يقوم مكتب MKB Juristen بصياغة المستندات القانونية المخصصة
من الأفضل عدم تجميع أو نسخ العقود والشروط والأحكام المهمة، وغيرها من المستندات القانونية بنفسك. نحن نساعد رواد الأعمال ذوي الميزانية المحدودة من خلال حلول قانونية مصممة خصيصًا لهم، وتكاليف واضحة مسبقًا، وشروحات عملية.
- العقود المخصصة، والشروط والأحكام، والوثائق القانونية
- مناسب للميزانية وواضح بشأن التكاليف مقدماً
- اطلب استشارة مجانية أو عرض سعر بدون أي التزام
لا يُفعَّل بند التمويل إلا إذا تم تفعيله بدقة وفقًا للإجراءات المتفق عليها، والتي غالبًا ما تتضمن إخطارًا كتابيًا لكل من البائع والموثق، مع تقديم ما يثبت رفضه. في حال عدم الالتزام بذلك، يبقى البيع ساريًا، وقد يُعرَّض المشتري لدفع غرامة تعاقدية كبيرة. على سبيل المثال، اضطر مشترٍ تعامل مع هذا الأمر بشكل خاطئ إلى دفع 630 ألف يورو، ولم يُخفِّض القاضي هذه الغرامة.
توضح هذه القضية (محكمة مقاطعة أمستردام، ECLI:NL:RBAMS:2020:3970) مدى أهمية فهم نطاق الأحكام التعاقدية، وخاصة في المعاملات الكبرى مثل شراء العقارات التجارية أو الأسهم.
من شرط التمويل إلى العقوبة
اشترى مشترٍ عقارين مقابل 6.3 مليون يورو. في مثل هذه الاتفاقيات، يُعدّ بند التمويل شائعًا: وهو شرطٌ يسمح للمشتري بالتراجع عن الشراء إذا لم يتمكن من الحصول على قرض عقاري. يحمي هذا البند كلاً من المشتري (إذ لا يُلزمه الشراء دون تمويل) والبائع (إذ لا يُبرم أي صفقة مع مشترٍ غير قادر على الدفع). وفي بعض الأحيان، تُفرض غرامة تعاقدية على هذا البند.
بالإضافة إلى بند التمويل، تم الاتفاق هنا على أن المشتري يجب أن يقدم وديعة أو ضمانًا مصرفيًا، تحت طائلة غرامة قدرها 10٪ من سعر الشراء - أو 630,000 يورو.
لم يتم تفعيل الحجز بشكل صحيح
لم يتمكن المشتري من الحصول على التمويل، فاستند مستشاره إلى حق التحفظ. ومع ذلك، نصّ الاتفاق على إجراءات شكلية: إخطار كتابي لكل من البائع والموثق، بالإضافة إلى رفضين كتابيين لطلبات التمويل. لم تُستوفَ هذه الإجراءات. افترض البائع خطأً أن حق التحفظ قد تم تفعيله بشكل صحيح، ولم يطلب ضمانًا بنكيًا أو دفعة مقدمة، وبالتالي تمت عملية البيع كما هو مخطط لها، وبقي هذا الالتزام ساريًا. طالب البائع بغرامة قدرها 630,000 يورو.
لا تخفيض للغرامة
قضى القاضي بأن التحفظ لم يُفعّل بشكل صحيح وأن المشتري مُخلّ بالعقد. طلب المشتري تخفيض الغرامة. يجوز للقاضي تخفيض الغرامة التعاقدية إذا اقتضت العدالة ذلك بوضوح، وفقًا للمعيار المنصوص عليه في حكم قضية إنتراهوف/بارت سميت (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638): فقط إذا أدى البند إلى نتيجة مفرطة وغير مقبولة. لم تكن هذه الظروف متوفرة - علاوة على ذلك، تكبّد البائع خسائر لأن العقارات كانت لا تزال معروضة للبيع. كان على المشتري دفع المبلغ كاملاً وقدره 630,000 يورو.
الأسئلة الشائعة
كيف يمكنني تفعيل بند التمويل بشكل صحيح؟
التزم بالإجراءات الشكلية للاتفاقية بدقة، والتي تتضمن عادةً إخطاراً كتابياً في الوقت المناسب لكل من البائع والموثق، مع تقديم ما يثبت رفض طلبات التمويل (عادةً رفضين). لا تحيد عن ذلك.
هل يمكن تخفيض العقوبة التعاقدية؟
لا يُطبق ذلك إلا إذا اقتضت العدالة ذلك بوضوح، وإذا أدى البند إلى نتيجة مفرطة وغير مقبولة. وفي هذا الصدد، يمارس القاضي ضبط النفس.
ماذا لو افترض البائع أن الحجز صحيح؟
هذا لا يُفيد المشتري. فإذا لم يتم تفعيل الحجز بشكل صحيح، يظل الشراء ساريًا وتبقى الالتزامات مثل العربون أو الضمان المصرفي سارية.
مراجعة الأحكام التعاقدية
قد يكلفك الحجز غير الصحيح مئات الآلاف من اليورو. يقدم لك الخبراء القانونيون في مكتب MKB Juristen المشورة بشأن الآثار القانونية لاتفاقياتك، لا سيما تلك المتعلقة بالمبالغ الكبيرة. اطلع على خبرتنا في قانون العقارات أو تواصل معنا.
