Omgevingsrecht

Omgevingsrecht

Het omgevingsrecht is een dynamisch rechtsgebied in de bestuursrechtelijke sfeer. Centraal in het omgevingsrecht staat de inrichting van de ruimtelijke woon- en leefomgeving. Wij adviseren en begeleiden regelmatig projectontwikkelaars, grondeigenaren en ondernemingen bij het opzetten van een project of bij een omgevingsrechtelijk geschil. Denk hierbij onder meer aan onderwerpen zoals:

• Omgevingsvergunningen
• Handhaving en toezicht
• Bestemmingsplannen en het omgevingsplan
• Bezwaar en beroepsprocedures
• Omgevingswet (in werking getreden op 1 januari 2024)
• Milieurecht
• Bouwrecht

Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van het omgevingsrecht. Of u nu een internationaal concern, een projectontwikkelaar of de bakker op de hoek bent: neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Omgevingsrecht binnen het bestuursrecht

Het omgevingsrecht is een onderdeel van het bredere bestuursrecht. Dat betekent dat de spelregels uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing zijn: een omgevingsvergunning, een afwijzing of een handhavingsbesluit is een besluit van een bestuursorgaan waartegen u bezwaar en beroep kunt instellen. Het bestuursorgaan moet zorgvuldig handelen, zijn besluit deugdelijk motiveren en de betrokken belangen afwegen. Wij benaderen uw omgevingsrechtelijke kwestie daarom altijd vanuit die bestuursrechtelijke bril: niet alleen de inhoudelijke regels over bouwen en milieu, maar ook de procedure, de termijnen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen staan zowel internationale concerns als de kleine ondernemer bij.

De Omgevingswet en het omgevingsplan

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Deze wet bundelt tientallen wetten en regelingen voor de fysieke leefomgeving in één stelsel. Een belangrijke verandering is dat de oude bestemmingsplannen, samen met andere gemeentelijke regels over de leefomgeving, opgaan in één omgevingsplan per gemeente. Tijdens de overgangsfase geldt het zogenoemde tijdelijke deel van het omgevingsplan; gemeenten bouwen dat stap voor stap om naar een definitief omgevingsplan. Voor ondernemers en ontwikkelaars betekent dit dat u goed moet nagaan welke regels op uw locatie en activiteit van toepassing zijn, en of een gewenste ontwikkeling past binnen het omgevingsplan of dat een afwijking nodig is. Wij beoordelen voor u of uw plan vergunningvrij is, binnen de regels past, of dat een wijziging van het omgevingsplan moet worden aangevraagd.

De omgevingsvergunning aanvragen

Voor veel activiteiten in de leefomgeving is een omgevingsvergunning nodig, bijvoorbeeld voor bouwen, het afwijken van het omgevingsplan, een milieubelastende activiteit of het kappen van bomen. Onder de Omgevingswet is het onderscheid tussen de technische bouwactiviteit en de ruimtelijke omgevingsplanactiviteit van belang: voor één bouwproject kunnen twee aparte vergunningen of meldingen nodig zijn. Het bevoegd gezag is meestal de gemeente, maar voor zwaardere milieubelastende of provinciale activiteiten kan dit de provincie of een ander bestuursorgaan zijn. Wij stellen samen met u de aanvraag op, bewaken de beslistermijn en adviseren of de reguliere procedure (acht weken) of de uitgebreide procedure van toepassing is. Voor specifiek milieubelastende activiteiten verwijzen wij u graag naar onze pagina over milieuvergunningen, en voor de bouwkant naar onze expertise bouwrecht.

Handhaving: last onder dwangsom en bestuursdwang

Houdt u zich niet aan de regels of aan uw vergunning, dan kan het bevoegd gezag handhaven. De bekendste instrumenten zijn de last onder dwangsom en de last onder bestuursdwang. Bij een last onder dwangsom (artikel 5:31d en 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht) verbeurt u een geldbedrag als u de overtreding niet binnen de begunstigingstermijn beëindigt. Bij bestuursdwang (artikel 5:21 van de Algemene wet bestuursrecht) herstelt de overheid de situatie zelf, bijvoorbeeld door illegale bouw te (laten) slopen, en verhaalt zij de kosten op de overtreder. In sommige gevallen is ook een bestuurlijke boete mogelijk; daarbij geldt het zwijgrecht en de cautieplicht uit artikel 5:10a van de Algemene wet bestuursrecht. Een handhavingstraject begint vrijwel altijd met een voornemen, waarop u eerst een zienswijze kunt indienen. Wij adviseren ondernemers, van internationaal concern tot de bakker op de hoek, over de beste reactie en voeren waar nodig verweer. Ook tegen een handhavingsbesluit van de gemeente kunt u opkomen; lees daarover meer op onze pagina handhavingsbesluiten.

Bezwaar, beroep en voorlopige voorziening

Bent u het oneens met een vergunningverlening, een weigering of een handhavingsbesluit, dan kunt u doorgaans binnen zes weken bezwaar maken bij het bestuursorgaan dat het besluit nam. In de meeste gevallen volgt na de beslissing op bezwaar de mogelijkheid van beroep bij de rechtbank en daarna hoger beroep, vaak bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor besluiten die met de uitgebreide procedure tot stand komen, geldt eerst de zienswijzefase en kan rechtstreeks beroep volgen. Omdat bezwaar en beroep de werking van een besluit niet automatisch opschorten, kan het verstandig zijn om een voorlopige voorziening te vragen bij de voorzieningenrechter, zodat een vergunning of een handhavingsmaatregel tijdelijk wordt geschorst. Wij bewaken de termijnen scherp en kiezen samen met u de juiste procedurele route.

Schade door overheidsbesluiten: nadeelcompensatie en planschade

Een rechtmatig overheidsbesluit kan toch nadeel veroorzaken, bijvoorbeeld waardevermindering van uw pand door een wijziging van het omgevingsplan of door een infrastructureel project in de buurt. Onder de Omgevingswet is de regeling voor nadeelcompensatie, waaronder de voormalige planschade valt, opgenomen in afdeling 15.1 van de Omgevingswet en in titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht. Wij beoordelen of u in aanmerking komt voor een tegemoetkoming, of het nadeel binnen het normaal maatschappelijk risico valt en stellen waar kansrijk een onderbouwd verzoek op.

Veelgestelde vragen over omgevingsrecht

Heb ik een advocaat nodig voor een omgevingsrechtelijke procedure?
In bezwaar en in beroep bij de rechtbank bestuursrecht is procesvertegenwoordiging door een advocaat niet verplicht. Toch loont juridische bijstand vaak: de termijnen zijn kort, de regels technisch en een goed onderbouwd bezwaar of beroep vergroot uw kansen aanzienlijk. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen schalen de inzet af op uw situatie.

Wat is het verschil tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan?
Sinds 1 januari 2024 bestaan er geen nieuwe bestemmingsplannen meer. De gemeentelijke regels over de leefomgeving zijn samengevoegd in één omgevingsplan per gemeente. Tijdens de overgangsperiode geldt een tijdelijk deel van het omgevingsplan, dat de oude bestemmingsplannen en enkele rijksregels bevat.

Hoe snel moet ik reageren op een handhavingsbesluit?
Tegen een handhavingsbesluit kunt u in de regel binnen zes weken bezwaar maken. Tegen een voornemen tot handhaving dient u doorgaans binnen de gestelde termijn een zienswijze in. Wacht niet te lang: het missen van een termijn kan ertoe leiden dat het besluit onaantastbaar wordt.

Wie is het bevoegd gezag voor mijn vergunning?
Meestal is dat de gemeente (het college van burgemeester en wethouders). Voor zwaardere milieubelastende activiteiten of bepaalde provinciale belangen kan de provincie het bevoegd gezag zijn, en in een enkel geval een minister of het waterschap. Wij zoeken dit voor u uit, zodat u uw aanvraag of bezwaar bij de juiste instantie indient.

Onze aanpak in het omgevingsrecht

MKB Juristen werkt met gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen. Daardoor bedienen wij zowel het internationale concern met een complexe gebiedsontwikkeling als de bakker op de hoek die een uitbouw of een terras wil realiseren. Wij combineren inhoudelijke kennis van de Omgevingswet met scherpe bestuursrechtelijke procesvoering, denken mee over de strategie en houden uw doelen en uw budget in het oog. Neem gerust contact met ons op om uw omgevingsrechtelijke vraagstuk vrijblijvend te bespreken.