Goedkeuring afwijkende bedingen

Goedkeuring afwijkende bedingen

Op het moment dat sprake is van de huur en verhuur van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, is bij wet een aantal bepalingen opgenomen waarvan de verhuurder in principe niet ten nadele van de huurder kan afwijken. In sommige gevallen willen verhuurder en huurder echter beide van deze wettelijke bepalingen afwijken in de huurovereenkomst. Een beding in strijd met de wettelijke regeling is in principe vernietigbaar. Om te voorkomen dat vernietigbare bedingen worden opgenomen in de huurovereenkomst, kunnen de huurder en verhuurder rechterlijke goedkeuring van de afwijkende bedingen verzoeken.

Indien de rechter deze afwijkende bedingen goedkeurt, dan kan de huurder het beding niet meer vernietigen. De rechter toetst ten eerste bij het verlenen van goedkeuring van een afwijkende beding of de rechten die de huurder aan de wettelijke regeling ontleent niet wezenlijk worden aangetast. Daarnaast kijk de rechter of de maatschappelijke positie van partijen gelijkwaardig genoeg is opdat de huurder geen wettelijke bescherming nodig heeft.

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van huurrecht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Wettelijk kader: semi-dwingend huurrecht voor bedrijfsruimte

Bij de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (winkels, horeca, afhaal- en ambachtsbedrijven) in de zin van artikel 7:290 BW geldt een stelsel van semi-dwingend recht. Artikel 7:291 lid 1 BW bepaalt dat partijen niet ten nadele van de huurder mogen afwijken van de bepalingen van afdeling 6, titel 4 van Boek 7 BW (de artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW). Het gaat onder meer om de wettelijke huurtermijnen (artikel 7:292 BW), de opzeggings- en beëindigingsbescherming (de artikelen 7:293 tot en met 7:296 BW), de huurprijsherziening (artikel 7:303 BW) en de indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW). Wijkt een beding ten nadele van de huurder af van een van deze bepalingen, dan is dat beding vernietigbaar, tenzij de kantonrechter het op grond van artikel 7:291 lid 2 BW heeft goedgekeurd. Voor “overige bedrijfsruimte” in de zin van artikel 7:230a BW (zoals kantoren en loodsen) geldt dit goedkeuringsregime niet; daar is contractsvrijheid het uitgangspunt. Onze advocaten en bedrijfsjuristen bepalen voor u allereerst om welk type ruimte het gaat, zodat u weet of goedkeuring überhaupt nodig is.

De verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter

Goedkeuring van een afwijkend beding wordt verkregen via een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter van de plaats waar het gehuurde is gelegen. Op grond van artikel 7:291 lid 2 BW kan het verzoek door beide partijen gezamenlijk worden ingediend, maar ook door één van hen. In de praktijk dienen verhuurder en huurder het verzoek vaak samen in, omdat zij beide belang hebben bij een rechtsgeldig beding. De kantonrechter beoordeelt het verzoek inhoudelijk en is niet gebonden aan de wens van partijen: ook bij een gezamenlijk verzoek toetst de rechter zelfstandig of aan de wettelijke gronden is voldaan. Wij stellen het verzoekschrift op, onderbouwen waarom het afwijkende beding gerechtvaardigd is en begeleiden u tot en met de mondelinge behandeling.

De twee goedkeuringsgronden van artikel 7:291 lid 3 BW

De kantonrechter verleent de goedkeuring volgens artikel 7:291 lid 3 BW alleen indien het beding de rechten die de huurder aan afdeling 6 ontleent niet wezenlijk aantast, óf indien de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van die van de verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet behoeft. In de rechtspraak worden beide gronden in onderling verband gewogen, waarbij alle omstandigheden van het geval meetellen. De rechter kijkt daarbij onder meer naar de hoedanigheid van de huurder (een kleine zelfstandige of een grote, professionele partij), de hoedanigheid van de verhuurder (professioneel of landelijk opererend), of de huurder zich bij het sluiten van de overeenkomst juridisch heeft laten bijstaan, of de huurder van de verhuurder afhankelijk is en hoe ervaren de huurder met huren is. Voor een filiaal van een internationaal concern valt die weging anders uit dan voor de bakker op de hoek die zijn eerste pand huurt — en juist die afweging maakt deskundige onderbouwing waardevol.

Voorbeelden van afwijkende bedingen

Afwijkende bedingen waarvoor in de praktijk goedkeuring wordt gevraagd, zijn bijvoorbeeld: een kortere of langere huurtermijn dan de wettelijke vijf-plus-vijf-jaarstermijn van artikel 7:292 BW, een afwijkende of verruimde opzeggingsregeling, het uitsluiten of beperken van de huurprijsherziening van artikel 7:303 BW, en het uitsluiten van de indeplaatsstelling van artikel 7:307 BW. Of voor een concreet beding goedkeuring nodig is, hangt af van de vraag of het ten nadele van de huurder afwijkt van een semi-dwingende bepaling. Bedingen die juist gunstiger zijn voor de huurder, of die afwijken van regelend recht, behoeven geen goedkeuring.

Timing: vooraf én achteraf goedkeuring vragen

Voor het verzoek tot goedkeuring geldt geen wettelijke termijn. Bij voorkeur wordt de goedkeuring gevraagd vóór of kort na het sluiten van de huurovereenkomst, zodat partijen vanaf het begin zekerheid hebben. Toch is goedkeuring niet uitgesloten als dat moment is gepasseerd: de Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 3 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:823) dat ook ná vernietiging van het beding door de huurder nog rechterlijke goedkeuring kan worden verkregen. Tegelijk leert de lagere rechtspraak dat timing wel degelijk fout kan gaan: wordt een afwijkende huurtermijn pas overeengekomen of ondertekend nadat een wettelijke termijn al is verstreken, dan kan een te laat ingediend verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. Het is daarom verstandig de goedkeuring tijdig en zorgvuldig te regelen.

Wat als de goedkeuring is vergeten?

In de praktijk wordt rechterlijke goedkeuring regelmatig over het hoofd gezien. Het afwijkende beding is dan niet automatisch nietig, maar vernietigbaar: het blijft geldig totdat de huurder zich op de vernietiging beroept. Voor de verhuurder schuilt hierin een risico, want de huurder kan zich vaak nog jarenlang op de vernietigbaarheid beroepen en zo onder het beding uitkomen. Voor de huurder kan het vergeten van goedkeuring juist een kans zijn. Wij brengen voor zowel verhuurders als huurders in kaart of een beding rechtsgeldig is, of vernietiging mogelijk is en of alsnog goedkeuring kan worden gevraagd.

FAQ over goedkeuring afwijkende bedingen

Voor welke huurovereenkomsten is goedkeuring nodig? Voor afwijkende bedingen ten nadele van de huurder bij middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) geldt het goedkeuringsregime niet.

Wie kan goedkeuring verzoeken? Op grond van artikel 7:291 lid 2 BW kunnen huurder en verhuurder gezamenlijk of afzonderlijk een verzoek indienen bij de kantonrechter.

Kan goedkeuring ook achteraf? Ja. Er geldt geen termijn en volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:823) kan zelfs na vernietiging nog goedkeuring worden verkregen. Toch is tijdig regelen sterk aan te raden.

Wat gebeurt er zonder goedkeuring? Het afwijkende beding is vernietigbaar; het blijft geldig tot de huurder de vernietiging inroept.

Onderdeel van ons huurrecht

Goedkeuring van afwijkende bedingen is een specialistisch onderdeel van het Huurrecht. Onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen staan zowel verhuurders als huurders bij — van internationaal concern tot de bakker op de hoek. Of het nu gaat om het opstellen van een afwijkend beding, het verzorgen van het goedkeuringsverzoek of het beoordelen van een vernietigingsrisico: neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.