst, de contractuele voorwaarden (zoals de UAV 2012 of de UAV-GC) en de feiten. Wij beoordelen welke route de meeste kans van slagen biedt.

Aansprakelijkheid na oplevering en verborgen gebreken

Het moment van oplevering is juridisch bepalend. Op grond van artikel 7:758 BW geldt het werk na aanvaarding als opgeleverd en is de aannemer in beginsel ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op dat moment redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor verborgen gebreken ligt dit anders: die kon de opdrachtgever bij oplevering juist niet ontdekken, zodat de aannemer daarvoor aansprakelijk blijft. Constateert de opdrachtgever na oplevering een gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is, dan moet hij de aannemer op grond van artikel 7:759 BW in beginsel eerst de gelegenheid geven het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Een aannemer kan zijn aansprakelijkheid bovendien niet uitsluiten voor gebreken die hij kende of had moeten kennen en heeft verzwegen (artikel 7:762 BW). Snel en aantoonbaar protesteren bij de aannemer is essentieel om uw rechten veilig te stellen.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Sinds 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van kracht. Daarmee is artikel 7:758 BW aangescherpt: de aannemer is voortaan aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Het oude, subjectieve criterium (“had de opdrachtgever het redelijkerwijs moeten ontdekken”) maakt plaats voor een objectiever uitgangspunt, waarbij de bewijslast bij de aannemer komt te liggen. Deze regel is van dwingend recht voor consumenten en kan voor professionele opdrachtgevers alleen uitdrukkelijk en ondubbelzinnig in de overeenkomst worden afgeweken; een enkele verwijzing naar algemene voorwaarden volstaat daarvoor niet. Dit verandert de aansprakelijkheidspositie van zowel aannemers als opdrachtgevers ingrijpend. Voor de aannemer op de hoek én voor de grote bouwonderneming loont het om contracten en opleverdossiers hierop af te stemmen.

Verjaring en termijnen

Aanspraken wegens gebrekkige bouw verjaren. Op grond van artikel 7:761 BW geldt een korte verjaringstermijn van twee jaar nadat de opdrachtgever bij de aannemer over het gebrek heeft geprotesteerd. Daarnaast geldt een lange termijn die het recht hoe dan ook doet vervallen: twintig jaar voor gebreken aan gebouwen en andere bouwwerken, en tien jaar voor overige werken, gerekend vanaf de oplevering. Bij een verborgen gebrek begint de korte termijn pas te lopen na ontdekking en protest. Omdat termijnen ongemerkt kunnen verstrijken en verjaring soms tijdig moet worden gestuit, is het verstandig om bij een gebrek direct juridisch advies in te winnen. Wij bewaken de termijnen en stellen waar nodig stuitingshandelingen veilig.

Procedure: van aansprakelijkstelling tot arbitrage

Bij een geschil over gebrekkige bouw begint het traject meestal met een onderbouwde aansprakelijkstelling en, waar vereist, een ingebrekestelling waarmee de aannemer in verzuim wordt gesteld. Goede dossiervorming en bewijs zijn cruciaal: een proces-verbaal van oplevering, foto’s, rapporten van deskundigen en correspondentie. Lukt herstel of een minnelijke regeling niet, dan kan het geschil aan de rechter worden voorgelegd. In de bouw is echter vaak arbitrage afgesproken, bijvoorbeeld bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, met arbiters die technische kennis van de bouw hebben. Wij begeleiden u door dit hele proces, van eerste sommatie tot procedure of arbitrage, met een gemengd team van advocaten en bedrijfsjuristen.

Bouwrecht: meer expertise van MKB Juristen

Aansprakelijkheid bij gebrekkige bouw is onderdeel van ons bredere rechtsgebied Bouwrecht. Gebreken hangen vaak samen met andere bouwrechtelijke onderwerpen. Bekijk daarom ook onze pagina’s over de koop- en aannemingsovereenkomst, over meer- en minderwerk en over het recht van retentie. Heeft u een breder geschil, dan helpt onze pagina over bouwrechtkwesties u verder. Of u nu een internationaal concern bent of de bakker op de hoek: wij bieden juridische bijstand op maat.