Exploitatie

Exploitatie

Bij de verhuur van een bedrijfsruimte kan de verhuurder een exploitatieverplichting opnemen in de huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurder het gehuurde tijdens de looptijd van de huurovereenkomst moet gebruiken en open moet blijven. Een exploitatieverplichting wordt opgenomen in de huurovereenkomst om ervoor te zorgen dat huurders niet zomaar stoppen met hun bedrijfsvoering. De leegstand van het gehuurde kan namelijk resulteren in waardevermindering van de bedrijfsruimte. Naast verwaarlozing van het gehuurde bestaat er ook het risico op vandalisme of krakers.

Een exploitatieverplichting dient opgenomen te worden in de huurovereenkomst. Als dit is opgenomen, kan een huurder haar bedrijfsactiviteiten tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet zomaar staken. Naleving kan dan in principe worden verlangd op grond van de exploitatieverplichting.

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van huurrecht en exploitatie. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Wettelijke basis: geen exploitatieplicht zonder afspraak

Anders dan vaak wordt gedacht, kent de wet geen zelfstandige exploitatieplicht voor huurders van bedrijfsruimte. Uit het beginsel van goed huurderschap (artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek) volgt wel dat een huurder zich als een goed huurder moet gedragen, maar daaruit vloeit niet automatisch een verplichting voort om de onderneming daadwerkelijk te blijven exploiteren. De exploitatieplicht ontstaat doorgaans pas door een contractuele afspraak. In de praktijk staat die afspraak vrijwel altijd in de algemene bepalingen bij het ROZ-model voor winkelruimte (artikel 7:290 BW) of kantoorruimte (artikel 7:230a BW). Daarin verplicht de huurder zich het gehuurde gedurende de gehele looptijd “daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf” te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming. Of u nu een internationaal concern bent dat tientallen vestigingen verhuurt of de bakker op de hoek die één pand huurt: of er een exploitatieplicht geldt, hangt af van wat er precies in uw contract en de toepasselijke algemene bepalingen staat. Onze advocaten en bedrijfsjuristen lezen die bepalingen voor u uit en vertalen ze naar uw concrete situatie.

Boete en dwangsom bij niet-nakoming

Houdt een huurder zich niet aan de exploitatieplicht, dan biedt het ROZ-model de verhuurder stevige instrumenten. In de algemene bepalingen bij het winkelruimtemodel is een direct opeisbare boete opgenomen van EUR 250 per dag (in oudere en nieuwere ROZ-versies te vinden in onder meer artikel 31, respectievelijk de boetebepaling van het betreffende model) voor elke dag dat de huurder na ingebrekestelling in gebreke blijft. Daarnaast kan de verhuurder in kort geding nakoming van de exploitatieplicht vorderen, vaak versterkt met een dwangsom op grond van artikel 611a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Komt het tot een structureel geschil, dan kan de verhuurder ook ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding vorderen wegens leegstand en waardevermindering. Voor de huurder is het van belang te beseffen dat de exploitatieplicht weldegelijk afdwingbaar is; het idee dat een verhuurder hier “niets mee kan”, is een hardnekkige misvatting. Wij staan zowel verhuurders bij die nakoming willen afdwingen als huurders die met een boete of dwangsom worden geconfronteerd.

Wanneer kan een huurder onder de exploitatieplicht uit?

De exploitatieplicht is niet absoluut. Een rechter kan een huurder geheel of gedeeltelijk ontheffen wanneer onverkorte nakoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW) of op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Dat speelde bijvoorbeeld bij de coronasluitingen. De stelplicht en bewijslast liggen daarbij bij de huurder: die moet onderbouwen dat doorexploiteren zo zware lasten meebrengt dat dit in redelijkheid niet kan worden gevergd. Daarbij wegen rechters concrete omstandigheden mee, zoals een structureel en ernstig verlieslijdende exploitatie, noodzakelijke investeringen die niet terugverdiend kunnen worden, en de vraag of er een geschikte opvolgende huurder of onderhuurder te vinden is. Een enkel slecht jaar is onvoldoende. Voor zowel de grote keten als de zelfstandige ondernemer maakt onze beoordeling van die feiten het verschil tussen een kansrijk en een kansloos beroep.

Branchering en het belang van de verhuurder

Vooral in winkelcentra is de exploitatieplicht nauw verbonden met branchering en de aantrekkelijkheid van het geheel. Leegstand vermindert niet alleen de marktwaarde van het specifieke pand, maar tast ook de aanloop en omzet van omliggende winkels aan; leegstand trekt in een winkelcentrum vaak nieuwe leegstand aan. Daarom hebben verhuurders en beleggers er groot belang bij dat huurders open blijven en zich aan de afgesproken bestemming houden. Aan deze exploitatieplicht zijn vaak aanvullende bedingen gekoppeld, zoals openingstijdenclausules, verbod op (gedeeltelijke) onderverhuur en branchebeschermingsbedingen. Sommige van die afspraken wijken af van de semidwingende huurbeschermingsregels en vergen rechterlijke goedkeuring; zie daarvoor onze pagina over goedkeuring van afwijkende bedingen. Wij adviseren verhuurders bij het opstellen van waterdichte exploitatie- en brancheringsafspraken en huurders bij de beoordeling daarvan.

Onze aanpak bij exploitatiegeschillen

Een exploitatiegeschil begint zelden in de rechtszaal. Onze eerste stap is altijd een scherpe contractanalyse: wat is afgesproken, welke algemene bepalingen gelden, en hoe sterk staat uw positie? Vervolgens kiezen we de route die bij uw belang past, van een goed onderbouwde ingebrekestelling of onderhandeling tot een kort geding tot nakoming of juist een verweer tegen een boete- of dwangsomvordering. Omdat ons team bestaat uit zowel advocaten als bedrijfsjuristen, schakelen we soepel tussen strategisch advies en procederen, en houden we de kosten in verhouding tot het belang, of dat nu een vastgoedportefeuille van een concern is of het enige pand van een familiebedrijf. Loopt het exploitatiegeschil samen met andere kwesties, zoals gebreken aan het gehuurde of een dreigende beëindiging van de huurovereenkomst, dan pakken we die samenhang in één strategie aan.

Veelgestelde vragen over exploitatie

Geldt er altijd een exploitatieplicht? Nee. Zonder contractuele afspraak bestaat er in beginsel geen zelfstandige exploitatieplicht; artikel 7:213 BW alleen is daarvoor onvoldoende. Controleer dus altijd uw huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen.

Mag ik mijn winkel tijdelijk sluiten als ik gewoon de huur doorbetaal? Als er een exploitatieplicht is overeengekomen, is doorbetalen van de huur op zichzelf niet genoeg; leegstand is dan in beginsel niet toegestaan en kan een boete of dwangsom opleveren.

Kan ik onder de exploitatieplicht uitkomen bij grote verliezen? Soms. Bij een structureel en ernstig verlieslijdende exploitatie kan een rechter op grond van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) of onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) ontheffing geven, maar de huurder draagt daarvoor de bewijslast.

Onderdeel van ons huurrecht

Exploitatie is een specialisme binnen onze bredere praktijk Huurrecht. Daar adviseren en procederen wij over de volle breedte van het huurrecht voor bedrijfsruimte, met gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen, voor opdrachtgevers die variëren van internationale concerns tot de bakker op de hoek. Neem gerust contact met ons op om uw exploitatievraagstuk vrijblijvend te bespreken.