Gebreken

Gebreken

In de wet is een aparte regeling opgenomen met betrekking tot gebreken aan een pand. Er is sprake van een gebrek wanneer de gehuurde zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Bij de beoordeling of sprake is van een gebrek, wordt niet gekeken naar de feitelijke staat van het gehuurde, maar naar wat de staat zou moeten zijn. Op het moment dat sprake is van een gebrek is de verhuurder verplicht dit gebrek te verhelpen, tenzij het gebrek niet verholpen kan worden of onredelijke uitgaven met zich meebrengt.

Indien de verhuurder het gebrek niet verhelpt, kan de huurder dit zelf (laten) doen en de redelijk gemaakte kosten hiervoor in rekening brengen bij de verhuurder. Dit kan de huurder doen door de kosten te verrekenen met de huurprijs. Daarnaast kan de huurder bij het niet verhelpen van het gebrek een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen.

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van huurrecht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Wat is een gebrek? Het wettelijk kader (artikel 7:204 BW)

Het begrip “gebrek” is ruim gedefinieerd in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een gebrek is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het gaat dus niet alleen om materiële gebreken zoals achterstallig onderhoud, lekkages of constructiefouten, maar ook om immateriële gebreken: denk aan een ontbrekende vergunning, een publiekrechtelijke beperking of een erfdienstbaarheid die het overeengekomen gebruik van een bedrijfsruimte onmogelijk maakt. Een feitelijke stoornis door een derde (bijvoorbeeld geluidsoverlast van de buurman) zonder bewering van recht geldt op grond van artikel 7:204 lid 3 BW juist niet als gebrek.

Voor onze huurrechtpraktijk maakt het verschil of u een internationaal concern bent dat tientallen vestigingen huurt, of de bakker op de hoek die in één pand zit. De norm is steeds dezelfde, maar de impact van een gebrek – en het belang van een snelle oplossing – verschilt per situatie. Onze advocaten en bedrijfsjuristen vertalen het wettelijk kader naar uw concrete belang.

Herstelplicht van de verhuurder en ingebrekestelling (artikel 7:206 BW)

Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De herstelplicht geldt niet voor de kleine herstellingen die op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komen, en evenmin voor gebreken waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.

Cruciaal is dat de huurder de verhuurder eerst in de gelegenheid moet stellen het gebrek te verhelpen. Pas wanneer de verhuurder na een deugdelijke ingebrekestelling in verzuim is, mag de huurder het gebrek zelf (laten) verhelpen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen, desgewenst door verrekening met de huurprijs. Een goed opgestelde, schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn is daarbij het halve werk. Onze juristen stellen deze voor u op en bewaken de bewijspositie, zodat u niet achteraf met lege handen staat.

Huurprijsvermindering bij gebreken (artikel 7:207 BW)

Vermindert een gebrek het huurgenot, dan kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Die vermindering loopt vanaf het moment dat de huurder het gebrek behoorlijk aan de verhuurder heeft kennisgegeven (of de verhuurder anderszins voldoende bekend was met het gebrek) tot het moment waarop het gebrek is verholpen. De huurder heeft geen recht op vermindering voor gebreken die hij bij het aangaan van de overeenkomst kende, en evenmin voor gebreken die hij zelf had moeten herstellen.

Voor woonruimte is deze regeling van dwingend recht. Voor bedrijfsruimte – winkelruimte (artikel 7:290 BW) en overige bedrijfsruimte zoals kantoren en loodsen (artikel 7:230a BW) – ligt dat anders, zoals hieronder toegelicht.

Schadevergoeding en gevolgschade (artikel 7:208 BW)

Naast herstel en huurprijsvermindering kan een gebrek leiden tot gevolgschade: bedorven voorraad, omzetverlies door tijdelijke sluiting, schade aan inventaris. Artikel 7:208 BW regelt wanneer de verhuurder die schade moet vergoeden. Dat is het geval als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen, of als het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst al aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, dan wel de huurder toen door de verhuurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had. De vraag of – en in hoeverre – de verhuurder aansprakelijk is voor gevolgschade is vaak het zwaarste geschilpunt. Onze advocaten beoordelen de toerekenbaarheid, onderbouwen de schade en procederen waar nodig.

Bedrijfsruimte: afwijken van de wet en de ROZ-voorwaarden

Anders dan bij woonruimte is de gebrekenregeling bij de huur van bedrijfsruimte grotendeels van regelend recht. Partijen mogen daarvan in de huurovereenkomst afwijken. In de praktijk gebeurt dat vrijwel altijd via de veelgebruikte modelcontracten en algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Die ROZ-voorwaarden sluiten het recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) doorgaans uit en perken de aansprakelijkheid voor gevolgschade (artikel 7:208 BW) sterk in. De uitsluiting strandt echter daar waar de verhuurder een gebrek bij aanvang kende of behoorde te kennen: artikel 7:209 BW verbiedt het op voorhand uitsluiten van aansprakelijkheid voor dergelijke gebreken.

Voor een huurder van bedrijfsruimte is het daarom essentieel om vóór ondertekening te weten welke rechten worden weggecontracteerd; voor een verhuurder is het zaak de uitsluitingen waterdicht en geldig vast te leggen. Lukt huurprijsvermindering niet langs contractuele weg, dan resteren soms de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) of onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Of u nu een internationaal concern bent of de ondernemer om de hoek – wij toetsen uw huurcontract en algemene bepalingen en adviseren over de onderhandelingsruimte.

Onze aanpak: van advies tot procedure

Een gebrekengeschil begint bij de feiten en het contract. Wij brengen eerst in kaart of er juridisch sprake is van een gebrek, wat de huurovereenkomst en de algemene bepalingen daarover regelen, en welke remedie – herstel, huurprijsvermindering, schadevergoeding of (gedeeltelijke) ontbinding – het beste bij uw doel past. Vervolgens stellen wij de verhuurder of huurder in gebreke, voeren wij de onderhandeling en procederen wij waar nodig bij de kantonrechter. Doordat onze gemengde teams uit advocaten én bedrijfsjuristen bestaan, schakelen wij soepel tussen pragmatisch advies en stevige procesvoering – passend bij het belang en het budget van uw onderneming.

Veelgestelde vragen over gebreken

Wanneer is iets juridisch een gebrek?

Een gebrek is elke aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij van een goed onderhouden zaak mocht verwachten (artikel 7:204 BW). Bepalend is dus niet de feitelijke staat, maar wat de huurder redelijkerwijs mocht verwachten.

Moet ik de verhuurder eerst waarschuwen voordat ik zelf herstel?

Ja. U moet de verhuurder schriftelijk in gebreke stellen en een redelijke termijn gunnen. Pas bij verzuim mag u zelf (laten) herstellen en de redelijke kosten verrekenen met de huur (artikel 7:206 lid 3 BW).

Kan ik de huur verlagen zolang het gebrek niet is opgelost?

Bij woonruimte heeft u recht op evenredige huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Bij bedrijfsruimte is dit recht in de ROZ-voorwaarden vaak uitgesloten; laat uw contract daarom altijd controleren.

Wie betaalt mijn omzetverlies door een gebrek?

Gevolgschade komt op grond van artikel 7:208 BW voor rekening van de verhuurder als het gebrek hem is toe te rekenen of hij het bij aanvang kende. Bij bedrijfsruimte kan deze aansprakelijkheid contractueel zijn beperkt, maar nooit voor bij aanvang bekende gebreken (artikel 7:209 BW).

Meer over ons huurrecht

Gebreken zijn één onderdeel van onze brede Huurrecht-praktijk. Loopt het geschil hoog op, dan kan ook beëindiging van de huurovereenkomst in beeld komen. Verder adviseren wij over huurprijsaanpassingen en over renovatie van het gehuurde. Neem gerust contact met ons op om uw situatie vrijblijvend te bespreken – van internationaal concern tot de bakker op de hoek.