Voor opdrachtgevers, aannemers en ontwikkelaars die hun bouwproject contractueel sterk willen inrichten en geschillen willen voorkomen of oplossen.
Bouwrecht regelt de aannemingsovereenkomst, het meerwerk, de oplevering en de aansprakelijkheid voor gebreken — van het opstellen van het contract tot een vastgelopen bouwgeschil. Onze advocaten en bedrijfsjuristen staan zowel internationale bouwconcerns als de bakker op de hoek bij: praktisch en juridisch scherp.
Advocaten én bedrijfsjuristen bouwrecht in één teamPraktische specialistische rechtshulp voor ondernemers
Actief voor MKB en corporates — van bouwconcern tot de bakker op de hoekPraktische specialistische rechtshulp voor ondernemers
Kernthema's: aannemingsovereenkomst, meerwerk, oplevering en gebrekenPraktische specialistische rechtshulp voor ondernemers
Specialistisch advies bouwrecht vanaf €155 per uur excl. btwDuidelijkheid over route, aanpak en vervolgstappen
Wij werkten o.a. voor:
Wij werkten o.a. voor:
Expertises binnen Bouwrecht
Bouwrecht regelt de aannemingsovereenkomst, het meerwerk, de oplevering en de aansprakelijkheid voor gebreken — van het opstellen van het contract tot een vastgelopen bouwgeschil. Onze advocaten en bedrijfsjuristen staan zowel internationale bouwconcerns als de bakker op de hoek bij: praktisch en juridisch scherp.
Aansprakelijkheden gebrekkige bouw
Een gebrek aan een bouwwerk kan tot forse schade leiden. Wij stellen vast wie aansprakelijk is en verhalen uw schade, van de bakker op de hoek tot het internationale concern.
Met onze brede expertise binnen het bouwrecht bedienen we verschillende soorten cliënten. Van MKB, beursgenoteerde bedrijven, vastgoedbeleggers en internationale projectontwikkelaars tot (semi-)overheden en non-profit instellingen. We bieden juridische adviezen op alle niveaus, van boardroom tot individuele stakeholder. Kenmerkend voor onze dienstverlening zijn de hoge kwaliteit, betrouwbaarheid en verdieping in specialismen.
Een nieuwbouwwoning koopt of bouwt u met een koop- en aannemingsovereenkomst. Wij toetsen het contract, bewaken uw rechten bij oplevering en garantie en staan u bij in geschillen – voor projectontwikkelaars, beleggers, aannemers en particulieren.
Discussie over een rekening voor meerwerk of de verrekening van minderwerk? Onze advocaten en bedrijfsjuristen adviseren aannemers en opdrachtgevers - van internationaal concern tot de bakker op de hoek - over de waarschuwingsplicht, de UAV 2012 en de eindafrekening.
Het recht van retentie geeft de aannemer een sterk pressiemiddel: de bouwplaats onder zich houden tot de aanneemsom is betaald. Wij staan aannemers en opdrachtgevers bij, van internationaal concern tot de bakker op de hoek.
Bouwrecht regelt de juridische verhoudingen rond het tot stand brengen van een werk: de aannemingsovereenkomst, de uitvoering, het meerwerk, de oplevering en de aansprakelijkheid voor gebreken. Het raakt iedereen die bouwt, verbouwt of laat bouwen — van een internationaal bouwconcern dat een fabriekshal realiseert tot de bakker op de hoek die zijn winkelpand laat verbouwen. Goede afspraken vooraf voorkomen de meeste conflicten; gaat het mis, dan bepaalt de wet en uw contract welke routes openstaan.
De kern staat in titel 7.12 van het Burgerlijk Wetboek (aanneming van werk). De aannemingsovereenkomst is gedefinieerd in artikel 7:750 BW: de overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt om voor de opdrachtgever, buiten dienstbetrekking, een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren tegen een bepaalde prijs. Daarnaast spelen vaak standaardvoorwaarden zoals de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 een rol. Onze advocaten en bedrijfsjuristen kennen zowel de wet als die voorwaarden en vertalen ze naar uw concrete situatie.
De aannemingsovereenkomst en de algemene voorwaarden
Veel bouwgeschillen zijn terug te voeren op een onduidelijk contract of voorwaarden die niet (juist) van toepassing zijn verklaard. De UAV 2012, UAV-GC 2005, AVA 2013 of DNR 2011 gelden niet automatisch: ze moeten uitdrukkelijk worden overeengekomen, en het is de kunst om te weten welke set bij uw project past. Wij stellen de aannemingsovereenkomst op of toetsen uw bestaande contract, en zorgen dat planning, prijs, betaaltermijnen, meerwerk en aansprakelijkheid waterdicht zijn vastgelegd. Wilt u zelf een basis leggen, kijk dan ook bij ons model aannemingsovereenkomst.
Meerwerk, waarschuwingsplicht en prijs
Discussies over meerwerk zijn berucht. Artikel 7:755 BW bepaalt dat de aannemer alleen een prijsverhoging voor toevoegingen of veranderingen mag vragen als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van die prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Daarnaast geldt de waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW: de aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, gebreken in zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn en fouten in plannen of bestekken, voor zover hij die kende of behoorde te kennen. Wordt die plicht geschonden, dan kan dat de aansprakelijkheid verschuiven. Wij beoordelen wie waarvoor verantwoordelijk is — en onderbouwen dat.
Oplevering en aansprakelijkheid voor gebreken
De oplevering is een scharniermoment. Op grond van artikel 7:758 BW geldt het werk als opgeleverd wanneer de opdrachtgever het heeft aanvaard, en gaat het risico op dat moment over. De aannemer is na oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor verborgen gebreken blijft de aannemer wél aansprakelijk: artikel 7:759 BW geeft de opdrachtgever het recht om herstel te vorderen. Een goed opleverdossier — met proces-verbaal van oplevering en een lijst van restpunten — is daarbij goud waard.
Verjaring: let op de termijnen
Tijd is in het bouwrecht zelden uw bondgenoot. Artikel 7:761 BW bepaalt dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Daarnaast geldt een absolute termijn: de vordering vervalt uiterlijk twintig jaar na de oplevering bij bouwwerken (en tien jaar bij andere werken). Wie te laat protesteert of te lang wacht, staat met lege handen, hoe sterk de zaak inhoudelijk ook is. Wij bewaken die termijnen en stellen zo nodig tijdig een stuitingsbrief op.
Niet-betaling, retentierecht en zekerheid
Blijft de opdrachtgever in gebreke met betalen, dan kan de aannemer onder voorwaarden het retentierecht inroepen: het recht om afgifte van het werk op te schorten totdat is betaald (artikel 3:290 BW). Dat is een krachtig pressiemiddel, maar het luistert nauw — verkeerd ingezet levert het juist schadeplichtigheid op. Andersom helpen wij opdrachtgevers die met een onterecht ingeroepen retentierecht of een gebrekkig werk worden geconfronteerd. Voor de invordering van openstaande termijnen kunt u ook ons incassoteam inschakelen.
Geschillen: Raad van Arbitrage of de gewone rechter
Of een bouwgeschil bij de gewone rechter of bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen thuishoort, hangt af van wat partijen zijn overeengekomen — de UAV verwijst standaard naar arbitrage. Dat heeft gevolgen voor doorlooptijd, kosten en de inhoudelijke deskundigheid van degene die oordeelt. Wij adviseren vooraf over de juiste forumkeuze en voeren de procedure, of zoeken juist een schikking als dat sneller bij uw doel brengt. Voor procedures voor de gewone rechter treedt een van onze advocaten op; bij advies, onderhandeling en contractwerk volstaat vaak een bedrijfsjurist.
Bouwrecht, vastgoed en grenzen met andere rechtsgebieden
Bouwrecht raakt aan, maar verschilt van, het bredere vastgoedrecht (waaronder huur en projectontwikkeling) en het onroerend goed (eigendom, koop en levering). Waar het bij bouwrecht draait om het tot stand brengen van het werk zelf, gaat het bij die rechtsgebieden om het gebruik en de eigendom van de onroerende zaak. Speelt er meer dan alleen de bouw — bijvoorbeeld een huurkwestie of een leveringsprobleem — dan schakelen onze advocaten en juristen moeiteloos met de collega’s van die praktijkgroepen.
Waar wij bij helpen
Van het opstellen van een aannemingsovereenkomst tot het oplossen van een vastgelopen bouwgeschil — onze advocaten en juristen ondersteunen u op elk vlak van het bouwrecht.
Aannemingsovereenkomsten opstellen en beoordelen (artikel 7:750 BW)
UAV 2012, UAV-GC 2005, AVA 2013 en DNR 2011 toepasselijk verklaren en uitleggen
Advies over meerwerk en prijsverhoging (artikel 7:755 BW)
Geschillen over de waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 BW)
Begeleiding bij oplevering en opname van verborgen gebreken (artikel 7:758 en 7:759 BW)
Bewaken van protest- en verjaringstermijnen (artikel 7:761 BW)
Retentierecht inroepen of betwisten (artikel 3:290 BW)
Incasso van openstaande bouwtermijnen en bankgaranties
Procederen bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen of de gewone rechter
Advies bij de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)
Wanneer schakelt u dit team in?
In het bouwrecht speelt er vaak al langer iets voordat het juridisch wordt, en termijnen lopen ongemerkt door. Hoe eerder u ons betrekt, hoe meer opties u houdt. Herkent u één van deze situaties, dan is advies verstandig.
U gaat (laten) bouwen of verbouwen en wilt een waterdicht contract
In het bouwrecht bepaalt uw uitgangspositie de uitkomst. Voordat we een brief sturen of een procedure starten, brengen we de aannemingsovereenkomst, de toepasselijke voorwaarden, het opleverdossier en de protest- en verjaringstermijnen in kaart. Zo kiezen we de route — onderhandelen, een regeling, arbitrage of de gewone rechter — die uw belang het beste dient, in plaats van de eerste de beste stap.
Onze aanpak
In vier stappen van vraag naar oplossing.
1
Intake
We bespreken uw bouwproject, het contract en uw doel, en bekijken de aannemingsovereenkomst en eventuele UAV-voorwaarden.
2
Analyse
We toetsen uw positie aan titel 7.12 BW en de voorwaarden, beoordelen termijnen en brengen kansen en risico's in kaart.
3
Strategie
We kiezen de route — advies, onderhandeling, regeling, arbitrage of procedure — en de inzet van advocaat of jurist.
4
Uitvoering
We voeren uit: van het opstellen van contracten en brieven tot procederen bij de Raad van Arbitrage of de rechter.
mr. Jaime BoogaersOndernemingsrecht · Advocaat
Bij een juridisch conflict gaat het niet alleen om gelijk hebben. Het gaat ook om bewijs, timing, onderhandelingspositie en de zakelijke gevolgen van iedere stap.
Specialisten binnen Bouwrecht
Onze specialisten combineren juridische analyse met ervaring in dossiers voor ondernemers, bestuurders en organisaties.
Al onze juristen en advocaten beschikken over brede kennis van het bouwrecht en achterliggende rechtsgebieden. Daarnaast hebben zij zich gespecialiseerd in een of meerdere aandachtsgebieden binnen het bouwrecht. Meerdere aandachtsgebieden hebben we ondergebracht in verschillende praktijkgroepen. Elke advocaat maakt op basis van zijn of haar specialisme(n) deel uit van een of enkele praktijkgroepen. Cliënten kunnen per zaak direct bij de juiste praktijkgroep terecht. Hier worden zij bijgestaan door de voor de zaak meest geschikte advocaat of jurist. Waar nodig betrekken we daarbij de expertise en ervaring van onze collega-specialisten uit andere praktijkgroepen.
Veelgestelde vragen over bouwrecht
De vragen die opdrachtgevers en aannemers ons het vaakst stellen.
Wanneer geldt een werk als opgeleverd?
Op grond van artikel 7:758 BW geldt het werk als opgeleverd zodra de opdrachtgever het heeft aanvaard. Vanaf dat moment gaat het risico over en is de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor verborgen gebreken blijft de aannemer wel aansprakelijk (artikel 7:759 BW). Een goed proces-verbaal van oplevering met restpuntenlijst is daarom belangrijk.
Mag een aannemer meerwerk in rekening brengen?
Alleen onder voorwaarden. Artikel 7:755 BW bepaalt dat de aannemer een prijsverhoging voor toevoegingen of veranderingen pas mag vragen als hij u tijdig heeft gewezen op de noodzaak ervan, tenzij u die noodzaak zelf had moeten begrijpen. Onaangekondigd meerwerk hoeft u dus lang niet altijd te betalen.
Hoelang kan ik nog klagen over een bouwgebrek?
Let op de termijnen. Een rechtsvordering wegens een gebrek verjaart door verloop van twee jaar nadat u erover heeft geprotesteerd (artikel 7:761 BW). Daarnaast geldt een absolute grens van twintig jaar na oplevering bij bouwwerken. Protesteer dus tijdig en schriftelijk, en wacht niet te lang met juridische stappen.
Gelden de UAV automatisch?
Nee. Standaardvoorwaarden zoals de UAV 2012 of UAV-GC 2005 gelden alleen als ze uitdrukkelijk in de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. Welke set past, hangt af van het type project en de rolverdeling. Wij beoordelen of de juiste voorwaarden gelden en wat ze in uw geval betekenen.
Heb ik een advocaat of een jurist nodig?
Dat hangt af van uw situatie. Voor advies, het opstellen en beoordelen van contracten en onderhandelen volstaat vaak een bedrijfsjurist. Voor een procedure bij de gewone rechter is een advocaat verplicht; bij de Raad van Arbitrage kunt u zich laten bijstaan door een advocaat of jurist. Ons kantoor heeft beide in huis en bepaalt samen met u wat past.
Helpen jullie ook kleine ondernemers?
Ja. Onze advocaten en juristen staan zowel internationale bouwconcerns als de bakker op de hoek bij. Of het nu gaat om één verbouwing of een groot bouwproject: u krijgt praktisch en juridisch scherp advies, afgestemd op uw schaal en budget.
Bespreek uw situatie met een specialist bouwrechtOnze advocaten en juristen bouwrecht helpen zowel grote bouwconcerns als kleine ondernemers verder. Plan een gesprek en weet binnen één gesprek waar u staat.
