--- title: "Bemiddelingsovereenkomst" url: https://mkbjuristen.nl/contracten/bemiddelingsovereenkomst/ date: 2018-03-13 modified: 2026-05-26 author: "Stefan" description: "Wat is een bemiddelingsovereenkomst? Een bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst waarbij een bemiddelaar — ook wel tussenpersoon, makelaar of broker — zich verbindt te bevorderen dat een opdrachtgever een overeenkomst sluit..." word_count: 971 --- # Bemiddelingsovereenkomst ## Wat is een bemiddelingsovereenkomst? Een **bemiddelingsovereenkomst** is de overeenkomst waarbij een bemiddelaar — ook wel tussenpersoon, makelaar of broker — zich verbindt te bevorderen dat een opdrachtgever een overeenkomst sluit met een derde. De bemiddelaar verbindt zich niet tot het sluiten van de overeenkomst zelf maar tot het tot stand brengen van contact en het vergemakkelijken van de totstandkoming. De bemiddelingsovereenkomst is geregeld in artikel 7:425 BW en heeft als kenmerkend element dat het recht op courtage — de vergoeding van de bemiddelaar — in beginsel pas ontstaat als de bemiddelde overeenkomst daadwerkelijk tot stand is gekomen. Bemiddelingsovereenkomsten spelen een rol in de vastgoedsector (makelaar), de M&A-praktijk (overnameadviseur), de financiële sector (tussenpersoon), de arbeidsmarkt (wervings- en selectiebureau) en de internationale handel (handelsagent). *Onze advocaten stellen voor u een bemiddelingsovereenkomst op die uw courtagerecht waterdicht vastlegt, het exclusiviteitsbeding correct formuleert en de vergoedingsaanspraken bij tussentijdse beëindiging juridisch afdwingt.* ## Wanneer heeft een bemiddelaar recht op courtage en wat zijn de valkuilen? Het **recht op courtage** is de kern van de bemiddelingsovereenkomst en tegelijk de meest conflictgevoelige bepaling. Op grond van artikel 7:426 BW heeft de bemiddelaar recht op courtage zodra de bemiddelde overeenkomst tot stand is gekomen als gevolg van zijn bemiddelingswerkzaamheden. Het causaal verband tussen de bemiddeling en de totstandkoming van de overeenkomst is bepalend. Valkuilen zijn de volgende: de opdrachtgever sluit de overeenkomst rechtstreeks met een derde aan wie de bemiddelaar hem heeft geïntroduceerd, maar beweert dat de courtage niet verschuldigd is omdat de bemiddelaar "onvoldoende" heeft gedaan. De opdrachtgever wacht tot de exclusiviteitsperiode is verstreken en sluit daarna de overeenkomst zonder de bemiddelaar te betalen. De overeenkomst wordt gesloten met een gelieerde partij van de door de bemiddelaar aangedragen kandidaat. Uw bemiddelingsovereenkomst moet de definitie van "tot stand gekomen als gevolg van de bemiddeling" uitdrukkelijk en ruim formuleren, en een nawerking clausule bevatten die uw courtagerecht beschermt als de overeenkomst kort na afloop van de bemiddelingsperiode tot stand komt. Onze advocaten formuleren een courtage-clausule die ook in rechte standhoud. ## Hoe regelt u exclusiviteit in de bemiddelingsovereenkomst? Een **exclusiviteitsbeding** verbiedt de opdrachtgever gedurende de looptijd van de bemiddelingsovereenkomst met andere bemiddelaars te werken of zelfstandig contact te leggen met door de bemiddelaar aangedragen partijen. Exclusiviteit is voor de bemiddelaar commercieel van groot belang: zonder exclusiviteit loopt hij het risico dat zijn werk door een ander wordt overgenomen of dat de opdrachtgever de overeenkomst buiten hem om sluit. Bij vastgoedmakelaardij is exclusiviteit gebruikelijk voor een vaste periode van drie tot zes maanden. Bij M&A-advisering en zakelijke bemiddeling is exclusiviteit eveneens standaard. Let op: bij bemiddelingsovereenkomsten met consumenten — bijv. een particulier die zijn woning verkoopt — zijn te ruime exclusiviteitsbedingen die de consument benadelen onderworpen aan de consumentenbeschermingsregels. Uw bemiddelingsovereenkomst moet de exclusiviteitsperiode, de geografische reikwijdte en de gevolgen van schending helder vastleggen — inclusief een boetebeding dat de courtage overstijgt. Onze advocaten stellen een exclusiviteitsclausule op die afdwingbaar is. ## Hoe regelt u de vergoeding bij tussentijdse beëindiging? Een van de meest omstreden situaties bij bemiddelingsovereenkomsten is de opzegging door de opdrachtgever nadat de bemiddelaar al substantieel werk heeft verricht maar de bemiddelde overeenkomst nog niet tot stand is gekomen. Op grond van artikel 7:408 BW kan een opdrachtgever een overeenkomst van opdracht te allen tijde opzeggen, maar is hij schadevergoeding verschuldigd als dat niet tijdig of onredelijk gebeurt. Uw bemiddelingsovereenkomst moet bepalen welke vergoeding verschuldigd is bij tussentijdse opzegging: een vaste afkoopsom, een vergoeding voor gemaakte kosten en bestede uren, of een gereduceerde courtage als de bemiddelaar de onderhandelingen al ver heeft gebracht. Bijzonder aandachtspunt: als de overeenkomst wordt beëindigd vlak voor de definitieve contractsluiting die de bemiddelaar heeft voorbereid, kan de rechter de courtage alsnog toewijzen op grond van redelijkheid en billijkheid. Uw overeenkomst moet ook de **nawerkingclausule** bevatten die bepaalt dat de courtage verschuldigd is als de overeenkomst binnen een bepaalde periode na beëindiging van de bemiddeling alsnog tot stand komt. Onze advocaten stellen een vergoedingsregeling op die uw inkomsten bij elke exitscenario beschermt. ## Wat is het verschil tussen een bemiddelingsovereenkomst en een agentuurovereenkomst? Dit onderscheid is juridisch van groot belang omdat de agentuurovereenkomst wettelijk verregaand wordt beschermd — inclusief de goodwillvergoeding bij het einde van de overeenkomst. Een **bemiddelaar** brengt incidenteel of structureel partijen bij elkaar maar handelt niet duurzaam in naam en voor rekening van de principaal. Een **handelsagent** treedt structureel op in naam van zijn principaal, is daartoe gehouden te werken en heeft een uitgebreid pakket aan wettelijke rechten op grond van afdeling 7.7.4 BW. Als een bemiddelingsovereenkomst in de praktijk de kenmerken heeft van een agentuurovereenkomst — structureel optreden namens de principaal, geen eigen discretie over de klantenkring — kan de rechter de agentuurbepalingen van toepassing verklaren, inclusief de goodwillvergoeding. Uw overeenkomst moet uitdrukkelijk de rechtsverhouding kwalificeren en de kenmerken bevatten die die kwalificatie ondersteunen. Onze advocaten beoordelen of uw bemiddelingsovereenkomst de juiste juridische kwalificatie heeft. ## Welke AVG-verplichtingen gelden bij bemiddeling? Bemiddelaars verwerken persoonsgegevens van potentiële kandidaten, kopers of verkopers die zij aan hun opdrachtgevers presenteren. Op grond van de AVG moet de bemiddelaar transparant zijn over de verwerking van die gegevens, een rechtsgrond hebben voor het verwerken en bewaren van de CV's, contactgegevens en onderhandelingsinformatie, en de gegevens niet langer bewaren dan noodzakelijk voor de bemiddelingsdoeleinden. Uw bemiddelingsovereenkomst moet ook regelen hoe wordt omgegaan met persoonsgegevens die de opdrachtgever van de door u aangedragen kandidaten ontvangt — de opdrachtgever is na ontvangst zelf verwerkingsverantwoordelijke en mag de gegevens alleen gebruiken voor het beoogde doel. Onze advocaten zorgen ervoor dat uw bemiddelingsovereenkomst AVG-compliant is. ## Hoe werkt het bij MKBjuristen? Na een korte intake brengen onze advocaten uw sector, uw bemiddelingsactiviteiten, uw vergoedingsstructuur en uw specifieke risico's in kaart. Op basis daarvan stellen wij een **bemiddelingsovereenkomst** op die uw courtagerecht waterdicht vastlegt, het exclusiviteitsbeding correct formuleert, de nawerkingclausule bevat en de vergoeding bij tussentijdse beëindiging regelt. Wij beoordelen ook bestaande bemiddelingsovereenkomsten op volledigheid en juridische houdbaarheid.