Appartementsrechten

Appartementsrechten

Appartementsrechten ontstaan door de splitsing van een gebouw (of grond) in een op zichzelf staand deel. Een appartementsrecht is een aandeel in het eigendom van gehele stuk grond of het gehele gebouw. Appartementsrechten worden doorgaans gebruikt door Verenigingen van Eigenaren (VVE’s). Zijn er vragen over appartementsrechten?

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van appartementsrechten. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Appartementsrechten binnen het goederenrecht

Het appartementsrecht is een van de zelfstandige zakelijke rechten uit het goederenrecht en is geregeld in Boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 5:106 BW kan een eigenaar, erfpachter of opstaller een gebouw met bijbehorende grond splitsen in appartementsrechten. Een appartementsrecht omvat twee elementen: een aandeel in de gemeenschap (het gebouw en de grond) én het exclusieve gebruiksrecht van een privégedeelte, zoals een woning, kantoorruimte, bedrijfsunit of parkeerplaats. Het appartementsrecht is volgens artikel 5:117 BW een registergoed dat zelfstandig kan worden overgedragen, verhypothekeerd en bezwaard. Voor onze cliënten – van een internationaal vastgoedfonds tot de bakker die zijn bedrijfsruimte in een gesplitst pand koopt – betekent dit dat de juridische positie volledig wordt bepaald door de splitsingsstukken.

De splitsingsakte en splitsingstekening

De splitsing komt tot stand door een notariële splitsingsakte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 5:109 BW). Bij de akte hoort een splitsingstekening waarop de begrenzing van de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten is aangegeven. Artikel 5:111 BW schrijft voor wat de splitsingsakte ten minste moet bevatten: de kadastrale aanduiding, een omschrijving van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, en het reglement. Bij geschillen over de vraag wat tot een privégedeelte behoort – denk aan een dakterras, een berging of een zolderruimte – wordt de splitsingsakte uitgelegd naar objectieve maatstaven, in het licht van de gehele inhoud van de akte en de daarbij behorende tekening. Onze advocaten en juristen adviseren bij het opstellen, lezen en uitleggen van deze stukken en voeren procedures als de uitleg ervan ter discussie staat.

Het splitsingsreglement en de Vereniging van Eigenaars

In het splitsingsreglement worden de onderlinge rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars vastgelegd. Artikel 5:112 BW bepaalt welke onderwerpen het reglement in elk geval moet regelen, waaronder de verdeling van schulden en kosten, de jaarlijkse exploitatierekening en de bijdragen, het gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, de verzekering van het gebouw en de oprichting van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Veel splitsingen sluiten aan bij een modelreglement. Elke appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE. De VvE beheert de gemeenschap, draagt zorg voor het onderhoud en houdt op grond van artikel 5:126 BW een reservefonds aan voor toekomstige onderhoudsuitgaven. Wij staan zowel besturen van VvE’s als individuele eigenaars bij, of het nu gaat om een kleine VvE van enkele woningen of een groot gemengd complex met winkels, kantoren en appartementen.

Besluitvorming, nietigheid en vernietiging van VvE-besluiten

De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan van de VvE; volgens artikel 5:125 BW komen haar alle bevoegdheden toe die niet bij wet of statuten aan een ander orgaan zijn opgedragen. Niet elk besluit is rechtsgeldig. Een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte is nietig op grond van artikel 2:14 BW. Een besluit dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:8 BW) of met het reglement, kan op grond van artikel 5:130 BW door de kantonrechter worden vernietigd. Daarbij geldt een korte termijn: het verzoek tot vernietiging moet binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen, worden ingediend. Door deze korte termijn is snel juridisch advies essentieel. Wij beoordelen besluiten op hun rechtsgeldigheid en treden op in de vernietigingsprocedure bij de kantonrechter.

Wijziging, ondersplitsing en opheffing van de splitsing

Plannen voor een dakopbouw, een aanbouw, het samenvoegen van appartementen of het optoppen van een gebouw raken vaak de goederenrechtelijke situatie en vergen dan een wijziging van de splitsingsakte. Een dergelijke wijziging vereist in beginsel de medewerking van alle appartementseigenaars, of een besluit van de vergadering met de in de wet of het reglement vereiste gekwalificeerde meerderheid, en de toestemming van beperkt gerechtigden en beslagleggers. Werkt een eigenaar of een derde ten onrechte niet mee, dan kan op grond van artikel 5:121 BW vervangende machtiging aan de kantonrechter worden gevraagd. Ondersplitsing van een appartementsrecht (artikel 5:106 BW) is in beginsel toegestaan, maar de splitsingsakte kan daaraan grenzen stellen. De rechtsvordering tot wijziging van de splitsing op verzoek van een eigenaar is geregeld in artikel 5:144 BW. Wij begeleiden deze trajecten van A tot Z en procederen waar nodig over de vervangende machtiging.

Gebruik, verhuur en geschillen tussen eigenaars

Een appartementseigenaar mag zijn privégedeelte zelf gebruiken of verhuren. Op grond van artikel 5:120 BW is een huurder gebonden aan de bepalingen van het reglement die het gebruik van het privégedeelte betreffen. In de praktijk ontstaan geschillen over kortdurende verhuur, studentenhuisvesting, overlast, het bestemmen van bedrijfsruimte tot woonruimte of het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten zoals terrassen en parkeerplaatsen. Ook achterstallige servicekosten en de aansprakelijkheid van het VvE-bestuur leiden geregeld tot conflicten. Onze gemengde teams van advocaten en (bedrijfs)juristen adviseren preventief over reglement en gebruik, en treden op in onderhandelingen en procedures – voor het internationale concern met een vastgoedportefeuille én voor de individuele eigenaar.

Onze aanpak bij appartementsrechten

MKB Juristen werkt met gemengde teams van advocaten én bedrijfsjuristen, zodat zowel het juridische als het zakelijke belang wordt gediend. Wij beoordelen splitsingsakten en reglementen, begeleiden splitsing, wijziging en ondersplitsing, adviseren VvE-besturen en eigenaars over besluitvorming, en voeren procedures bij de kantonrechter. Onze cliënten lopen uiteen van internationale ondernemingen en beursgenoteerde bedrijven tot de zelfstandige ondernemer en de individuele appartementseigenaar. Wilt u weten waar u staat? Neem contact met ons op voor een eerste bespreking.