Huurprijsaanpassingen

Huurprijsaanpassingen

Er zijn drie categorieën huurovereenkomsten. Per categorie gelden verschillende regels met betrekking tot huurprijsaanpassingen. Ten eerste kan sprake zijn van de huur van een woonruimte (7:232 BW), daarnaast van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW) en tot slot van overige gebouwde onroerende zaken (7:230a BW). Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan kantoorruimte.

Met betrekking tot woonruimte wordt elk jaar vastgesteld met welk percentage de huur van de woonruimte mag worden verhoogd. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de woningen die worden verhuurd in de vrije sector en sociale huurwoningen. Bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte kan de huur pas aangepast worden na afloop van de bepaalde duur van de huurovereenkomst. In veel gevallen is dit na vijf jaar. Bij de verhuur van overige gebouwde onroerende zaken geldt geen bepaalde wettelijke regeling. Partijen zijn dan ook vrij om in de huurovereenkomst afspraken te maken over de aanpassing van de huurovereenkomst. Contractsvrijheid staat hierbij voorop. Het is aan te raden deskundig juridisch advies in te winnen wanneer er afspraken worden gemaakt over huurprijsaanpassingen of er conflicten voortvloeien uit een huurprijsaanpassing.

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van huurrecht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Huurprijsherziening bij bedrijfsruimte (artikel 7:303 BW)

Bij middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW – denk aan een winkel, horeca of een ambachtsbedrijf – kan de huurprijs na verloop van tijd uit de pas gaan lopen met de markt. Zowel huurder als verhuurder kan dan op grond van artikel 7:303 BW de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen. Dat kan na afloop van een overeengekomen bepaalde duur, en in andere gevallen telkens wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste door partijen of de rechter vastgestelde huurprijs. De rechter kijkt daarbij naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de voorafgaande vijf jaar. De keuze van de referentiepanden is vaak het scherpst bevochten onderdeel van zo’n procedure – een goede onderbouwing maakt het verschil tussen een aanpassing van enkele procenten of vele tienduizenden euro’s per jaar. Of u nu een internationaal vastgoedfonds bent of de bakker op de hoek die zijn huur ziet oplopen: onze advocaten en bedrijfsjuristen wegen voor u af of een herzieningsprocedure kansrijk is.

Verplicht deskundigenadvies (artikel 7:304 BW)

Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is op grond van artikel 7:304 BW alleen ontvankelijk als zij vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. Komen partijen niet tot overeenstemming over de persoon van de deskundige, dan kan de meest gerede partij de rechter vragen er een te benoemen. Dat verzoekmoment is juridisch van groot belang: de dag van het verzoek geldt als peildatum voor de terugwerkende kracht van de nieuwe huurprijs. Wie wil indexeren of herzien, doet er dus verstandig aan niet te lang te wachten. Wij begeleiden het volledige traject: van de keuze en instructie van de deskundige tot de onderhandelingen die op het advies volgen – in veel zaken wordt een gerechtelijke procedure daarmee voorkomen.

Indexering van de huurprijs

Naast een eenmalige herziening kennen veel huurovereenkomsten een jaarlijkse indexering. Bij bedrijfsruimte is dat geen wettelijk recht maar een contractueel recht: de indexeringsclausule moet dus in de overeenkomst staan. In de gangbare ROZ-modellen wordt de huurprijs jaarlijks aangepast aan de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Bij hoge inflatie kan dat tot forse verhogingen leiden; rechters hebben geoordeeld dat een CPI-indexatie op zichzelf niet snel onredelijk is, maar in uitzonderlijke gevallen kan een beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) of op de redelijkheid en billijkheid uitkomst bieden. Is de indexering juist jarenlang vergeten, dan kan de verhuurder doorgaans nog tot vijf jaar terug vorderen (artikel 3:308 BW). Is er te veel betaald door een rekenfout, dan kan de huurder dat terugvorderen als onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW). Wij rekenen de clausule voor u na en bepalen wat juridisch houdbaar is.

Huurverhoging bij woonruimte

Voor woonruimte (artikel 7:232 BW) gelden strengere, deels wettelijke kaders. De overheid stelt jaarlijks maxima vast, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de vrije sector en de gereguleerde (sociale) huur. In het gereguleerde segment speelt het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) een centrale rol bij de toegestane huurprijs, en geldt een wettelijk maximaal verhogingspercentage. In de vrije sector is de jaarlijkse verhoging eveneens aan een wettelijk maximum gebonden. Huurders kunnen een voorgestelde verhoging onder voorwaarden laten toetsen door de Huurcommissie. Wij adviseren zowel professionele verhuurders en woningcorporaties als particuliere huurders over wat in een concreet geval is toegestaan.

Geschillen over huurprijsaanpassing – onze aanpak

Een verschil van mening over de huurprijs raakt direct aan de exploitatie van het gehuurde en aan de verhouding tussen partijen. Wij voorkomen waar mogelijk een gang naar de rechter en zoeken eerst naar een onderbouwde oplossing op basis van het deskundigenadvies en de marktcijfers. Lukt dat niet, dan procederen onze advocaten over de nadere huurprijsvaststelling of de uitleg van de indexeringsclausule. Een huurprijsaanpassing hangt bovendien vaak samen met andere kwesties, zoals renovatie of gebreken aan het gehuurde. Deze pagina maakt deel uit van onze bredere expertise Huurrecht. Of u nu een groot concern bestuurt of een eenmanszaak runt: onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen staan voor u klaar. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.