Erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een ander erf (het heersende erf). De erfdienstbaarheid bestaat uit een verplichting voor het dienende erf om iets te dulden of niet te doen. Een erfdienstbaarheid komt in verschillende vormen voor, zoals:

• Recht van overpad
• Recht van weg
• Recht van uitzicht

Een erfdienstbaarheid wordt doorgaans gevestigd na overeenstemming van beide eigenaren en na inschrijving van de erfdienstbaarheid in het kadaster. Het komt ook voor dat een erfdienstbaarheid door verjaring tot stand komt. Menig burenruzies zijn het gevolg van erfdienstbaarheden. De rechter kan in sommige gevallen de erfdienstbaarheid doen opheffen of doen wijzigen.

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van het goederenrecht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Erfdienstbaarheid binnen het goederenrecht

De erfdienstbaarheid is een van de beperkte rechten die het goederenrecht kent en is wettelijk geregeld in titel 6 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 5:70 van het Burgerlijk Wetboek is een erfdienstbaarheid een last waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard. Het recht is zaaksgebonden: het volgt het erf, niet de persoon, zodat het ook geldt tegenover een nieuwe eigenaar na verkoop. Wie de exacte inhoud van een erfdienstbaarheid wil kennen, kijkt naar de notariële akte van vestiging en, voor zover die ruimte laat, naar de plaatselijke gewoonte en de wijze waarop het recht jarenlang is uitgeoefend. Deze materie maakt deel uit van ons bredere expertisegebied Goederenrecht, waar ook erfpacht en registergoederen aan bod komen.

Vestiging van een erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid ontstaat op grond van artikel 5:72 van het Burgerlijk Wetboek door vestiging of door verjaring. Bij vestiging maken beide eigenaren afspraken die de notaris vastlegt in een akte, waarna inschrijving in de openbare registers van het Kadaster volgt. Pas met die inschrijving is het recht goederenrechtelijk gevestigd en werkt het tegen derden. Voor ondernemers is dit relevant bij de aan- of verkoop van bedrijfspanden, bedrijventerreinen en ontsluitingswegen: een goed omschreven erfdienstbaarheid voorkomt dat een achterliggend perceel onbereikbaar wordt of dat een leidingtracé ineens ter discussie staat. Of het nu gaat om een internationaal concern dat een logistiek terrein verwerft of de bakker op de hoek die zijn achteruitgang wil zekerstellen – onze advocaten en bedrijfsjuristen toetsen vooraf of de akte de uitoefening dekt die u nodig heeft.

Erfdienstbaarheid door verjaring

Een erfdienstbaarheid kan ook door verjaring ontstaan, zonder notariële akte. Een bezitter te goeder trouw kan het recht verkrijgen door verkrijgende verjaring na tien jaren onafgebroken bezit (artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek). Ontbreekt de goede trouw, dan kan op grond van bevrijdende verjaring na verloop van twintig jaren alsnog een erfdienstbaarheid ontstaan (artikel 3:105 in samenhang met artikel 3:306 van het Burgerlijk Wetboek). Of aan de eisen van bezit en de termijnen is voldaan, is in de praktijk vaak het twistpunt. Wij beoordelen de feitelijke situatie – wie gebruikte welk pad, hoe lang en op welke wijze – en bepalen of een beroep op verjaring kansrijk is of juist kan worden afgeweerd.

Wijziging en opheffing door de rechter

Een erfdienstbaarheid is niet voor de eeuwigheid. Op grond van artikel 5:78 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter een erfdienstbaarheid op vordering van de eigenaar van het dienende erf wijzigen of opheffen wanneer er sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd, of wanneer het recht ten minste twintig jaren bestaat en het ongewijzigd voortbestaan in strijd is met het algemeen belang. Daarnaast biedt artikel 5:79 van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid tot opheffing als de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening en niet aannemelijk is dat dat belang terugkeert – bijvoorbeeld wanneer er inmiddels een redelijke alternatieve ontsluiting bestaat. Na opheffing door de rechter moet het recht worden doorgehaald in het Kadaster om de wijziging ook naar buiten toe te laten gelden. Wij voeren deze procedures voor zowel het dienende als het heersende erf.

Recht van overpad en burenruzies

In de praktijk leidt vooral het recht van overpad en het recht van weg tot conflicten tussen buren. Discussies gaan over de vraag of een erfdienstbaarheid überhaupt bestaat, hoe breed of intensief het pad gebruikt mag worden, wie het onderhoud draagt en of het recht inmiddels is verlopen of mag worden verlegd. Dit raakt het burenrecht en het goederenrecht tegelijk. Wij adviseren bij het opstellen en uitleggen van akten, treden op in onderhandelingen en mediation, en procederen waar nodig bij de rechter – voor particuliere buren, voor verenigingen van eigenaren en voor ondernemers met aangrenzende percelen.

Onze aanpak: van advies tot procedure

MKB Juristen werkt met gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen. Dat betekent dat u dezelfde specialisten houdt of het nu gaat om een advies, een notariële vestiging die juridisch waterdicht moet zijn, of een procedure tot opheffing of handhaving. Wij staan zowel internationale concerns als de zelfstandige ondernemer en de particuliere eigenaar bij. Neem contact met ons op om uw situatie rond erfdienstbaarheid vrijblijvend te bespreken.