Beëindiging huurovereenkomst

Beëindiging huurovereenkomst

Een huurder kan vaak op een betrekkelijk eenvoudige wijze de huurovereenkomst opzeggen, echter moet hierbij natuurlijk wel de opzegtermijn in acht worden genomen. Voor een verhuurder is het vaak minder makkelijk om een huurovereenkomst op te zeggen. Hiervoor gelden namelijk vaak bepaalde eisen die uit de huurovereenkomst of uit de wet voortvloeien. De eisen die van toepassing zijn, verschillen per onroerende zaak. Zo kan sprake zijn van de huur van een woonruimte (artikel 7:232 BW), middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) en overige gebouwde onroerende zaken (artikel 7:230a BW). Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan kantoorruimte.

Bij de verhuur van deze verschillende soorten onroerende zaken, geldt ook een ander regime met betrekking tot het opzeggen van de huurovereenkomst. Het is bij een opzegging van de huurovereenkomst altijd verstandig om juridisch advies in te winnen. Zo kan een eventueel juridisch conflict worden voorkomen.

Wij hebben de kennis en expertise om uiteenlopende rollen op ons te nemen: van advisering tot geschilbeslechting. Wij hebben een ervaren team van advocaten en juristen op het gebied van huurrecht. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Opzegging van 290-bedrijfsruimte: gronden en termijnen

Voor middenstandsbedrijfsruimte – winkels, horeca en andere voor publiek toegankelijke ruimten in de zin van artikel 7:290 BW – geldt verregaande huurbescherming. Een opzegging door de verhuurder moet op grond van artikel 7:293 BW per aangetekende brief of deurwaardersexploot worden gedaan, met een opzegtermijn van ten minste één jaar, en moet de gronden vermelden waarop wordt opgezegd. Op grond van artikel 7:294 BW kan de verhuurder een huurovereenkomst tegen het einde van de eerste (doorgaans vijfjarige) termijn slechts opzeggen wegens slechte bedrijfsvoering van de huurder of dringend eigen gebruik. Na de eerste termijn komen op grond van artikel 7:296 BW aanvullende gronden in beeld, zoals de weigering van een redelijk aanbod tot een nieuwe overeenkomst, de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan en een algemene belangenafweging waarbij het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan dat van de huurder.

Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk met de opzegging in, dan eindigt de huur niet automatisch: de verhuurder moet dan op grond van artikel 7:295 BW de rechter verzoeken het tijdstip vast te stellen waarop de overeenkomst eindigt. De huur loopt door totdat de rechter heeft beslist. Of u nu een internationaal vastgoedfonds bent of de ondernemer die zijn winkel aan de hoofdstraat wil behouden: bij de formulering van de opzeggingsgronden en de onderbouwing daarvan luistert het nauw, omdat in de procedure geen nieuwe gronden meer kunnen worden toegevoegd.

Beëindiging van 230a-bedrijfsruimte en ontruimingsbescherming

Voor overige bedrijfsruimte – kantoren, magazijnen, fabrieks- en opslagruimte in de zin van artikel 7:230a BW – geldt veel meer contractsvrijheid en aanzienlijk minder huurbescherming. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt hier in beginsel van rechtswege; voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd geldt een opzegtermijn van ten minste één maand, en de verhuurder hoeft geen grond te noemen. Wel geniet de huurder ontruimingsbescherming: op grond van artikel 7:230a BW eindigt de huur door opzegging weliswaar, maar moet de verhuurder de ontruiming afzonderlijk aanzeggen.

De huurder kan vervolgens binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd de rechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. Tijdens die procedure – en zolang er nog niet onherroepelijk is beslist – hoeft de huurder het pand niet te verlaten. De rechter maakt een belangenafweging en kan de termijn telkens met maximaal één jaar verlengen, tot maximaal drie jaar. Voor verhuurders die snel over hun pand willen beschikken en voor huurders die tijd nodig hebben om te verhuizen, bepaalt deze regeling vaak de onderhandelingspositie.

Tussentijdse opzegging en ontbinding wegens wanprestatie

Tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is alleen mogelijk als partijen dat zijn overeengekomen; ontbreekt zo’n beding, dan loopt de overeenkomst in beginsel door tot het einde van de termijn. Naast opzegging kent het huurrecht de route van ontbinding. Schiet een partij toerekenbaar tekort – bij verhuur van een gebouwde onroerende zaak denkt men vooral aan een huurachterstand – dan kan de andere partij op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de overeenkomst vorderen. Voor gebouwde onroerende zaken bepaalt artikel 7:231 BW dat ontbinding wegens een tekortkoming in beginsel door de rechter moet worden uitgesproken; de verhuurder kan de huur dus niet zonder meer zelf beëindigen.

De vraag of een huurachterstand of andere tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, hangt af van de aard en de ernst ervan. Wij beoordelen voor zowel huurders als verhuurders – van een beursgenoteerde retailketen tot de bakker op de hoek – of opzegging dan wel ontbinding de juiste route is en welke risico’s, zoals een schadevergoedingsplicht, daaraan kleven. Loopt het uit op een procedure of een uitzettingsprocedure tegen de huurder, dan staan onze advocaten en bedrijfsjuristen u bij in de hele procedure.

Beëindiging met wederzijds goedvinden

Lang niet elke beëindiging hoeft via opzeggingsgronden of de rechter te verlopen. Partijen kunnen de huurovereenkomst altijd in onderling overleg beëindigen. Dat gebeurt doorgaans in een vaststellingsovereenkomst (beëindigingsovereenkomst), waarin de einddatum, de oplevering en ontruiming, de afwikkeling van de waarborgsom en eventuele financiële afspraken – zoals een afkoopsom of tegemoetkoming in verhuiskosten – worden vastgelegd. Zo’n minnelijke regeling biedt beide partijen zekerheid en voorkomt een langlopend conflict. Wij stellen deze overeenkomsten op, controleren ze en onderhandelen namens u over de voorwaarden, zodat geen verplichtingen of aansprakelijkheden blijven hangen.

Huurrecht en aanverwante expertise

De beëindiging van een huurovereenkomst staat zelden op zichzelf. Vaak spelen tegelijk vragen over gebreken aan het gehuurde, een huurprijsaanpassing of een voorgenomen renovatie. Deze pagina is onderdeel van onze bredere expertise Huurrecht, waarbinnen onze gemengde teams van advocaten en bedrijfsjuristen het volledige speelveld van huurder tot verhuurder bestrijken – van internationaal concern tot de ondernemer om de hoek. Neem contact met ons op om uw situatie vrijblijvend te bespreken.