Goederenrecht
Erfpacht advocaat & jurist
Advies en procedures over erfpacht
Van canon en canonherziening tot opzegging en het einde van de erfpacht: onze advocaten en bedrijfsjuristen staan grondeigenaren en erfpachters bij. Van internationaal concern tot de bakker op de hoek.
- Wij werkten o.a. voor:
Erfpacht
Erfpacht geeft het recht om een onroerende zaak (woning, grond) te gebruiken die in eigendom is van een ander. De verpachter krijgt een periodieke vergoeding voor het in pacht stellen van zijn eigendom (de canon). In veel gevallen is de verpachter de gemeente. Van het gemeentelijk erfpachtsysteem wordt steeds meer afgestapt waardoor de stukken grond te koop komen te staan. Zijn er vragen over erfpacht?
Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van erfpacht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
Erfpacht binnen het goederenrecht
Erfpacht is een van de beperkte zakelijke rechten die het Nederlandse goederenrecht kent. Het recht is geregeld in artikel 5:85 van het Burgerlijk Wetboek en geeft de erfpachter de bevoegdheid om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Anders dan bij huur of pacht gaat het om een goederenrechtelijk recht: het is overdraagbaar, kan met hypotheek worden bezwaard en werkt tegen derden. Wie de positie van erfpacht goed wil begrijpen, plaatst het naast verwante rechten binnen het Goederenrecht, zoals het recht van opstal en de erfdienstbaarheid. Of u nu een internationaal concern bent met een grondportefeuille of de bakker op de hoek die zijn bedrijfspand op erfpachtgrond heeft staan: onze advocaten en bedrijfsjuristen kennen de fijne kneepjes.
De canon en canonherziening
De canon is de periodieke vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar betaalt voor het gebruik van de grond (artikel 5:85 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). De hoogte van de canon en de wijze van herziening staan in de vestigingsakte en de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden. Bij voortdurende of eeuwigdurende erfpacht wordt de canon periodiek herzien, vaak gekoppeld aan de grondwaarde (WOZ) of een rente-index. Geschillen ontstaan regelmatig over de uitleg van de herzieningsbepalingen of over een als onredelijk ervaren canonsprong. Wij beoordelen of de herziening rechtsgeldig is en of een beding op grond van de regels over algemene voorwaarden vernietigbaar is.
Wijziging van de erfpachtvoorwaarden
Eenmaal gevestigde erfpachtvoorwaarden blijven gelden totdat beide partijen instemmen met een wijziging. De grondeigenaar kan niet eenzijdig nieuwe voorwaarden opleggen, behalve binnen de grenzen die de akte en de wet stellen. Op grond van artikel 5:97 van het Burgerlijk Wetboek kan na verloop van vijfentwintig jaar wijziging of opheffing van de erfpacht door de rechter worden gevorderd wegens onvoorziene omstandigheden. De Hoge Raad heeft in zijn rechtspraak (onder meer 31 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3071) geoordeeld dat een nieuw canonstelsel niet zonder meer in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Wij toetsen voorgenomen wijzigingen en voeren waar nodig procedures.
Einde, opzegging en vergoeding
Erfpacht kan op verschillende manieren eindigen. De erfpachter kan in beginsel zelf opzeggen (artikel 5:87 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek). De grondeigenaar kan opzeggen wanneer de erfpachter de canon over twee achtereenvolgende jaren niet betaalt of in ernstige mate tekortschiet in zijn verplichtingen (artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). De opzegging gebeurt bij deurwaardersexploot met inachtneming van de wettelijke termijnen (artikel 5:88 van het Burgerlijk Wetboek). Na het einde van de erfpacht heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige opstallen en aangebrachte werken (artikel 5:99 van het Burgerlijk Wetboek), en kan hij een retentierecht uitoefenen totdat die vergoeding is betaald (artikel 5:100 van het Burgerlijk Wetboek).
Overdracht, hypotheek en ondererfpacht
Het erfpachtrecht is overdraagbaar en kan worden bezwaard met hypotheek, wat het tot een volwaardig financierbaar recht maakt. De grondeigenaar kan in de akte bepalen dat overdracht of toedeling alleen met zijn toestemming mag plaatsvinden; weigert hij die zonder redelijke grond, dan kan de kantonrechter de toestemming vervangen (artikel 5:91 van het Burgerlijk Wetboek). Ook ondererfpacht is mogelijk, tenzij de akte dit verbiedt (artikel 5:93 van het Burgerlijk Wetboek). De overdracht van erfpacht is een levering van een registergoed; zie ook onze pagina over overdracht en levering en over registergoederen.
Veelvoorkomende erfpachtgeschillen
In de praktijk gaan de meeste erfpachtkwesties over een sterk gestegen canon bij herziening of verlenging, de uitleg van bepalingen in de notariële erfpachtakte, de geldigheid van een opzegging wegens canonachterstand, en discussies over de vergoeding bij het einde van de erfpacht. Daarnaast spelen vragen rond het afkopen van erfpacht en het overstappen op eigen grond, nu steeds meer gemeenten het gemeentelijk erfpachtstelsel afbouwen. Voor zowel grondeigenaren als erfpachters adviseren en procederen wij, van een eenmanszaak tot een grote vastgoedontwikkelaar.
Hoe MKB Juristen u helpt bij erfpacht
MKB Juristen werkt met gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen. Die combinatie maakt het verschil: de strategie van een advocaat met de zakelijke blik van een jurist. Wij beoordelen erfpachtaktes en algemene voorwaarden, adviseren bij het aangaan, wijzigen of beëindigen van erfpacht, onderhandelen over canonherziening en afkoop, en staan u bij in procedures bij de kantonrechter of de rechtbank. Of u nu een internationaal concern bent of de ondernemer om de hoek: u krijgt heldere, praktische juridische bijstand. Neem gerust contact op om uw erfpachtkwestie vrijblijvend te bespreken.
mr. Jaime Boogaers
Ondernemingsrecht · Advocaat
Bij specialistische juridische dossiers gaat het niet alleen om de juridische regel. Het gaat ook om bewijs, timing, onderhandelingspositie en de zakelijke gevolgen van iedere stap.
Wat wij voor u doen
Advies en bijstand bij elke fase van een erfpachtrecht.
- Beoordeling van erfpachtaktes en algemene erfpachtvoorwaarden
- Advies bij vestiging, wijziging en afkoop van erfpacht
- Onderhandeling en geschillen over canonherziening
- Bijstand bij opzegging en beëindiging van erfpacht
- Procederen over vergoeding en retentierecht bij het einde van de erfpacht
Risico's bij erfpacht
Erfpacht kan ingrijpende financiele gevolgen hebben. Een onverwachte canonsprong, een opzegging of een te lage eindvergoeding raakt direct uw vermogenspositie. Tijdig juridisch advies voorkomt verrassingen.
- Onredelijke canonsprong door een onduidelijke of vernietigbare herzieningsclausule
- Opzegging van de erfpacht wegens een canonachterstand van twee jaar (artikel 5:87 lid 2 BW)
- Onvoldoende vergoeding voor opstallen en werken bij het einde van de erfpacht
- Financierings- en overdrachtsproblemen door een toestemmingsvereiste in de akte
Onze aanpak
Wij combineren de procesblik van een advocaat met de zakelijke aanpak van een bedrijfsjurist. Eerst de akte en voorwaarden grondig analyseren, dan onderhandelen waar het kan en procederen waar het moet. Altijd gericht op een werkbare, kostenbewuste uitkomst.
Zo werken wij
Een duidelijk traject van intake tot afronding.
01
Intake en eerste beoordeling
Wij bespreken kort wat er speelt, welke stukken beschikbaar zijn en welk belang voor u centraal staat.
02
Analyse van positie en risico’s
Wij beoordelen uw juridische positie, bewijsstukken, termijnen en de mogelijke vervolgstappen.
03
Strategisch advies
U krijgt concreet advies over de beste route: reageren, onderhandelen, schikken of procederen.
04
Uitvoering
Wij helpen met correspondentie, onderhandeling, processtrategie of verdere juridische bijstand.
Specialisten voor ondernemers
Wij combineren juridische analyse met praktische ervaring in dossiers voor ondernemers, bestuurders en organisaties.
Al onze juristen en advocaten beschikken over brede kennis van het goederenrecht. Daarnaast hebben zij zich gespecialiseerd in een of meerdere aandachtsgebieden binnen het privaatrecht. Meerdere aandachtsgebieden hebben we ondergebracht in verschillende praktijkgroepen. Elke advocaat maakt op basis van zijn of haar specialisme(n) deel uit van een of enkele praktijkgroepen. Cliënten kunnen per zaak direct bij de juiste praktijkgroep terecht. Hier worden zij bijgestaan door de voor de zaak meest geschikte advocaat of jurist. Waar nodig betrekken we daarbij de expertise en ervaring van onze collega-specialisten uit andere praktijkgroepen.
Veelgestelde vragen over erfpacht
Antwoorden op de meest gestelde vragen over erfpacht.
Wanneer is juridisch advies verstandig?
Juridisch advies is verstandig zodra er druk ontstaat, termijnen lopen, een wederpartij een standpunt inneemt of wanneer de financiële of strategische belangen groot zijn.
Kan MKB Juristen ook helpen als er al een conflict is?
Ja. Wij beoordelen uw rechtspositie, adviseren over de strategie en kunnen helpen met correspondentie, onderhandeling, verweer of verdere juridische stappen.
Wat kost specialistisch juridisch advies?
Specialistisch advies wordt in beginsel op uurbasis verricht. Waar mogelijk geven wij vooraf duidelijkheid over de verwachte aanpak, kosten en vervolgstappen.
Kan ik eerst vrijblijvend overleggen?
Ja. U kunt een gratis adviesgesprek aanvragen. Wij bespreken kort uw situatie en geven aan welke route waarschijnlijk verstandig is.
Vragen over erfpacht?
Neem vrijblijvend contact op met onze erfpachtspecialisten. Wij denken graag met u mee, of u nu grondeigenaar of erfpachter bent.
Meer expertises binnen dit team
Bekijk ook de andere onderdelen binnen dit rechtsgebied.
Neem contact op
Laat uw gegevens achter. Wij nemen contact met u op om uw situatie kort te bespreken.
Neem contact op
Meer weten over onze dienstverlening?
Neem dan contact op met onze specialisten.
