Bouwrecht

Bouwrecht

Bij een bouwproces zijn meerdere partijen betrokken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de aannemer, de ontwerper, de opdrachtgever en de overheid. Alle rechtsverhoudingen binnen een bouwproject dienen goed georganiseerd te worden, met contracten op maat. Branche-specifieke algemene voorwaarden zijn daarbij vaak van toepassing (DNR 2011, UAV 2012, UAV-GC 2005). Onze praktijkgroep van ervaren advocaten en juristen adviseert en procedeert over het bouwrecht.

Zijn er vragen op het gebied van het bouwrecht? Neem dan contact op.

Bouwrecht en bestuursrecht: de publiekrechtelijke kant van bouwen

Bouwrecht heeft naast een civiele (contractuele) kant ook een sterke bestuursrechtelijke kant. Wie wil bouwen, verbouwen of ontwikkelen krijgt te maken met de overheid: vergunningen, het omgevingsplan, toezicht en handhaving. Deze pagina valt onder onze hoofdexpertise Bestuursrecht en belicht juist dat publiekrechtelijke spoor. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen begeleiden zowel het internationale concern dat een groot bouwproject ontwikkelt als de bakker op de hoek die zijn pand wil verbouwen.

De omgevingsvergunning en de Omgevingswet

Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Deze wet bundelt tientallen oude wetten (waaronder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet) in één stelsel. Voor bouwen is vaak een omgevingsvergunning vereist, die nu kan bestaan uit twee onderdelen: de technische bouwactiviteit (de bouwtechnische toets) en de omgevingsplanactiviteit (de toets aan het omgevingsplan). Het oude bestemmingsplan is opgegaan in het gemeentelijke omgevingsplan. Wij beoordelen of uw bouwplan vergunningplichtig of vergunningvrij is, verzorgen de aanvraag, en treden op wanneer een vergunning ten onrechte wordt geweigerd of juist door een derde wordt aangevochten.

Bezwaar, beroep en voorlopige voorziening

Tegen een besluit van de gemeente op een vergunningaanvraag staan rechtsmiddelen open. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht (artikel 6:7 Awb) bedraagt de termijn voor bezwaar en beroep zes weken. Als belanghebbende kunt u bezwaar maken tegen een verleende vergunning aan een ander, of beroep instellen bij de bestuursrechter. Omdat een bouwproject niet stilstaat, vragen wij waar nodig een voorlopige voorziening aan bij de voorzieningenrechter (artikel 8:81 Awb) om een vergunning te schorsen of juist het bouwen veilig te stellen. Wij staan zowel vergunninghouders als omwonenden en concurrenten bij.

Toezicht en handhaving: last onder dwangsom en bestuursdwang

Bouwt iemand zonder of in afwijking van een vergunning, dan kan de gemeente handhavend optreden. De bevoegdheden hiervoor staan in de Algemene wet bestuursrecht: de last onder bestuursdwang (artikel 5:21 Awb) en de last onder dwangsom (artikel 5:31d Awb). Ook kan een belanghebbende een handhavingsverzoek indienen, waarop het bestuursorgaan in beginsel moet reageren. Wij adviseren ondernemers die met een handhavingsbesluit worden geconfronteerd over de mogelijkheden om dit aan te vechten of een gedoogsituatie te bereiken, en staan opdrachtgevers bij die juist willen dat de overheid optreedt tegen illegale bouw in hun omgeving.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Tegelijk met de Omgevingswet is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gefaseerd ingevoerd. De gemeentelijke bouwtechnische toets wordt voor bepaalde categorieën bouwwerken vervangen door toetsing door een onafhankelijke kwaliteitsborger. Daarnaast is de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt: op grond van artikel 7:758 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek is de aannemer ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die hem zijn toe te rekenen, tenzij deze niet aan hem zijn te wijten. Wij adviseren aannemers, opdrachtgevers en kwaliteitsborgers over de gevolgen van de Wkb voor het bouwproces en de aansprakelijkheidsverdeling.

Bouwgeschillen: van Raad van Arbitrage tot bestuursrechter

Loopt het mis in een bouwproject, dan kan een geschil zowel een civielrechtelijk als een bestuursrechtelijk karakter hebben. Civiele geschillen over de uitvoering, meer- en minderwerk of oplevering worden op grond van de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 vaak voorgelegd aan de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, die over de benodigde bouwtechnische kennis beschikt. Geschillen met de overheid over vergunningen of handhaving spelen daarentegen bij de bestuursrechter. Wij procederen op beide sporen en houden daarbij het einddoel van uw project in het oog.

Onze aanpak voor concern en mkb

Bij MKB Juristen werken advocaten en bedrijfsjuristen samen in één team. Dat betekent slagvaardig advies tegen een transparant tarief, of u nu een vastgoedontwikkelaar bent met een omvangrijk binnenstedelijk project of een ondernemer die op tijd zijn deuren wil openen na een verbouwing. Wij combineren de civiele en de bestuursrechtelijke kant van het bouwrecht, zodat u niet van het kastje naar de muur wordt gestuurd.