Indeplaatsstelling

Indeplaatsstelling

Op het moment dat de huurder zijn bedrijf verkoopt, kan het voor de koper van het bedrijf van belang zijn dat de bedrijfsactiviteiten kunnen worden voortgezet op dezelfde locatie. De huurder kan dan gebruik maken van de mogelijkheid tot indeplaatsstelling. Bij een indeplaatsstelling neemt de koper van de onderneming de huurovereenkomst over van de verkoper. Dit betekent dat de huurprijs en contractuele afspraken overgaan op de koper van de onderneming.

Indeplaatsstelling is alleen mogelijk onder bepaalde voorwaarden. Zo moet sprake zijn van de overdracht van hetzelfde bedrijf. Daarnaast moet de verkopende partij een zwaarwichtig belang hebben bij de verkoop van het bedrijf. Tot slot moet de koper voldoende financiële waarborgen hebben om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Een verhuurder kan een indeplaatsstelling in principe niet weigeren als aan de voorgenoemde voorwaarden is voldaan en sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW.

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van huurrecht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Wettelijke grondslag: artikel 7:307 BW

De indeplaatsstelling is wettelijk geregeld in artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel geldt uitsluitend voor middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zoals winkels, horeca, een afhaalzaak of een ambachtsbedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal. Voor zogenoemde 230a-bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW), zoals kantoren en loodsen, bestaat dit wettelijke recht niet; daar bent u aangewezen op contractovername met instemming van de verhuurder. De kracht van artikel 7:307 BW is dat de huurder de indeplaatsstelling via de kantonrechter kan afdwingen, ook wanneer de verhuurder niet wil meewerken. Of u nu een internationaal concern bent dat een filiaal overdraagt of de bakker op de hoek die zijn zaak verkoopt: het wettelijke kader is hetzelfde, maar de uitwerking vraagt om maatwerk.

De drie voorwaarden uitgelicht

De kantonrechter toetst een vordering tot indeplaatsstelling aan drie kernvoorwaarden. Ten eerste moet sprake zijn van een echte bedrijfsoverdracht: de opvolger zet hetzelfde in het gehuurde uitgeoefende bedrijf voort, inclusief overdracht van bijvoorbeeld inventaris, handelsnaam, personeel en goodwill. Een enkele overdracht van de aandelen in een BV geldt doorgaans niet als bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7:307 BW. Ten tweede moet de huurder een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht. Dat belang kan financieel zijn (een goede verkoopprijs of het te gelde maken van de opgebouwde goodwill), maar ook persoonlijk, zoals pensionering, ziekte, bedrijfsopvolging binnen de familie of het inbrengen van de onderneming in een nieuwe rechtsvorm. Ten derde moet de voorgestelde nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering en de nakoming van de huurovereenkomst. De rechter beoordeelt dit aan de hand van bijvoorbeeld jaarcijfers, een ondernemingsplan en de kredietwaardigheid van de opvolger.

Indeplaatsstelling of contractovername (artikel 6:159 BW)?

Indeplaatsstelling wordt vaak verward met contractovername. Bij contractovername op grond van artikel 6:159 BW gaat de huurovereenkomst over op een nieuwe huurder, maar dat kan alleen met medewerking en schriftelijke instemming van alle betrokken partijen, inclusief de verhuurder. Werkt de verhuurder vrijwillig mee, dan is contractovername vaak de snelste en eenvoudigste route. Weigert de verhuurder, dan biedt de bijzondere regeling van artikel 7:307 BW uitkomst: de huurder kan de indeplaatsstelling dan via de kantonrechter afdwingen. In de praktijk starten wij daarom doorgaans met onderhandelingen over een vrijwillige contractovername en houden wij de gerechtelijke indeplaatsstelling als stok achter de deur. Welke route het verstandigst is, hangt af van uw onderhandelingspositie, de relatie met de verhuurder en de planning van de overname.

De gerechtelijke procedure en voorwaarden van de rechter

Wil de verhuurder niet meewerken, dan vordert de huurder de indeplaatsstelling bij de kantonrechter. De rechter maakt een belangenafweging tussen het belang van de huurder bij overdracht en het belang van de verhuurder bij een solvabele en betrouwbare huurder. De kantonrechter kan de machtiging tot indeplaatsstelling onder voorwaarden verlenen of er een last aan verbinden, bijvoorbeeld een bankgarantie, een persoonlijke borgstelling van de opvolger of afspraken over toekomstige aandelenoverdracht. Een belangrijk gevolg is dat de huurprijs en de overige contractuele voorwaarden in beginsel ongewijzigd overgaan op de nieuwe huurder. Ook een eventuele huurachterstand kan onderdeel worden van wat de opvolgend huurder overneemt; zorgvuldige afspraken hierover voorkomen onaangename verrassingen.

Aandachtspunten en valkuilen

Regel de overdracht van het gehuurde bij voorkeur vóórdat de verkoop van de onderneming definitief is, of informeer de verhuurder in elk geval zo spoedig mogelijk. Laat een opvolger de bedrijfsruimte niet ongemerkt in gebruik nemen zonder formele indeplaatsstelling of contractovername: dat levert een tekortkoming op die in het uiterste geval tot ontbinding en ontruiming kan leiden. Let verder op de omschrijving van de bestemming in de huurovereenkomst, op concurrentie- en branchebedingen en op de vraag of de opvolger het bedrijf daadwerkelijk in dezelfde vorm voortzet. Voor zowel huurder, koper als verhuurder geldt dat tijdige en goede advisering veel discussie achteraf voorkomt.

Wat MKB Juristen voor u doet

Onze gemengde teams van advocaten en (bedrijfs)juristen begeleiden u bij elke stap van de indeplaatsstelling: van het beoordelen van de huurovereenkomst en het onderbouwen van het zwaarwichtig belang, tot het onderhandelen met de verhuurder en, indien nodig, het voeren van de procedure bij de kantonrechter. Wij staan zowel huurders en kopers bij die hun bedrijf willen voortzetten op de bestaande locatie, als verhuurders die de waarborgen van een opvolgend huurder willen toetsen. Van internationaal concern tot de bakker op de hoek: wij vertalen het huurrecht naar een praktische, haalbare oplossing. Deze pagina maakt onderdeel uit van onze bredere expertise Huurrecht.

Veelgestelde vragen over indeplaatsstelling

Kan de verhuurder een indeplaatsstelling weigeren?

In beginsel niet, mits het gaat om 290-bedrijfsruimte en is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:307 BW (bedrijfsoverdracht, zwaarwichtig belang en voldoende waarborgen). Weigert de verhuurder toch, dan kan de huurder de indeplaatsstelling via de kantonrechter afdwingen.

Geldt indeplaatsstelling ook voor kantoren en bedrijfshallen?

Nee. Het wettelijke recht op indeplaatsstelling geldt alleen voor 290-bedrijfsruimte. Voor 230a-bedrijfsruimte, zoals kantoren, loodsen en bedrijfshallen, is overdracht van de huur alleen mogelijk via contractovername met instemming van de verhuurder.

Gaan de huurprijs en voorwaarden mee over?

Ja. Bij indeplaatsstelling neemt de nieuwe huurder de bestaande huurovereenkomst over, inclusief de huurprijs en de overige contractuele voorwaarden. De rechter kan daarnaast aanvullende waarborgen opleggen, zoals een bankgarantie of borgstelling.

Telt een aandelenoverdracht als bedrijfsoverdracht?

Doorgaans niet. Bij een enkele aandelenoverdracht blijft de huurder dezelfde rechtspersoon, zodat van overdracht van het bedrijf aan een derde in de zin van artikel 7:307 BW meestal geen sprake is.