Huurrecht
Renovatie
Advocaten en juristen voor verhuurder en huurder
Renovatie van een gehuurd pand raakt aan gedoogplicht, het redelijk voorstel en de verhuiskostenvergoeding. Onze advocaten en bedrijfsjuristen begeleiden verhuurders en huurders, van internationaal concern tot de bakker op de hoek.
- Wij werkten o.a. voor:
Renovatie
In de wet wordt een onderscheid gemaakt tussen dringende werkzaamheden aan het gehuurde en renovatie. Bij dringende werkzaamheden gaat het om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huurovereenkomst. Denk hierbij bijvoorbeeld aan funderingsherstel. Dringende werkzaamheden kunnen voor overlast zorgen voor de huurder. In veel gevallen geldt dat de verhuurder de dringende werkzaamheden toch moet gedogen.
Van renovatie is sprake als iets (gedeeltelijk) wordt veranderd aan het gehuurde. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het aanbrengen van dubbelglas of het vervangen van een oude badkamer. Renovatie hoeft de huurder alleen te gedogen mits de verhuurder een redelijk voorstel doet. Het voorstel tot renovatie moet schriftelijk gebeuren. Na renovatie mag de verhuurder in sommige situaties de huur verhogen. Bij een renovatie van een complex zoals een flatgebouw, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn op het moment dat 70% of meer van de huurders instemt met het voorstel. Het is aan te raden deskundig juridisch advies in te winnen wanneer er renovatieplannen zijn of wanneer er conflicten voortvloeien uit een renovatie(plan).
Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van huurrecht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
Wettelijk kader: artikel 7:220 BW
De gedoogplicht van de huurder bij werkzaamheden en renovatie is geregeld in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:220 lid 1 BW verplicht de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde te gedogen. Artikel 7:220 lid 2 BW bepaalt dat de huurder daarnaast de gelegenheid moet geven tot renovatie, mits de verhuurder een redelijk voorstel doet. Onder renovatie wordt op grond van artikel 7:220 lid 2 BW zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Bij een gebouwd complex van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het renovatievoorstel op grond van artikel 7:220 lid 3 BW vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders ermee heeft ingestemd. Een huurder die niet met dat voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van het vermoeden de rechter laten beslissen dat het voorstel niet redelijk is. Of wij nu een internationaal concern, een woningcorporatie of de bakker op de hoek bijstaan: onze advocaten en bedrijfsjuristen toetsen elk voorstel aan deze normen.
Wanneer is een renovatievoorstel redelijk?
Een renovatievoorstel moet schriftelijk, concreet, volledig en goed onderbouwd zijn, zodat de huurder de gevolgen voor het gebruik van het gehuurde en voor de huurprijs kan overzien. De rechter weegt de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar af: de aard en omvang van de werkzaamheden, de overlast en duur, de financiële gevolgen, een eventuele wisselwoning en de geboden vergoedingen spelen een rol. Verhuurders presenteren renovatie soms ten onrechte als “dringende werkzaamheden” om de redelijkheidstoets te omzeilen; dat onderscheid is juridisch scherp. Wij beoordelen voor verhuurders of een voorstel de toets der kritiek doorstaat en voor huurders of een voorstel terecht kan worden geweigerd of aangevochten.
Verhuiskostenvergoeding bij renovatie
Maakt de renovatie een (tijdelijke) verhuizing van de huurder van woonruimte noodzakelijk, dan draagt de verhuurder op grond van artikel 7:220 lid 5 BW bij in de verhuis- en herinrichtingskosten. Artikel 7:220 lid 6 BW stelt hiervoor een wettelijk minimumbedrag vast dat jaarlijks door de minister wordt geïndexeerd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) bepaald dat alleen de verhuizing die samenhangt met de renovatie zelf recht geeft op deze vergoeding; verhuizing die uitsluitend nodig is voor dringende werkzaamheden of onderhoud valt daarbuiten. Bij bedrijfsruimte ontbreekt een vergelijkbaar wettelijk minimum, maar de verhuurder is bij ingrijpende renovatie vaak gehouden de werkelijke verhuis- en inrichtingsschade te vergoeden. Wij berekenen, claimen of betwisten deze vergoedingen namens onze cliënten.
Woonruimte versus bedrijfsruimte
Het verschil tussen woonruimte en bedrijfsruimte is bij renovatie groot. Voor woonruimte is de regeling rond het redelijk voorstel en de verhuiskostenvergoeding grotendeels van dwingend recht, zodat de huurder daarvan niet in zijn nadeel kan worden beperkt. Voor bedrijfsruimte is artikel 7:220 BW in beginsel van regelend recht: huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenkomst (bijvoorbeeld via de ROZ-bepalingen) afwijkende afspraken maken over gedoogplicht, overlast en vergoedingen. Bij middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) loopt renovatie bovendien vaak samen met een huurprijsaanpassing of met de vraag of de huurovereenkomst kan worden opgezegd. Een zorgvuldige lezing van het contract is daarom onmisbaar; daarom toetsen wij altijd eerst de specifieke afspraken voordat wij adviseren.
Renovatie, beëindiging en huurprijs
Soms is renovatie zo ingrijpend dat voortzetting van de huur niet mogelijk is. Bij middenstandsbedrijfsruimte kan de verhuurder de huurovereenkomst dan opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, waaronder volgens artikel 7:296 lid 1 sub b BW ook renovatie valt die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Wordt de huur wel voortgezet, dan kan een kwaliteitsverbetering door renovatie leiden tot een hogere huurprijs; bij bedrijfsruimte verloopt dat via de procedure tot nadere huurprijsvaststelling (artikel 7:303 BW). Een renovatie raakt zo aan de beëindiging van de huurovereenkomst en aan eventuele gebreken die tijdens of na de werkzaamheden ontstaan. Onze advocaten en bedrijfsjuristen begeleiden zowel verhuurders als huurders door dit samenspel van regels.
Veelgestelde vragen over renovatie
Moet ik als huurder elke renovatie gedogen?
Nee. Dringende werkzaamheden moet u gedogen, maar een renovatie hoeft u op grond van artikel 7:220 lid 2 BW alleen te gedogen als de verhuurder een redelijk schriftelijk voorstel doet. Is het voorstel onredelijk, dan kunt u het weigeren of aan de rechter voorleggen.
Wanneer heb ik recht op een verhuiskostenvergoeding?
Bij woonruimte bestaat recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding (artikel 7:220 lid 5 en lid 6 BW) wanneer de renovatie zelf een (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maakt. Verhuizing die alleen voor onderhoud of dringende werkzaamheden nodig is, geeft dat recht niet.
Wat betekent de 70%-regel?
Gaat het om een complex van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, dan wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn als ten minste 70% van de huurders heeft ingestemd (artikel 7:220 lid 3 BW). Een individuele huurder kan dit vermoeden binnen acht weken bij de rechter aanvechten.
Renovatie binnen ons huurrecht
Renovatie is een onderdeel van onze bredere praktijk Huurrecht. Of u nu verhuurder of huurder bent, van internationaal concern tot de bakker op de hoek: onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen adviseren over renovatievoorstellen, voeren onderhandelingen en procederen waar nodig. Neem gerust contact met ons op om uw situatie vrijblijvend te bespreken.
mr. Jaime Boogaers
Ondernemingsrecht · Advocaat
Bij specialistische juridische dossiers gaat het niet alleen om de juridische regel. Het gaat ook om bewijs, timing, onderhandelingspositie en de zakelijke gevolgen van iedere stap.
Hoe wij u bijstaan
Wij adviseren en procederen voor verhuurders en huurders in elke fase van een renovatie.
- Beoordelen en opstellen van renovatievoorstellen
- Toetsen of een voorstel redelijk is of terecht kan worden geweigerd
- Advies over gedoogplicht en dringende werkzaamheden
- Berekenen en claimen of betwisten van verhuiskostenvergoeding
- Procederen over renovatie, huurprijs en beëindiging van de huur
Waar het misgaat
Renovatiegeschillen ontstaan vaak doordat partijen het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie verkeerd inschatten, of doordat een voorstel onvoldoende concreet is.
- Renovatie ten onrechte presenteren als dringende werkzaamheden
- Een onvolledig of niet-schriftelijk renovatievoorstel
- Verhuiskostenvergoeding mislopen door onjuiste onderbouwing
- Bij bedrijfsruimte afwijkende contractbepalingen over het hoofd zien
- De termijn van acht weken om het 70%-vermoeden aan te vechten missen
Onze aanpak
Wij beginnen met een scherpe analyse van de huurovereenkomst en de aard van de werkzaamheden. Daarna bepalen wij of een voorstel redelijk is en welke vergoedingen aan de orde zijn. Waar onderhandeling de beste route is, onderhandelen wij; waar procederen nodig is, staan onze advocaten u bij de rechter bij.
Zo werken wij
Van eerste analyse tot oplossing volgen wij heldere stappen.
01
Intake en eerste beoordeling
Wij bespreken kort wat er speelt, welke stukken beschikbaar zijn en welk belang voor u centraal staat.
02
Analyse van positie en risico’s
Wij beoordelen uw juridische positie, bewijsstukken, termijnen en de mogelijke vervolgstappen.
03
Strategisch advies
U krijgt concreet advies over de beste route: reageren, onderhandelen, schikken of procederen.
04
Uitvoering
Wij helpen met correspondentie, onderhandeling, processtrategie of verdere juridische bijstand.
Specialisten voor ondernemers
Wij combineren juridische analyse met praktische ervaring in dossiers voor ondernemers, bestuurders en organisaties.
Ons team van bedrijfsjuristen en advocaten zijn specialisten op het gebied van het huurrecht. Wij begeleiden zowel verhuurders als huurders bij juridische vraagstukken. Wij hebben ruime ervaring aan de onderhandeltafel, zijn doortastend en kunnen goede inschattingen maken van kansen en risico’s. Wij begrijpen zowel de juridische wereld als het bedrijfsleven en zijn daardoor goed in staat te schakelen. Heldere en begrijpelijke taal staat daarbij voorop.
Veelgestelde vragen
De meest gestelde vragen over renovatie in het huurrecht.
Wanneer is juridisch advies verstandig?
Juridisch advies is verstandig zodra er druk ontstaat, termijnen lopen, een wederpartij een standpunt inneemt of wanneer de financiële of strategische belangen groot zijn.
Kan MKB Juristen ook helpen als er al een conflict is?
Ja. Wij beoordelen uw rechtspositie, adviseren over de strategie en kunnen helpen met correspondentie, onderhandeling, verweer of verdere juridische stappen.
Wat kost specialistisch juridisch advies?
Specialistisch advies wordt in beginsel op uurbasis verricht. Waar mogelijk geven wij vooraf duidelijkheid over de verwachte aanpak, kosten en vervolgstappen.
Kan ik eerst vrijblijvend overleggen?
Ja. U kunt een gratis adviesgesprek aanvragen. Wij bespreken kort uw situatie en geven aan welke route waarschijnlijk verstandig is.
Renovatiekwestie voorleggen?
Leg uw renovatievraag vrijblijvend voor aan onze advocaten en bedrijfsjuristen. Wij staan zowel verhuurders als huurders bij.
Meer expertises binnen dit team
Bekijk ook de andere onderdelen binnen dit rechtsgebied.
Neem contact op
Laat uw gegevens achter. Wij nemen contact met u op om uw situatie kort te bespreken.
Neem contact op
Meer weten over onze dienstverlening?
Neem dan contact op met onze specialisten.
